北大清华毕业生留京率，连年跌！省会分流，北京房价将跌破5万

一方面，北大清华毕业生留京率，连年跌；另一方面，北京房价连年涨。2017年3月时，就有报道，北大清华毕业生，留京率连年跌；到2019年时，已是5连跌。

据安居客，2017年时北京的房价均价是5.7万，2019年时是6万。结合2018年的放水，北京的房价，这两年其实没涨，它是在高位盘整。

我国的格局，与日本，韩国，英国和法国等一国一城独大的中型国家不一样。我国格局对标美国这样的超级大国，是一个会形成多个中心城市的经济体。

日本的东京，韩国的首尔，英国的伦敦，法国的巴黎，这样的案例不适合北京。

2019年，北京6万的房价，比省会城市南京2.8万，杭州2.8万，要高一倍以上。比武汉的1.7万，郑州和成都的1.3万，更是要高一大截。

各省北大清华95后毕业生，已经认识到留京打工不合算，而返流省城及国内其他一二三线城市。

以美国纽约市为例，据wikipedia词条Demographics_of_New_York_City。二战后的1950年纽约人口是789万，这一数值在1950-1970年间保持不变。到1980年，纽约人口减少到707万，此后开始反弹，国际大都市纽约在1980-2010年，增加了110万人口。

美国除了纽约，还有：波士顿，华盛顿，芝加哥，底特律，亚特兰大，迈阿密，休斯顿，洛杉矶，旧金山，西雅图，拉斯维加斯等。

纽约是美国人口第一大市，相比华盛顿，纽约与北京的可比性更高。

香港市，由于香港人有本事才能移民美澳加，而有本事的香港人通常买得起香港的房；香港收入相对较低的人，不大愿意返回东莞和惠州(本来，低收入香港人大部分是珠三角农民及其后代)，这利多香港房价。香港的这一高房价逼空要素，不适合北京。

据安居客数据，2016年9月北京房价均价，首次涨破5万。在这之前，各省在北京就读的80/90后毕业生，具备一定的留京可行性。按照2016年1月，北京4万一平的房价，40平米的小套，售价160万。这就相当于香港的“上船票”。

香港可以出现：14平米，15平米的“龙床盘”“鞋盒盘”。这样的小户型，在北京不可能出现，这样北京的“上船票”，至少也是30-40平米。仅从这一角度，北京房价“升值潜力”是香港的一半。

现在北京的人口目标是2020年控制在2300万，超过就会被导流到雄安。

没有人接盘，现在挂牌6万每平的北京房东，就是最后一棒。

房价上涨，需要三大因素：

1)放水

2)逼空

3)富人囤房

北京房东，用6万每平的房价逼空，逼的只是2016年1月之前留京的80/90后。北京的房东，不可能指望在北京打工的民工替他们接盘。而2017-2019房价盘整，富人囤房谋求升值也会更趋理性。唯一的利多放水，也将被多个崛起中的省会所消化。毕竟，从1.3万涨到2万，要比6万这位置顶部出逃，更具可行性。

2016年1月之前留京的80/90后沪漂，在省会工作增多后，为避免返回省会不及时，会再度遭遇逼空行情，2019年的在职人员离京率会高于2018年。

接盘侠跑了，北京的房东们就会在2019年挂牌低于5万。

北京房价可以在5万下方盘整多年，把收入不及格的80/90后京漂，逐步“劝”回省会。

一二线的省会，由于数量庞大，即使放水每城分到的流量有限。未来十年，放水已无法拉高房价。过去十年，放水流向了几个一线，囤房集中于几个一线，逼空集中于几个一线，房价爆发效果显著。

浙江人大肆在南京囤房，发生的概率，远远低于江浙人大肆在上海囤房。因此，未来十年，即使大放水，由于涉及城市过多，房价上涨空间有限。

北京与省会的房价差距，将逐渐回落到理性位置，最终取决于：多少80/90后京漂接盘侠跑了。