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广州楼市调研:踩盘报告

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  正文共:4234字13图;预计阅读时间:11分钟

  这次的调研从广州番禺出发,接着南沙、白云、天河、黄埔、增城。

  番禺

  这两年,在番禺比较火热的是靠近万博商圈一带的楼盘,其中,我们去看了珠江柏世湾,上个月22号开盘,现在剩下一些高低楼层了,离地铁7号线大约10分钟,价位在3.9万-4.5万。因为番禺地多,所以广州很多比较成熟的大盘都在番禺,比如祈福新村,雅居乐,华南新城等。而华南新城是十几年的楼盘了,现在的二手房价位在2.6万-3.9之间。次新的一些楼盘,如万科欧泊,和雅居乐,在链家网上的价位也不超过4万,而我们看到番禺的二手房均价也才2.4万,所以,番禺并没有出现倒挂的现象。

  番禺通了7号线之后,越来越多在天河市区上班的人在这里买房,以后地铁18号线也会开通。

  在雅居乐附近的房产中介告诉我们,取消双合同之后,市区有些盘降了几千块一平,大户型的不好卖,降的比较多,单证的成交价,比如144方的五百万出头就可以成交了,双证急卖的,500万也能成交。

  根据中介小哥说,番禺这里15年卖1万多,16年年初开始猛涨到3万,17年比较稳定,现在的银行上浮利率可以做到8%。

  随后我们又去了另一个近几年比较热门的板块,亚运城

  头顶亚运会光环的广州亚运城在八年前亚运城首次推盘时,曾上演5000人排队抢房的场面。但位于番禺区莲花山南麓,离广州市中心距离远,原本规划的地铁3号线东延线和8号线南延线也未建成,再加上一直都有亚运城房子质量不过关的说法,所以,这8年来,房价增长乏力,2010年刚推出的时候已经一万多了甚至去到两万,而当时番禺部分小区的房价有些还没过万。目前亚运城新房均价是2.5万。

  周围配套设施不足,亚运城很大,虽说旁边有一个地铁站:海傍,但是真要走过去,也得半个小时。所以销售压力还是有的,置业顾问和我们说,现在买,首付可以分期,还能打95折。

  售楼小姐说,取消双合同之后,他们的总价涨了20-30万,来访量上升了,大部分都是在番禺海珠天河上班的,毕竟这里的性价比比较高,比增城那边离市区要近,大部分的都是首次置业的刚需。因为离广州大学城只有3个地铁站,据说,大学城的老师8城都在这里置业。

  南沙

  2014年南沙区成为广东自贸试验区。

  这两年,很多人都看好南沙的发展。和我们一起调研的小姐姐说,由于工作的关系,她看到了一些内部文件,“去年广州市给南沙拨款的数额比天河越秀还大,南沙才是广州亲儿子啊!”

  大量的财政倾斜,在交通上可不断的拉进和市区之间的距离。地铁18号和22号线据说2020年即可竣工,18号线直达广州东站,22号线也能去到荔湾等老城区。这意味着两年后,南沙通往市区的时间缩短为35分钟。

  图丨中原研究发展部

  虽然很多人吐槽南沙很荒凉,人少,但这次和我们一起去南沙调研的粉丝感慨,今年在街道上看到的人可比去年多了好多。中介小哥也和我们介绍说,南沙现在还在不断的招商引资,中铁,中交建,王老吉等准备进驻南沙,南沙区政府计划2025年引进到270万人口,2015年南沙的常住人口大约50万,2017已经到了72万了,人口增幅为5.47%,连续两年增幅为广州第一。

  图丨中原研究发展部

  由于不断的有利好政策出台,南沙的房价也一路高歌,从16年年初1万不到,一直到18年升到2万多,像南沙湾和明珠湾一些地段好的楼盘早已经是3字开头了。

  我们去到了南沙蕉门区府附近,这边的中介和我们说,南沙最热门的地段就是蕉门区府板块,南沙湾板块和明珠湾板块。不过最近的二手市场有点跌,比如13年开盘的府前花园,半年前还可以卖到2万6一平米,现在已经降到了2万3。阳光城丽景湾之前是2万,现在也掉到了1万8每平米。

