三四线楼市的现状:房子卖不动,房价却不跌!

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  最近几年来,三四线房价一路高歌,涨势非常惊人。比如江苏苏北重镇徐州,房价连涨了35个月,相比连涨之前的房价,如今翻了一倍,个别楼盘一年涨了160%。

  更为重要的是,由于一二线城市的“限涨令”,而三四线之前没有限制,所以在棚改货币化的刺激之下,在买房需求的推动之下,房价一路飞涨,甚至开始逼近了二线城市。

  然而,时过境迁,如今不少三四线城市却又陷入了另一个尴尬的现状,即:房子卖不动,房价却不跌!

  

  大家都知道,如今别说三四线城市了,就是一二线城市,房子都不太好卖。但相比一二线,三四线却更难,除了楼市大环境处于低潮之外,原因有四。

  (1)三四线城市这一波的楼市繁荣,和棚改货币化息息相关。但如今不少城市已经基本完成棚改,而且国家货币化安置政策也在调整,所以最大的一个刺激点在衰弱。

  (2)此前,由于一二线限制炒房,所以不少炒房客转向了三四线,由此增加了三四线买房需求。但这并非真正需求,而只是投机,一旦方向不对,自然偃旗息鼓,不再去买房。

  (3)由于三四线不限价,所以此前涨幅较大,相比一些二线城市,已经没有了价格优势。加之二线城市的“抢人”战略,导致很多需求去二线城市买房,分流了部分三四线买房需求。

  (4)相比三四线城市,一二线更有吸引力,所以一二线人口持续是净流入,而三四线是人口持续净流出。人口,就代表住房需求。三四线人口持续流出,代表住房需求在减少。

  

  让人奇怪的是,从市场规律来看,既然三四线房子卖不动,房价应该下调才对,为何房价却不跌呢?原因很简单,不外呼这九个字,即:不准降,不能降,不愿降!

  其实,除非万不得已,不然谁都不会降价。然而,问题的关键在于,如今三四线的高位房价,未来能不能保持住?

  从以上分析可以看到一个重点,即住房需求在减少。但从各方数据可以看到,三四线楼市供应却在增加,去年有数据显示,三四线楼市库存回到了7年前,去库存之后现在又库存积压了。也就是说,从长远来看,三四线楼市将供大于求。

  因此,从正常逻辑上看,三四线房价缺少承载的基础,未来应该是要下行。当然,如果房价持续多年不涨,其实也相当于房价下跌。

  

  值得一提的是,去年有统计显示,房价过万的三四线城市,已经超过了20座。十年前,有专家评论,“房价过万”是二线城市的一个标志,如今看来这一判断贻笑大方了。实际上,全国新建商品房的均价,都已经接近了万元。

  国家统计局的数据是,2018年全国商品房均价超过8700元/平,尤其是东部地区的整体均价,就已经超过了1.1万/平。从全国来看,房价一旦再涨15%,那么中国将进入万元时代。

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