香港楼市全面下调,四个月内土地拍卖两次流标

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不到4个月时间,香港两幅土地拍卖流标。
1月30日,香港特别行政区地政总署公布,位于九龙启德第4C区5号地盘的新九龙内地段第6547号用地的招标结果——因为地价标金未达到该署就该用地所定的底价,香港地政总署不接纳在1月25日截标时所收到的9份标书。
第6547号的地块面积约为9480平方米,指定作非工业(不包括住宅、仓库及加油站,但包括酒店)用途。最低及最高的楼面面积分别为34128平方米及56880平方米。其中,指定酒店用途的面积占30%至50%楼面,且不可拆售。
参与投标的公司包括长江实业集团有限公司、九龙仓置业地产投资有限公司、新鸿基地产发展有限公司、鹰君集团有限公司、嘉华地产(集团)有限公司、信和置业有限公司、Astute Max Limited、K&K Property Holdings Limited、Far East Consortium International Limited。
香港地政总署例行表态,政府的政策目标是为市场提供稳定和持续的土地供应,以回应社会对房屋、商业及商贸用地的需求。这目标不会因为个别土地的招标结果而受影响。政府会在适当时候考虑推出该启德用地的安排。政府亦不会就投标者的出价作出揣测,实际上出价往往视乎种种因素,例如每幅用地对个别投标者的吸引力,投标者就着市场情况、企业情况及发展策略作出的考虑等等。
据香港文汇报报道,会德丰副主席梁志坚1月30日强调,公司是有意发展项目才投标的,“唔系冇意思做(不是不想做)”,出价属于市价,金额亦不低,已计算不同因素, 但就不知道政府是如何计价。
普缙集团企业发展部总监(估值及物业管理)张圣典坦言对流标感意外,因为地块本身质素高,竞标的9家财团不少在启德地区有发展项目,但最终全部出价未达标,原因料是发展成本高及回本期较长。业界推测,项目地价连建筑费投资额将过百亿元,风险不低。
张圣典分析称,写字楼回本期较酒店短,估计部分发展商或倾向发展更多写字楼楼面,但其价值就较低,与政府用最高的酒店及商业发展的计价出现落差,成为流标原因之一。
此前一周,1月23日,位于启德新九龙内地段第6551号的非工业用地,以112.6亿港元批给新鸿基地产发展有限公司旗下华荣(香港)有限公司,租期50年。新鸿基地产为最高出价者。
第6551号的地块面积约为10956平方米,指定作非工业(不包括办公室、仓库、酒店及加油站)用途。最低的楼面面积为36155平方米及最高的楼面面积可达60258平方米。按最高楼面面积算,折合楼面价为18.69万港元/平方米,是近期拍出的启德地区地块最高的楼面单价。
不包括此次流标,香港政府近年来另有4次因为标价低于底价而取消有关卖地。最近的一次是2018年10月16日,位于香港山顶文辉道第1211号用地流标。其余3块位于元朗、青衣、白石角的地块分别在2016年初(1月25日)、2015年底、2014年初流标,重新招标后均成功售出。
被认为是发展商必争之地,估值约300亿港元的豪宅用地香港山顶文辉道第1211号地块面积约为17598平方米,指定作私人住宅用途。楼面面积介于22537平方米至37561平方米。最高的楼面面积须受卖地条件特别条款规限。香港地政总署此次表示,会在适当时候考虑推出该用地的安排。
自2016年中期以来,香港房价一路飞涨,至今年8月起,房价走势从反复微升转为全面下调。2018年11月、12月,香港住宅销售连续两个月同比腰斩。
今年1月14日,香港财经事务及库务局局长刘怡翔表示,目前香港二手楼价格由高峰期下调仅8%至9%,政府现在会否“减辣(放松楼市调控措施)”或调整按揭措施言之尚早。

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