写字楼租金下降，是二房东的锅？

文章首发于公众号：叁里河

作者：江大桥

依赖中介和杠杆，不长久。

“如果没有包租客的存在，深圳的写字楼出租市场至少会滞后十年"。

2016年，曾有一篇类似自问自答的文章发表在网上，说这句话的是一名从事写字楼包租行业近十年的“王先生”。文中随后对包租行业进行了解释，“其实这个‘差价’除了包含了装修成本外，还蕴藏了企业选址方案设计、后期管理、商圈建设与维护等一系列隐形价值。是超性价比的正规市场行为。"

“王先生”大概是深圳数量庞大包租客中的一员，之前赚没赚到钱不知道，但2019年生意肯定不好做。

最近接连的退租和降租，让最近深圳写字楼市场分外紧张。

深圳福田中心区是深圳写字楼最密集的区域之一，去年年底位于此地的平安金融中心就被曝出一次性被退租10层楼，虽然3万方对118层的平安金融中心来说，占比并不算高，且就平安事后的回应看，已有近一半面积被消化，剩下一半也有不少人有租赁意向。

但是，按照平安自己的说法，10层楼的业主出现违约是在去年，到2018年6月平安已经主动将其清退。大半年过去，地段最好的平安大厦也仅消化了一半，看得出深圳的写字楼租赁市场，确实不理想。

同时，就此事，也有不少报道中提到，平安金融退租的10层物业，此前由包租公司作为二房东拿下，但因整体环境不佳，出租率下降，包租公司资金链紧张，甚至可能是断裂，于是选择退租。

但如今搜索平安金融中心，依然可以看到，从大面积被分隔成小面积的办公室出租。

包租俗称二房东，这种写字楼租赁形式在深圳并不难找，毕竟仅比较租金收益，写字楼比住宅要来的好。

按照2017年深圳中原研究中心的数据，2017上半年深圳二手写字楼平均租金为248元/平，二手写字楼均价为43101元/平，深圳二手写字楼的租金回报率约为6.9%（年回报率=(每平方米的租金÷每平方米的售价)×12个月）。而按照同比71.5元/平/月的租金，及约5.4万元/平的房价，住宅的租金回报率仅有1.5%左右。

这也就不奇怪人民网在2016年，用《全国“热钱”流向深圳写字楼，深圳市场“量增价跌”》作为文章标题了。

但动辄千万甚至上亿的写字楼，不是中小投资人买得起。这也让包租这样的二房东生意有了机会，和“买”这样真金白银的行为相比，“租”之后有太多的套路可以玩。

就论坛及微博用户提供的信息显示，包租在深圳十分常见，二房东最常用的两个套路，“低使用率”和“高杠杆”。

“低使用率”又称偷面积，即实际使用面积非常低。按照微博博主蟹老板的亲身经历，2015年他在时候南山某科技园的65%使用率，125元每月每平米（含物业），每年5%的增幅，2年后，租金涨到了138元。随后业主把蟹老板所在的这一层都租给了突然杀出来的包租客。包租客自然是要分隔之后再包出去，不过按统一价50%的使用率135元租给蟹老板。虽然表面上单价低了，但是实质上总价高了27%。

据说，这在深圳是一个潜规则，即合同面积不需要对应房产证的实际建筑面积。按照重点照明大厦二房东项目的合同显示，二房东的成本是32万，实收51万，除去简易的装修和材料费，月利润59%。

另一个套路则是“高杠杆”，这和之前爆仓长租公寓类似，都是二房东通过租赁合约找银行贷款，先收回租金，再让租客签订贷款协议，以月租形式按月还贷。

“这特么简直了。深圳的写字楼租金比广州高出一倍有余，靠的就是这种把资金杠杆玩到极致的玩法。”雪球有人评论道。

大环境好的时候，当然都是可行的只要有人接的住。

根据戴德梁行研究部2016年的统计显示，除去总部自用，金融类企业是甲级写字楼市场最活跃的群体，以租赁面积计算，占新增需求的37.2%，位居第一。以企业数量来算，占比为31.9%，同样保持第一。截至2016年，深圳全市的金融中心中，福田区共有持牌金融总部机构150家，占全市的67%；前海的注册企业在2016年达到了124560家，其中金融类企业占比超过40%。

“不客气的说，2017-2018增加的二手楼盘租赁主要来源于互联网金融、小额贷、线上传销和区块链。”深圳某知名互联网公司会展供应商的工作人人员说道，按常理来说，南山区的高档写字楼是够用的，但在2017年依然接连涨价。据他所知，南山区中洲从去年3月的220-400元每月每平米，而今年1月份，出现了租金跳水三联，甚至出现130的价格。

除了现金贷、P2P和区块链这样的“暴利”行业，很难再找到足够高利润的行业可以支付如此高的房租。而且，深圳地区似乎特别钟爱大平层，动辄单层面积都在2000方甚至3000方，比如平安金融中心，10层3万方，平摊下来每层也有3000平，这对中小企业来说可不是怎么友好。这也给了包租方机会，毕竟物业公司需要稳定的现金流来偿还贷款。

另一个可怕的现实，他说，福田CBD的空置率至少在30%，不是说具体这几年，而是一直以来，这些高档写字楼就没有满租过。按照第一太平戴维斯数据，2018年共有7处甲级写字楼入市，为市场带来约62万平方米新增供应，将全市甲级写字楼存量推高至845万平方米。

按照高力国际2018年的一份报告，未来三年，深圳核心地区新增甲级写字楼供应超过600万平方米，加起来，深圳光甲级写字楼存量就接近1500万平方米。

而北京的存量也都没有这么多。戴德梁行2018年第三季度数据，北京全市甲级写字楼总存量大概在1050万平方米，且相较深圳10-20%不等的空置率，北京核心商圈空置率则仅为3.4%，全市空置率也才7.9%。

事实上，北京的面积大概是深圳的8.5倍，北京大约1.68万平方公理，而深圳约0.2万平方公里。再看个地铁数量，深圳共计8条地铁，北京20条，算长度，北京大概是深圳的两倍。

戴德梁行2017年报告，存量主要集中区

深圳不仅面积不大，而且产业园区和写字楼还特别集中。这就造成了一个问题，

从福田CBD到南山，开车的时间不到20分钟，而预计地铁11号线通了之后大概在15分钟内。这和北京，动不动就要1小时地铁、打车的城市内部通行时间比，企业肯定是哪里便宜租哪里。

“国外成熟的CBD，大都经历了三四十年的历史，才变成今天鳞次栉比的样子。”2002年北京中外CBD发展论坛中有专家说道。

2007年4月深圳市福田区行政服务大厅开始正式运行。同年11月平安竞得深圳福田中心区一商务地块，2016年一期才正式交付。如果从2007年开始算，这也才刚刚迈进第十二个年头。