北京已入市38个限竞房项目投资价值评级

在我们的房产交流群里，群友们经常问起某某限竞房如果投资的话怎么样？我们今天就来做个梳理和汇总。

截至目前，北京合计入市了38个限竞房项目，合计53期，供应的限竞房住宅有24767套、合计的建筑面积是291.7万平米（其中部分含地下），而整体合计签约只有56万平米5534套，网签比例22.3%，整体看，实际销售的平均签约数量也不足40%。

而从土地出让来看，总共有87宗限竞房土地，合计88个项目，住宅部分体量高达839.33万平米。也就说已经入市的项目仅仅占所有限竞房项目的一小部分。2019年北京已经挂出了24宗住宅用地，大部分正在等待出让，限竞房土地的供应仍将继续。

从数据来看，北京的限竞房项目销售周期明显比预想的要长，开发商降价优惠已经是平常事。限竞房库存积压，现存的普通商品房项目也受到了牵连。

今天我们仅仅从投资回报角度，将已经入市的38个项目做个分类。限竞商品房的价格普遍比同地段的普通商品房要低20%以上，在价格上有一定的优势。但是需要注意的是，其代价是上市周期变得更长了，房本下来5年之后才能交易。所以限竞商品房是用流动性换价格优势的品种。

对于自住来说，更重要是看新房项目能否满足自己的生活需求，比如交通，环境，教育，生活配套，户型等等，投资回报的考虑只是一个次要因素。

投资评级

每个楼盘，每个房子，都有自己的定价。有的定价低估了房子的内在价值和未来的预期，有的定价是充分反映了价值和预期，而有的则是过度定价，透支了价值和预期。

因此对于不同的房子，我们对于投资价值的评级包含四档：

• 跑输大市

• 跟随大市

• 跑赢大市

• 大幅跑赢大市

注：

1. 这里的“大市”，可以看成是链家网上的北京二手房平均价格，相当于北京城区和近郊的二手房指数。

2. 很多限竞房项目既有高层或者洋房产品，也有别墅产品，这里绝大部分别墅产品不包含在评级内，只评论几个纯别墅项目。

大幅跑赢大市

大兴瀛海府

优秀的产品设计，极高的得房率，地铁盘。

房山万科七橡墅

2.2万/平米，北京最低的价格，无法再低了，地铁盘。

丰台金融街融府

地理位置优秀，相对周边二手房大幅折价，受益于丽泽商务区发展。

另外海淀区未入市几个限竞房，具备大幅跑赢的潜力：西山锦绣府，葛洲坝紫郡蘭园，山屿湖。我们看好海淀山后地区的规划和发展。

跑赢大市

房山中海京西里

中海产品，地铁盘，价格合理，配套尚可。

大兴万和斐丽

地铁盘，价格合理，户型略差。

丰台洺悦苑

四环内稀缺地段，价格有优势，距离地铁较近，产品配套一般。

昌平中海丽春湖墅

中海产品，地铁盘，毗邻沙河水库，低密度洋房。

大兴禧瑞天著

次渠双地铁，紧邻亦庄开发区，紧邻京东总部，缺点是周边回迁房较多影响整体环境，但区域内同品质竞争者少。

大兴和悦华锦

产品设计较为优秀，纯洋房小区，紧邻亦庄人大附，业主子女上人大附概率较低，但预计是中端租赁的热门小区。

大兴金麟府

河西新房项目非常多，金麟府错位竞争，小户型较多，低总价，跑得快。同样紧邻亦庄人大附，想赌人大附划片小户型优先。

丰台佑安府

二环稀缺优质地段，佑安门旁，同时也紧邻丽泽商务区，价格有一定优势，缺点是户型一般。

丰台西城天铸

西三环稀缺优质地段，10号线西局站旁，价格合理，缺点是户型较差，开发商九龙仓暴殄天物。

丰台国风长安

西四环外，地段不错，价格有一定优势，产品设计垃圾。

海淀万科翡翠云图

海淀翠湖，未来区域发展可期，价格有优势，缺点是全部是大户型改善型，但户型一般而且配建回迁房。

朝阳瑞悦府

孙河较稀缺的小户型品种，区域规划高端，但需要较长时间发展。

跟随大市

