房价将进入下行周期?专家:还要涨,因为还有2.8亿农民进城!

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  作为社会焦点话题的楼市,一直牵动着人们的神经,房价涨跌之间,就决定了身价财富。

  然而,原本一路高歌的楼市,让无数开发商炒房客狂欢的盛宴,却在如今陷入了困境。去年,万科高呼“活下去”,总裁郁亮判断认为,楼市转折点到了。

  正因如此,不少专家判断认为,楼市新时代来临,房价将进入下行周期。但也有专家认为,楼市还有20年繁荣期,因为还有2.8亿农民进城,住房需求缺口依然很大。

  

  国家统计局最新数据显示,2018年中国城镇常住人口83137万人,城镇化率为59.58%,比2017年提高了1.06%。

  也就是说,如果和发达国家普遍80%的城镇化率相比,中国还落后了20%左右。简单算一下,如果按14亿人为基数计算,那么未来就将有2.8亿农民进城。

  这一庞大群体进城,首先带来的是住房需求。因此,在庞大的住房需求刺激之下,买房需求也会旺盛,楼市自然还会繁荣,房价也还会再涨。而且,按照目前每年1%的城镇化率来看,大约还需要20年,才能达到80%的城镇化率。

  所以,有专家直言:楼市还能繁荣20年,房价还要再涨20年。

  

  那么,这一判断对不对呢?客观的说,从逻辑上来看,的确有道理,但从目前住房供应上看,好像又值得商榷。

  国家统计局的数据,在2018年,全国住宅施工面积为569987万平,接近57亿平。如果按照每套100平计算,那么就是5700万套。按一套三口人计算,那么就能容纳1.7亿人居住。需要说明的是,这一数据不包括如今的楼市库存量,和部分商住房。

  更为重要的是,还有两个数据值得深思,(1)某机构的统计,中国空置率超过20%,目前大约有6000余万套空置房,(2)某机构调查显示,中国城镇家庭户均拥有住房高达1.13套。

  显然,如果将这两者释放出来,差不多就能满足未来2.8亿农民进城的住房需求。当然,因为住房的特殊性,所以10%以内的空置率很正常。

  

  其实,还有一点很关键,就是房价收入比。从房价和收入上看,目前处于脱节阶段,普通人靠工资买房几乎不太可能。因此,在这一种高房价之下,如果还要继续涨,这对城镇化必然是一个阻碍。

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