最高院裁判:承租人与拆除房屋行为是否存在利害关系

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  【原 告】湖北省襄阳市许先生

  【承办律师】北京市盛廷律师事务所毕文强律师、潘金忠律师、马娜律师

  【被 告】湖北省襄阳市某区人民政府

  【案 由】许某诉襄阳市某区人民政府行政强制拆除行为违法

  【文书检索】(2018)最高法行再150号

  案件概览

  许先生于2012年4月5日租用当地养殖专业合作社的部分经营场地及其相关设施经营饭庄。2015年4月30日,某区政府在未与许先生达成征收补偿协议,未交钥匙的情况下对其租用的房屋及相关设施进行了拆除。许先生不服,提起行政诉讼。经过审理,一审判决确认某区政府拆除行政强制行为违法。某区政府不服,提起上诉。二审法院审理后,以许先生与被诉行为之间不具有利害关系为由裁定撤销一审行政判决,驳回起诉,许先生不服,申请再审。

  【裁判结果】最高人民法院认定许先生与被诉拆除行为之间具有法律上的利害关系,裁定撤销湖北省高级人民法院的行政裁定,发回重审。

  

  【裁判要旨】针对集体土地及其上房屋的征收行为是国家将集体土地由农民集体所有转为国家所有,以及将农民所有的房屋转为国家所有的过程,引起的是土地所有权和房屋所有权的转移,一般而言仅对土地所有权人、使用权人和房屋的所有权人等物权人的权益产生影响,普通承租人与征收行为之间不具有利害关系,不能针对征收行为提起行政诉讼。拆除房屋行为是征收过程中将房屋归于消灭的行为,具有独立存在的价值,其影响的范围不仅及于房屋本身,还及于房屋消灭时波及范围中的权益。毕竟,用于经营的房屋被拆除,承租人的经营设施、经营利益等存在遭受强拆行为损害的可能。故,拆除房屋行为不仅会对房屋所有权人的权利造成损害,也有可能对合法经营的承租人权益造成损害,政府在实施拆除房屋行为时,对房屋实际承租人可能存在的权益予以考虑并采取必要措施避免损失发生是其应尽的义务。

  【采访律师】再审出庭律师:毕文强主任

  律师观点

  我们团队在承办许先生这个案件时,认真做过研讨,对于许先生在征收过程中应当如何保护自身权益反复进行了研究。我们一直认为,虽然目前国家在征收过程中逐步排除了承租人的被征收人地位,但是承租人的合法权益应当得到切实的保护。

  最高院这个判决,可以说非常好的体现出一种产权保护的法治精神。应当得到法律实务界的重视。

  结合这个案件,其实不管从法理层面、法律规定层面,都有许多可以说的地方。我想主要从现实层面来谈几点感想:

  第一,是关于民营企业、普通公民的财产权益在征收中应当得到保护。

  目前,在全国范围内,大量征收过程中,类似的情况并不少见。甚至我们团队在上海、杭州等一线城市,也遇到这些情况,一些企业应当地政府的招商引资,前来创业,租用了当地的集体土地,经过发展,很多企业为地方作出了贡献。但在棚改、旧城改造等过程中,遇到了被“腾退”、以租约到期被“解约”、甚至当初受到地方政府肯定及欢迎的投资建设成为“违法建设”、“危房”等情况,从而以极低的价值被迫拆迁,更有甚者,不给补偿,创业者本人都被以各种名义抓进去。这些企业中,大部分是民营小企业,有的甚至已经准备上市,他们响应号召而来,付出大量的心血与投入,结果却往往是损失巨大,伤心失意的背后,是事业危机与经济的巨大损失。

  所以,不管是公民个人,还是民营企业,其合法财产权益都应当得到保护。这就是中央三令五申强调产权保护的目的所在,因为只有这样,所有企业、公民才会放心大胆为自己、为社会创造更多的财富。这个判决中,我们也能够找到这种价值判断的影子。因此,我们应当为这个公正的判决鼓掌欢呼!

  第二、从本案来看,法院明确区分了征收行为与政府强拆行为的不同,这个往往是一些被征收人、被拆迁人容易弄错的地方。

  征收拆迁案件的承办,盛廷律师经过十几年的探索,最深切的体会是征收拆迁案件是一个法律关系非常复杂的案件,看似简单,但其实交叉融合了行政、民商事法律关系。用大白话来说,即有行政关系,也有民事法律,有的地方法院都搞不明白;而行政诉讼作为一个近年来逐渐增多的法律纠纷,本身就已经很专业了。比如如何诉行政行为,是告行政机关不作为还是作为违法,就有许多人搞错了。因此,这是一个非常专业的事情,不管是民营企业的老板,还是普通的老百姓,显然很难轻易搞清楚。一旦告错,确实容易被驳回,从结果上看,不仅仅是浪费了时间,还会让大家觉得明明有理的事情,怎么法院就是不支持。总之,这种不必要的败诉完全可以通过专业判断提前避免。

  第三、承租人合法经营的权益在政府强拆之前应当得到保护。

  判决书中指出“拆除房屋行为不仅会对房屋所有权人的权利造成损害,也有可能对合法经营的承租人权益造成损害,政府在实施拆除房屋行为时,对房屋实际承租人可能存在的权益予以考虑并采取必要措施避免损失发生是其应尽的义务。”,这其实是指强拆行为本身,应当考虑到所有相关主体的合法权益,特别是房屋实际承租人。这应当是政府的义务。这一点的提出,是征收拆迁中一大法治进步,也应当是后续完善立法的一个有益探索,在本文中,我就不过多展开了。简单地说,大家记住,就是如果在征收过程中,存在影响您的合法权益的情况,应当寻求法律上的帮助。

  供稿:芭彩

  编辑:双艳

  视频:大眼

  审稿:书语

  

  北京市盛廷律师事务所一直秉着高水平办案的宗旨,为当事人提供高品质的法律服务。多年来,坚持执行团队承办和案件研讨制度。为把上述制度贯彻落实,不断进行结构调整,优化内部资源。现已基本实现团队协作、优势互补、每案必研、庭前模拟。盛廷人对法律、对案件心怀敬畏之心,认真对待每一份委托。盛廷人致力维护被拆迁人的合法权益,在提高法律服务质量的路上不断探索、努力创新。盛廷人始终相信没有完美,努力追求极致,高品质的案件是奋斗出来的!

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