水皮:张弛有度,方显从容,辩证看泰禾“高负债”

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  来源:水皮More

  时间:2019年1月30日

  最近几年,有不少优秀的房地产企业通过合理负债迅速做大规模,有的人就质疑是不是负债率太高,风险太大了?水皮认为,其实应该辩证来看待这个问题,动态看待房企负债率的高低。

  房地产对资金量的需求特别大,需要加杠杆才能做大,这种杠杆需要在可控范围之内,就是企业的资产能够覆盖负债,如果不能覆盖的话,一旦碰到紧缩周期,那么很可能资金链会断裂。这个杠杆如果在可控范围之内,对于房地产企业来讲,杠杆就是他们盈利和扩张的一种捷径。

  比如在货币宽松时期,房地产企业融资也相对容易,成本也低,主动增加负债,能够帮助企业做大规模,拿到更多的土地,为未来发展蓄力。外部金融环境宽松,对于房地产销售来说,也助推房地产市场的量价齐涨。

  而一旦银根收紧,宏观调控对房地产市场首当其冲,房地产开发贷、购房按揭都将受影响,房地产企业的现金流将承受严峻考验,高负债也意味着高风险。

  据水皮观察,泰禾集团就是这么一家将杠杆用得溜的房地产企业。

  根据泰禾集团年报显示,2017年,泰禾在银行贷款、信托贷款、中期票据、私募债、境外融资、资产证券化等领域展开多元化、低利率的融资手段,获得1211亿元融资,泰禾抢在融资窗口期,拿到大量低成本现金,为项目开发和公司发展奠定了坚实基础。也是在2016、2017年,泰禾迅速进入一二线城市,加快全国化发展。

  手中有粮,心中不慌。

  水皮注意到,在2016年以前,泰禾集团频繁出现在公开市场拿地,抢下不少优质地块;2016年之后,泰禾土地拓展全面转入到以并购为主的阶段,90%都是通过合作并购,土地成本只有公开市场的一半甚至1/3。通过并购方式获取土地可以降低拿地成本和风险,缩短项目开发周期,快速扩张公司土地储备规模,形成逆周期拿地。

  在2016年、2017年,泰禾集团的负债率分别为82.40%、87.83%,负债率有所上升,这是一个主动扩张的结果。在这个时间段,社会融资成本低,楼市销售火热,市场好的时候,泰禾集团借机做大规模,销售规模呈现成倍增长,分别达到408亿元、1007亿,同比增长147%,成功突破千亿大关。

  在2015-2017年的这轮楼市大牛市中,水皮看到,像泰禾集团这样,早年低成本融资实现规模扩张,大胆运用杠杆,逆周期拿地,为企业的快速发展占得先机的,还有融创中国、恒大等品牌企业,也有一批太过于谨慎而失去扩张机会的老牌房企被甩在后面。

  进入2018年,各个领域都在去杠杆,融资收紧,钱也更贵了,首套房利率甚至飙升到较基准利率上浮40%,而多轮调控下,房地产市场销售和回款将放缓,房企融资渠道收紧,显然房地产企业现在加杠杆不明智且危险。

  2018年开始,泰禾集团、恒大、融创、华夏幸福都开启降杠杆模式,谋求稳健发展,加快周转,缩短开盘周期,促进回款,有的还引入新的资本方,增强资本实力,降低负债率。如泰禾集团2018年三季报显示,其负债率为84.78%,成功降至行业安全线以内,降杠杆已见成效。

  据水皮观察,泰禾集团董事长黄其森金融专业出身,是地产圈内少数既懂金融又懂房地产的企业家,他认为,房地产是资金密集型行业,合理负债、高周转能有效规避市场和政策的风险。根据对市场、融资环境所做的前瞻性预判,泰禾的杠杆加减法做得张弛有度、恰如其分。

  水皮常说,2018年以后是现金为王的时代,谁手里有现金,谁才是大爷,今后的现金将显得更加珍贵,融资难度加大,成本飙升。对于资金密集型的房地产行业而言,从以后的资本环境、市场增量空间来看,想学TOP20的房企以前大规模融资扩张、低成本进入一二线城市已很难实现。

  机不可失,失不再来矣。

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