南京楼事丨40分钟选房结束江宁金茂悦首开去化惨淡不到5成

细雨微飘的今天，仿佛是个开盘的好日子，早上除了仙林高科紫微堂开盘之外，青龙山生态新城的江宁金茂悦也在营销中心举行了首开。
但同是首开，确是两种境遇。
高科紫微堂首开劲销9成，江宁金茂悦去化稍显惨淡。
先公布销售结果：截止中午11:00左右，金茂悦仅售出48套房源，整体去化率为47％，不到一半。
这可能是金茂在江宁的楼盘中，首开卖得最差的纯新盘啦！

开盘现场：大量购房者弃号弃买
一大早事长来到售楼处，就看到金茂的开盘指引牌，镶嵌着“众望青龙，大境首开”的字样，给人感觉气场十足。

如此有仪式感，想必购房者来的会不少，并且项目也公开显示有234组购房者报名，中签率达43.3%。
但事长进入购房内场，发现现实与理想的出入比较大。
现场来的买房人并不多，仅有72席位的座位仍然是稀稀拉拉的没有坐满，加上旁边站着的少许购房者，总共不超过100人！

234组的报名者哪去啦？
很快，10：08正式叫号选房后，这个疑惑终于有了答案：多数买房者弃号啦！
这可以从以下三点佐证：
1、与其他开盘现场叫号5到10组不同，金茂悦一次叫号50组买房人，如果人多不弃号的话根本不可能。

2、据事长现场记录，整个开盘过程从开始叫号到选房结束仅40分钟不到！

10:20 叫到 150号 （没有先后顺序，先买先得）
3、选房结束后，约11:00左右事长进入选房区，从销控表发现项目仅售出48套房源，去化不到一半。

据悉，金茂悦首开推出的15号楼共计103套精装房源，户型90㎡、116㎡，而销许均价为24291元/㎡，并没有突破区域限价。
同时，事长从现场了解到，项目今天开盘优惠15000元，而且主持人在现场传达了再次释放5000元的优惠，合计今日首开购房可享有20000元的优惠！

但就在均价不高，优惠力度加大的情况下，首开成绩还是如此难堪，为什么呢？
事长通过和现场弃买的购房者沟通后，简单的总结了几点江宁金茂悦此次首开失利的原因。
1，楼市大环境偏向保守，年底购房者资金分散
如今，虽然各地陆续有不少城市调控放松，南京也有要松绑调控的趋势，但经过这么长时间的严厉调控，整个市场已经趋向于平稳保守。
而且愈来愈理性的购房者对产品的挑剔审慎度增加，加上临近年底，已经被前面疯狂的开盘潮收割过一轮，购房者的资金基本已经比较分散，短期内的购买力和购买欲望都有所下行。
2，周围竞品太多，项目优势不明显
青龙山生态新城近几年区域发展势头还是很不错的，除了金茂一直在此深耕外，有不少开发商入驻。
如入市不久的融侨观澜、即将入市的中南上悦城和朗诗玲珑郡，一大批在售或者待售的项目已经在路上。
所以，对该片区有意向的购房者，可选择性太多，加上江宁金茂悦在户型和产品上并没有太突出的优势，购房者摇摆弃号也在情理之中。
3，首开的楼栋位置略偏
现场的一位购房者告诉事长，本次首开的15号楼在最边上，两边都背靠马路，虽然有绿化隔离带，但还是比其他楼栋噪音大、灰尘多。
此外，还有位摇到80号左右的买房人还告诉事长，之所以弃买，是因为看中的116平米户型被买走了，其他的户型没有这个好，所以弃买。

4，项目性价比太低 还有让利空间
江宁金茂悦本次首开均价24291元/㎡，虽然没有突破区域2.5万的限价，但是与其它项目相比性价比太低，有很大的降价的空间。
拿与项目最近的融侨观澜作对比可以发现，统一刨除装修金额，楼面价19476元/㎡的观澜，均价2.5万，差额在5千元；
而金茂悦楼面价低至13991元/㎡，与销售均价2.4万相比，差额在8千。
其实不对标观澜，直接对标金茂自家的东城金茂悦二期，也可以明显发现，江宁金茂悦其实有所涨价，东城金茂悦二期地价为14702元/㎡，销售均价也是2.4万，两个项目装修标准和户型基本同质。
明显可以看出，江宁金茂悦的还有不少的让利空间，首开优惠2万的力度，购房者看来还是有点少啦。
现在南京房地产市场并不缺房子，青龙山生态城也不缺货，金茂悦既然产品上没有太大优势不妨从价格上入手，也不失为吸引购房者的手段，对价格敏感的刚需客们或许会有不少人意动。
但，作为千亿房企的金茂，舍得让利给购房者吗？
所以，江宁金茂悦卖成这样冤不冤呢？