合景泰富连续两笔融资遭遇不畅，盈利能力转弱迹象凸显

2019年开年的第一个月，房企进入密集融资时刻。据中原地产研究中心统计数据显示，截至1月22日，上市房企已公布了超过50笔融资计划，合计金额超过1400亿元，有望刷新2018年以来的融资月度新高。在专家看来，这意味着融资审核出现了放松的迹象。

然而近日，老牌粤系房企——合景泰富集团(HK：01813，下简称“合景泰富”)两笔融资先后被上交所、深交所“中止”审核。虽然截至发稿前，其中一笔已更新为“已反馈”状态，但在一众房企密集融资且获批的大势下，两大交易所对其融资表现出的态度，多少也透露出合景泰富融资路上的艰难。

对于融资被中止的原因，合景泰富只是回复蓝鲸房产称：“交易所要求补充相关资料”，而这些被要求补充的材料正是其融资成败的关键所在。这些材料是什么呢?合景泰富没有回答。对此，业内专家对蓝鲸房产表示，合景泰富此次融资遇阻，最大的原因可能是其盈利不佳。

两笔融资先后遭遇不畅

2019年1月18日，深交所公告显示，华西证券-合景泰富商业物业第一至十五期资产支持专项计划处于“中止”状态，该笔ABS拟发行金额为200亿元。

这是合景泰富近日来遭遇中止的第二笔融资。此前，1月15日，上交所中止了合景泰富申请发行的20亿元“国君-合景泰富长租公寓1号系列资产支持专项计划”。

对此，合景泰富向蓝鲸房产表示：“因交易所要求补充材料，公司在整理和补充资料中。重新提交材料后，目前华西证券-合景泰富商业物业第一至十五期资产支持专项计划目前更新为‘已反馈’状态。”对于需要补充哪些资料，合景泰富则没有回答。

值得注意的是，进入2019年来，多家企业融资动作开始密集进行。据中原地产研究中心统计数据显示，截至1月22日，上市房企已公布了超过50笔融资计划，合计金额超过1400亿。1月也有望成为继2018年11月来房企出现一波融资高峰后的又一个小高潮。对此，中原地产首席分析师张大伟分析认为，与去年11-12月类似，房企融资渠道正在打开。1月份，从楼市调控政策看，最严格的时候已经过去，政策底部逐渐形成，房企融资难度有所降低。特别是融资成本，多家企业公布的融资成本均比之前有所降低。

在此背景下，合景泰富融资不畅着实让人出乎意料。易居研究院智库中心研究总监严跃进向蓝鲸房产分析道：“这说明企业融资方面还是有各类审查。近期融资环境开始放松，各类融资计划都在等待排队，但若是融资计划的用途不清晰，或者企业盈利不乐观，那么深交所也是会进行管控的。”

中国企业资本联盟副理事长柏文喜对蓝鲸房产指出：“可能这两笔ABS不是真实出表或者涉及原始发行人的增信问题所导致。当涉及原始权益人回购以及收益补差承诺、产品结构化安排等原始权益人增信问题时，往往拟发行的ABS产品就不能脱离发行人的基本面比如负债率、现金流、本息覆盖倍数等等问题而单独成立，如果这些方面存在硬伤或者瑕疵，也可能导致审查程序中止。”

在专家看来，盈利不乐观、负债率等因素最有可能是合景泰富融资路上的绊脚石。造成合景泰富融资不畅的原因是什么，这与那些“需要补充的资料”有关，而对于这些资料，合景泰富则没有回答。

销售业绩高涨、营收下降，盈利能力减弱机构评级下调

2018年，这家长期驻足不前的粤系房企迎来了史上最好的销售额，然而其营业收入却没有同步增长。

2019年1月7日午间，合景泰富公布了其2018年12月份的销售业绩。数据显示，2018年12月，该集团及其合营企业及联营公司的预售额为人民币58.58亿元，与去年同期相比增加144.1%;对应的预售建筑面积约为48.80万平方米，与去年同期相比增加172.6%。蓝鲸房产根据过往月度业绩公告统计，2018年全年合景泰富的销售总额为655.02亿元，超额完成其2018年3月36日在业绩会上公布的全年650亿元销售目标。

在这之前，这家早于2007年就登陆港交所的企业，业绩增长速度并不乐观。其权益销售额在2013-2017年持续徘徊在200亿左右，行业排名维持在top40名之后。公开资料显示，2014年、2015年合景泰富均未完成预定销售目标，2016年，其将销售目标下调至220亿元后才完成了101%，2017年达成销售目标280亿元的103%。

然而，合景泰富销售额虽完成度较好，但其营业收入却没有实现同步增长。2018年半年报显示，合景泰富在1-6月的总预售额为324亿元, 同比增长82%，完成全年销售目标的50%，而营业收入仅为34.64亿元，较2017年同期的78.57亿元大幅减少55.9%。

蓝鲸房产查阅其2018年半年报发现，合景泰富的营业收入主要来源于四块业务：物业开发、物业投资、酒店营运及物业管理。其中，致使营业收入大跌的则是物业开发。数据显示，2018年上半年合景泰富物业开发收入为28.53亿元，较去年同期大跌61.1%。对此，合景泰富在半年报中称，这主要是因为已交付总建筑面积由2017年上半年44.9762万平方米减少至2018年同期的25.6419万平方米所致。亦由于已确认平均销售价格由2017年同期每平方米16303元下降至每平方米11129元。

与此同时，合景泰富的毛利率也开始下降。2018年半年报显示，合景泰富的毛利约10.77亿元，较2017年同期大幅减少61.9%。毛利率31.1%，比2017年下降了4.9个百分点。

有业内人士指出，合景泰富营收不足，或是其在限购政策下物业开发销售能力受限所致。据一位长期观察合景泰富的人士向蓝鲸房产透露，2015年合景泰富在北京通州高溢价拿了一宗地块，但在2016年赶上通州限购令出台，该项目就一直压着没开发，如今三年多了，这块地仍迟迟没有动作。

对于合景泰富的业绩表现，交银国际将合景泰富的目标价由9.9港元下调34.3%至6.5港元，评级重申“中性”。交银称，由于合景泰富的销售低于预期，利息成本上升和平均销售价格下降，导致毛利率低于预期和杠杆率上升，该行认为合景泰富的盈利前景正在转弱，将其2018年至2020年财年核心盈利预测分别下调1%、7.1%和6.9%。

此外，值得一提的是，在ABS发行不畅的同时，合景泰富的企业债发行渠道也不甚顺遂。2018年12月，国家发改委发布了《国家发改委关于支持优质企业直接融资 进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》(下称《通知》)。《通知》对房企的基本要求是：资产总额大于1500亿元，营业收入大于300亿元，资产负债率不超过85%。蓝鲸房产梳理发现，截至2017年年底，合景泰富总资产约1349.45亿元，同期营业收入为115.43亿元，三项指标中仅79%的资产负债率符合要求。

2018年年初，合景泰富提出要尽快达到千亿规模，从房地产行业发展来看，每一个晋级千亿的路上都离不开强有力的资金支持，因此，接下来，合景泰富能否打通各种融资渠道，或将影响着其千亿之路的发展。