  我们去看了越秀天珹, 12月27号开盘,149套现在已经卖了110多套了,单价两万八。而下面的滨海御城,现在卖3万,17年12月最高峰的时候卖到3万2。

  其间,在南沙从业15年有多家门店的中介公司负责人和我们说,南沙靠的是政府利好政策,大家都看好南沙的发展,不过在2017年年底2018年高峰的时候,很多投资客认为南沙两万七八已经很高了,就撤离了一些,但又有新的投资客打算2019年进场。现在的南沙依然是投资客占大多数,暂时透支了升值空间。可能五年都很难涨到4万。

  11.22双合同取消后,新房首付下降,价格又便宜,性价比又高,客户都去买一手房了,南沙阳光城,1.8万/平米,但越秀天成性价比不高,2.8万,跟二手房价格差不多,所以卖的一般。南沙增城这两个月新房网签数量大增,而二手房这两个月直接冻结了,业主接受不了突然降价,客户也不买了,就没有成交,有价无市。

  以玉城为例,2015年1.3万/平米,2017年涨到2.5-2.7万,2017年12月卖到3.2万。但备案价是1.4万,却卖到3.2万,装修合同1.8万,所以三成首付最低要192万。

  以前六十万买个两房都很难,现在买个大三房随便买,买在南沙的人一半是在南沙上班的人,一半是在市内上班的人。

  市区

  -白云 金沙湾

  和当地的中介聊了一下,现在的二手房都在降价甩卖,但是也很难卖出,一个门店现在每个月平均成交1-2套。

  美联物业的置业顾问和我们说,现在他们拿了二十几套来搞促销,半年前是五万的价格,现在挂牌四万七,如果遇到卖家急要钱的话也可以再降价。

  -珠江新城

  广州亚运会后成功上位CBD的珠江新城,早已是豪宅的集中营,10万+豪宅遍地。

  熟知当地市场的粉丝告诉我们,大家习惯地把珠江新城分为西区、中区和东区。西区开发最早,商住规划混合,人员也比较繁杂;中区在花城广场两侧,居住环境旺中带静;东区尤其是珠江公园一带,纯住宅小区较多,环境较清幽,普遍楼龄较新,房价更高。

  但是去年中开始,楼市惨淡,成交量很低,很多业主扛不住也急售降价,680放到630万都卖了。陪同我们调研的粉丝说,目前广州最抗跌的地段是东山口和珠江新城,天河北和淘金是明显跌了。 当初淘金学位房,最高的时候均价7万,而现在均价4万。

  珠江新城应该是广州最高端的片区了,大部分买家都是改善型需求,大家以这里作为终极置业奋斗目标。

  -金融城

  珠江新城起来之后,广州在2012年又建了一个金融城,概念炒的特别厉害,朝着伦敦、纽约华尔街这样的规格打造。并且在交通上也一直宣传地下块交通,地上慢生活。

  如今8年多过去了,直至我们上周在佳兆业一号看房的时候,周围的环境,依然在施工状态。佳兆业一号的单价6.8万-7.2万/平米。2018年8月开盘。由于房子都是复式结构,所以卖的并不好,当天来看房的人也不多。

  接着我们也去了天河公园,据说,这里正在建设全亚洲最大地铁站,未来拥有三条地铁交汇。

  新世界天逸,均价8万-10万/平米,主打130平以上的大户型,置业门槛高,还需提前预约才能看房,售楼小姐和我们说,政府限制每个月最多只能卖20套,所以现在还没卖完,奇怪,还有这种限售规定?

