杭州去年土地出让金“夺冠”，等于上海+深圳之和

《中国经济周刊》记者 贾国强 | 北京报道

每到岁末年初，土地出让金就容易成为热点话题。

日前，中国指数研究院公布了《2018年全国300城市土地交易报告》（下称《2018年土地交易报告》）。这份报告显示，2018年全国300城市土地出让金总额为41773亿元，同比仅增加2%；杭州市超越北京市，以2442.9亿元名列榜首。

全国300城土地出让金增速为何放缓，这会动摇地方政府调控楼市的决心吗？

土地出让金增速大幅下滑：与楼面均价下滑有关？

《中国经济周刊》记者梳理了从2015年至2018年这4年全国300城市土地出让金情况，2015年共计超过2万亿元，2016年将近3万亿元，而2017年和2018则超过了4万亿元。

从土地出让金总额来看，2018年虽然也在增加。但从同比增速来看，与2016年的同比增速33.29%、2017年的同比增速39.85%比较，2018年同比增速仅2%，不及前两年的零头，增速明显放缓。

中国指数研究院相关人士对《中国经济周刊》记者解释说：“去年300城土地出让金增速的明显下滑主要原因在于成交楼面均价的调整。《2018年土地交易报告》数据显示，2018年300城土地成交规划建筑面积继续保持快速增长，而同期土地成交楼面均价明显震荡，同比下跌，与2016及2017年20%以上的成交楼面价涨幅相比反差较大，导致300城土地出让金总额增速明显下滑。”

记者也注意到，2018年全国300城土地成交面积10.55亿平方米，同比增加14%；楼面均价为2159元/平方米，同比下降11%；溢价率13%，下降16个百分点。

此外，上述人士还分析说，“2018年，受政策持续深化影响，商品房市场调整态势逐渐显现，同时房企资金压力持续加大，投资情绪趋于谨慎，土地市场理性回归，导致地价有所震荡；另外，土地出让结构逐渐向城市外围扩散，也对整体地价的回落造成了一定影响。”

从城市分类来看，一线城市、二线城市的土地出让金总额都有一定下降，分别为-12%、-1%，三线城市则呈现15%的增长态势。这也使得一线城市的土地出让金总额占全国300城土地出让金总额的比重有所下滑，2015年占比23.42%，2016年占比14.59%，2017年占比15.49%，2018年占比仅13.21%，为近4年新低。

对此，上述人士还解释称，“二线城市土拍政策不断完善，土地供应与成交面积同比上行,土地出让金及楼面均价同比回落，溢价率各季度均同比下降，所以土地市场总体保持稳定。三四线城市承接热点城市需求外溢，供地面积同比增幅领衔，成交量及土地出让金同比走高。”

土地出让金：杭州＝上海＋深圳

《2018年土地交易报告》还显示，全国土地出让金TOP20总额为20029.8亿元，占全国300城土地出让金总额的47.95%。而2017年全国土地出让金TOP20总额为21892.8亿元，占比53.89%。这意味着，全国土地出让金TOP20的总额在减少，所占比重也在减少。

从绝对量上来看，杭州市土地出让金收入以2442.9亿元位列第一，比第二名上海市高出534.1亿元，上海市、北京市、广州市、武汉市、郑州市、天津市等6个城市也超过千亿元。常州市、石家庄市、深圳市等3个城市不足500亿元，分别为465.9亿元、454.8亿元、449.6亿元。这意味着，杭州市土地出让金等于上海市+深圳市这两个一线城市之和。

杭州市土地市场为何表现如此“出众”？业内人士分析，主要是很多品牌房企比较看好杭州市场。2018年，碧桂园、中粮、中海、旭辉、万科、招商蛇口、华润等上市房企均在杭州拿地，其中中海更是全年拿地5宗，华润拿下4宗。

此外，2018年4个一线城市土地出让金总额为5100.5亿元，相比2017年减少了1204亿元。除了上海市，北京市等3个城市均同比较大幅度下滑。

同为一线城市，为何北京市同比减少40%，而上海市同比增加30%？中国指数研究院相关人士告诉《中国经济周刊》记者说：“这种巨大反差主要源于土地成交规模的明显差异。2018年，北京土地成交规划建筑面积同比降幅近四成，成交楼面均价同比小幅调整；而上海成交规划建筑面积同比增幅显著，成交楼面均价相对稳定。北京、上海土地市场的反差表现是房地产市场调控政策在不同维度着力的体现：北京调土地供应结构，上海加大土地供应力度。”

他还分析说，“北京市2017年明显加大了土地供应力度，2018年在调整供地结构促供需平衡上继续发力，限价房用地、共有产权房用地在公开招拍挂出让宅地中基本全覆盖，宅地结构的中低端偏移导致整体成交楼面价下调，2018年土地供应规模确实有明显缩减。但据北京市规划和自然资源委员会公告显示，大规模宅地已在近期储备供应计划中，宅地供应放量在可预期范围内，土地供应结构的调整及供应规模的完善将有效促进房价稳定运行。同样，上海供应规模持续发力，将明显改善市场供求关系，促使房价预期进一步趋于平稳。”

此外，从TOP20同比增减幅来看，石家庄市增幅达94%、常州市增幅81%、西安市增幅72%，位居前三名；深圳市、南京市均同比减幅45%，北京市同比减幅40%，位居后三名。

因城施策，稳预期或成调控主要目标

在业内人士看来，土地出让金影响着地方政府的财政收入，也影响着地方政府调控楼市的决心。土地出让金收入大增，意味着未来新增楼盘将有较大数量增加；土地出让金收入大降，意味着地方政府的财政收入也可能会大幅下滑。

2018 年 12 月 21 日，有媒体曝出，杭州市规定外地户籍居民家庭在杭州限购范围内购买住宅的，自购房之日起36个月内连续24次社保或个税缴纳记录，允许出现累计补缴3次的情况。这被外界解读为是当地楼市调控有所松动的信号。

此后，杭州某银行悄悄地将贷款人的年龄放宽至80周岁，也一举打破了贷款人最高年龄纪录，被外界开玩笑称“贷贷不休”。

2019年1月1日，重庆市住房和城乡建设委员会发布公告，从当日起，重庆市主城个人新购高档住房房产税起征点将由2018年的15455元/平方米调整为17630元/平方米。

1月3日，青岛市国土资源和房屋管理局高新区分局发布通知，暂停执行《青岛市高新区商品房公证摇号售房规则》，即取消购房摇号政策。此时距离该政策出台仅有6个月的时间。青岛也成为本轮调控中，首个取消摇号政策的城市。

1月10日，天津市滨海新区土地发展中心发布地块公告称，4宗住宅的自持租赁住宅部分将被调整为可售住宅。

《中国经济周刊》记者梳理发现，上述的杭州市、重庆市、青岛市、天津市2018年土地出让金均有较大幅度变动：杭州市全年达2400多亿元，创历史新高，也位居全国第一；重庆市全年868.9亿元，同比下降31%；青岛市全年574.7亿元，同比增加67%；天津市全年1059.2亿元，同比下降14%。

在上海易居研究院智库中心总监严跃进看来，各地对楼市政策的微调，大多为合理化修正。

中国指数研究院预测，2019年，稳房价稳地价稳预期将成为调控的主要目标，各城市将继续因城施策，适度增加土地供应同时继续调整宅地供应结构。部分城市楼市或将在限购、限贷等方面出现政策松动，以期稳定市场预期。