【踩盘报告】2019依然缺货的科创园区,再推改善三房

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  上期给大家聊了聊改善房的标准,有几个要素必须满足:一是居住环境;二是配套设施;三是产品设计。市场竞争压力越来越大的同时,品质与服务也要达标,才有资格定位改善。今年各个区域加大供应,有看点的楼盘不少,唯独科创园区。数一数在售的楼盘,基本都处于销售尾声。这不,近期,倍特香槟华府3批次也将迎来加推,作为片区内的大体量多期开发项目,它的地段也非常有看点。

  

  地处科技城集中发展区

  2018年初,绵阳提出建设科技城集中发展区,总面积41.78平方公里,将打造为城市新中心,并划定范围为东至二环路、西至安州区一环路、北至金西湖、南至滨河南路。倍特香槟华府位于科创园区八角北路,在上一期踩盘报告中有提到过,它地处科创园区,从科技城集中发展区核心区划片范围来看,同样隶属于科技城集中发展区。

  

  根据市政规划,这里将形成“一核多心,绿网覆盖”的空间结构。交通路网、生态绿化、市政配套等都在规划完善中。板块发展带来的红利以及资源未来可期。

  配套日趋成熟

  科创园区有两个特点:科技和教育是它的核心要素,从“一无所有”到“一无所缺”,科创园经历了10年甚至更久,科技产业、商业、学校以及房产市场在这里齐开花,产业、配套日趋成熟。同时,它还是绵阳的新行政中心,有关科创园区的详细介绍,在《教育起兮、智谷飞扬,这个区域堪称绵阳城市的蓝筹》一文中,峥嵘老师做过详细分析。

  在科创园区,以房价作界限,被九洲大道一分为二。以南的新房整体均价超9000,以北的新房均价超8000。从产品定位、配套规划,都不相同。就拿香槟华府所处的九洲大道以南来说,高层住宅鳞次栉比,基本上都交付入住,居住氛围已经形成,社区商业自成规模,位于项目东南侧的爱风家园商业人气也在逐渐起来。片区内首个大型商业购物中心在这里,还有多家私立学校。从生活的便利程度来看,优势不可比拟。

  

  3批次主推改善三房

  倍特香槟华府1期总占地约40.6亩,总建面约7.44万方,含商业面积在内总容积率为1.99。共规划了6栋11-13层小高层住宅,住宅规划容积率为1.67,采用半围合式布局,项目横向楼间距达到166米,留给中庭的空间足够,保障了开阔的观景视野。

  

  项目1、2批次分别推出了1#、3#、9#、5#、6#,作为1期最后一批次房源,7#总高13层,共有2个单元,每个单元均为两梯四户。共两种户型,108㎡三房双卫和127㎡三房双卫。

  

  C户型108㎡分布于7号楼两个单元朝中庭的四户,我认为是本批次观景视线最好的户型,朝北可以看旁边的市政小公园。动静分区明显,客厅、主卧和一个次卧面朝主景观面,开间分别为4m、3.6m、3m。

  

  D户型127㎡分布于7号楼两个单元临街的四户,虽然临街,但不临主干道,低楼层噪音影响应该不大。同时也是本批次房源中面积最大的,为对侧采光通风。客厅、主卧和一个主要次卧面朝主景观面,开间分别为4.2m、3.6m、3.5m。

  同样都是三房双卫,108㎡较127㎡紧凑,但因为正对中庭,给它加分不少。

  综合以上,我认为项目更适合刚改关注。

  注意事项:

  

  如上图所示,我认为项目有以下两点需要注意:

  1、项目住宅部分使用年限为70年,终止日期为2073年11月11日。

  2、项目北侧规划有1.5万方市政公园,由政府统一打造。

  购买建议

  在春节前的关键节点,绵阳又新增了好些在售的楼盘。在这个大环境下,如何选择合适的楼盘,就显得尤为重要。以科创园区的奥林春天为例,各平台公布二手房价格已经达到9500-10800元/㎡。倍特香槟华府1期1、2批次参考售价8400-9600元,从价格来看,新房与二手房价格倒挂,对于想要买进这个区域的购房者来讲,或将是一大利好。作为板块内仅有的小高层住宅,108㎡、127㎡三房刚改购房者可以重点关注。

  

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