房山旭辉城

降价幅度较大，胜在单价较低，总价低，260万起，缺点是位置较偏远，南六环外。

房山金樾和著

紧邻旭辉城，指导价格一样，降价略少，户型设计不同，优缺点几乎一样。

大兴熙悦林语

南五环外，区域一般，项目无特色，价格也一般。

大兴金地悦风华

京开东，区域潜力不大，金地产品设计不错，价格一般，未来升值靠19号线二期。

大兴颐景万和

黄村义和庄，距离地铁不远不近，周边公园倒是好几个，配套尚可，价格略贵。

大兴招商雍和府

距离4号线清源路站大约1公里，勉强算地铁盘，黄村老城区，配套较成熟，价格尚可，比颐景万和略好一点点。

大兴金悦府

距离4号义和庄站站大约1公里，勉强算地铁盘，黄村老城区，配套较成熟，价格尚可，同样比颐景万和略好一点点。

顺义祥云赋

中央别墅区边缘，自然环境不错，门前就是罗马湖，周边是一批共有产权房项目，这个地段，做刚需洋房有点错配，因为配套不全，做别墅还不错。

丰台翡翠西湖

西六环外青龙湖，生态环境不错，发展有限。17年4月这块地20家开发商竞争，现在旁边的地块只有一两家参与了，开发商对这个区域的态度已经说明了其价值。

石景山翡翠山晓

石景山五里坨，现在配套较差，石景山的分区规划是要发展成五里坨商业中心组团，或许有改善，但交通比较不便。总之地段非常一般，价格普普通通。

石景山西府海棠

同上，石景山五里坨，现在配套较差，石景山的分区规划是要发展成五里坨商业中心组团，或许有改善，但交通比较不便。总之地段非常一般，价格普普通通。唯一的不同是西府海棠是绿城操刀，品质可能略好一点点，相对位置略好一点点。

石景山五里春秋

同上。五里坨三雄基本一样。

朝阳泰禾北京院子

执行70/90的限竞房项目，泰禾螺丝壳里做道场，做出了纯别墅区。于是罕见的立体小别墅出现了，小叠地上两层共90平米，地下三层，总共5层，房本90平米。先满足一部分人的别墅梦。

门头沟华萃西山

西六环外门头沟，潭柘寺镇山脚下。真正的西山环绕，地铁盘，低密度，降价之后价格尚可，但确实略显荒凉，山区未来发展也困难。

密云碧桂园琅辉

密云城区的限竞房项目，配套相对完善，距离北京城区80公里。2.3万的价格，下跌也难，但价格比万科七橡墅高，相比而言，可见万科七橡墅的价廉物美。

大兴中海云筑

庞各庄瓜景房，地段较差。昨天庞各庄的共有产权房地块出让，没有一家开发商报名。政府定价，限均价4.2万显然高了，中海降价到3.6万，尚可。

大兴中海云熙

魏各庄，无规划无配套，连瓜景都没有，竟然限均价4.2万，当然中海必然降价。中海产品设计非常优秀，然而地段太差，如果不是产品设计好就放到下一档了。政府定价，限均价4.0万也显然高了，中海降价到均价3.5万。

跑输大市

昌平华润理想国

北七家规划一般，环境较差，短期改善有限，定价偏贵，产品得房率低。不如贵点去买未来科技城的房子，或者便宜点买天通苑的二手房。

昌平和悦华玺

北七家规划一般，环境较差，短期改善有限，定价偏贵，比理想国略好。同样，不如贵点去买未来科技城的房子，或者便宜点买天通苑的二手房。

平谷北京领秀

平谷远郊盘，没卖出去几套，该换个名字重新包装下了。

平谷和堂瑞著

平谷远郊盘，金海湖畔，度假型别墅，四周无所有，唯有金海湖，距离城区80公里。

顺义观承大家

万科的别墅项目，远离中央别墅区的别墅。万科花血本做的小区公园非常惊艳，也侧面说明了地段之差。

朝阳天瑞宸章

孙河板块非常低调的一个别墅项目，别墅本身投资回报就弱，如果低调就更弱了。

顺义合景天汇广场

顺义牛栏山的项目，东北六环外，均价不低，4.2~4.7万，牛栏山二中学区房？顺义人民也不容易。

一家之言，仅供参考。