  周边新世界东逸花园,2018年年中电梯二手房成交均价约在7.1万元/平,连小区内最早开发的一期楼梯二手房,成交价也要5-6万元/平。甚至不少业主已经在心中盘算着,只待地铁一通车,就准备把房子涨价放盘。半年后的现在,二手房的价格在震荡中。

  牛奶厂板块

  之前华美牛奶厂地块被称为是天河最后的“处女地”,名盘聚集,整体居住氛围不错,所以这里也是不少想上车天河的置业者首先考虑的区域。

  牛奶厂的新楼盘大多是16年开卖,刚推出的时候是3万多/平米,现在已经是4万多了,都只剩下低楼层尾盘再卖。

  教育配套方面,区域内共设三所公办学校其中学校均为省一级标准。从交通上看,距离板块最近的地铁站是4号线的黄村站,但是距离板块大约还有3公里左右,目前板块交通还不是很完善。

  黄埔科学城

  广州一路东进,受利好的就是黄埔了。而黄埔区是传统重工业区,成片成片的石化厂,现在黄埔将区府搬到萝岗。黄埔主要分为三大板块:科学城板块、区府板块和长岭居板块,这三个板块中,科学城板块距离主城区最近,有产业支撑,已经通车的地铁6号线,是早期发展得最成熟的板块。但是我们经过科学城,发现即使在周末,在路上的人也不是很多。

  我们去了其中一个比较热门的楼盘,科城峻森园,其中三房88平的单价三万七左右。136平三万六到三万七。18年11月底卖,因为是国企开发的楼盘,所以一直以来都没有双合同。

  在科学城有投资房子的老铁和我们说,16年的时候科学城的房价就已经有两万多了,这两年升的不算快,新房最便宜的三万都有,因为没什么政策红利,所以短线投资不建议在这里买。但是这里聚集了大量高科技产业,不会大起大落,还比较稳定。

  增城

  增城近两年来一直都很热门,很多人买增城都是因为炒作概念多,看好增城的前景。近年来增城的交通发展不断提速!自13号线上年底开通后,今年底又将迎来地铁21号线,待明年全线开通时,增城广场到天河,是快线4站的距离。

  图丨广州地铁最新线路图

  除此之外增城接下来还会有3大交通枢纽,新塘高铁站,增城火车站和1个机场。

  这些利好政策也让增城楼市不负众望,再加上增城不限购,很多外地客户都跑来投资。2018年,增城以网签30109套的成绩稳坐广州冠军宝座,成为广州唯 一一个网签量冲破三万的区。

  增城因为地域广阔,很多地方还在建设中,现在简直是一个大工地。我们开车绕了很多断头路。

  第一个选择看的楼盘是合景誉山国际,均价1.9万/平米,现在年底还能打95折。售楼小姐和我们说,现在入住率已有八成,大部分都是刚需客户,一半在增城,一半在天河、黄埔、新塘上班的人。交通不便,目前都是靠楼吧出行。

  这是一个有争议的楼盘。这个楼盘本来挨着变电站,谁知在业主买房后又规划建一个比变电站还大的换流站,还规划建设垃圾压缩站。业主认为存在信息不透明,而且这也不利于这个楼盘的升值。现在增城周围的楼盘都已经上升到2万多了,而合景誉山国际依然是1万多。业主心里就不平衡了。

  而按合景誉山国际周边二手房中介的说法,实际上该盘后期是变相降价了,因此遭遇业主维权。

  我们从中介了解到,尽管现在二手房买的评估未入住会有一万九到两万,但实际成交的时候,买家也会不断的压价。有一个业主急需钱周转,降到一万六,而18年最高峰的时候可以卖到2万出头。现在二手市场成交量很低,一个门店偶尔一个月才会有一套成交,即使是18年牛市时也只有两三套。可见二手房市场变现有多难。中介们主要靠做新房生意。

  接着中介小哥带我们去看了位于新塘站周边的楼盘:中海联睿品。由于靠近新塘商圈,万达和新塘客运站,这里的单价在2.4万-2.5万/平米。18年7月份开卖,现在是投资自住占比对半。

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