北京南城的新机场,会让大兴长出新望京嘛?

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文章首发于公众号:叁里河

作者:江大桥

“记忆里2007年之前,这里是一个叫红太阳早市的地方。”

知乎网友的这一句回忆,说的是望京区域的地标望京SOHO,她那会经常陪自己的奶奶来早市买菜。那会合生麒麟社还是一篇荒地。

2002年,她搬到望京,从3岁到13岁的10年时间,她正好赶上了望京崛起。

最早望京不过是北京人眼里的“韩国城”,去那儿有时就是为了吃一次正宗的韩餐。根据天涯网友回忆,望京2006年的房价大概在6000左右,2007年在8000。按照当时媒体发出北京12800的均价,当时的望京并不算贵。2009年中中国新闻网的标题是“韩国人抛售拉低望京房价,2手房均价11600元/平”,到了2010年远洋地产拿到大望京一号地时的楼面价格已经在2.4万。

2008年因奥运会儿建的T3航站楼交付使用,加上机场高速、京密路和京承高速,首都机场临空经济带正式形成。

而之前围绕机场设立的物流产业,此时发挥了作用,不仅进一步降低物流成本,同时,大大缩减外企人员差旅的时间和经济成本。2000年至2010年,首都国际机场的旅客吞吐量年增长率为13%,货邮吞吐量年增长率为10.8%,起落架次则为10.9%。

这为靠近机场又不能离市中心太远的望京吸引了一大批高新企业。摩托罗拉中国区总部在2007年8月迁至望京,周围的邻居已经是西门子、索尼、爱立信、北电网络、双鹤药业等。再加上2009年北京CBD向东扩展至东四环,新增面积约3平方公里的面积,以及2011年大望京科技商务创新区被正式写入当地的十二五规划,近300亿元的投资,望京可谓又有地又有钱。

当时望京"五轴三带"规划图

2016年朝阳区相关负责人介绍,5年后,大望京科技商务创新区的楼宇将全部建成并投用。届时,商务区年总收入将超过千亿元,税收近百亿元。2017年,阿里巴巴也入驻望京,据2017年人民网的数据,当时累计注册资金超过150亿元,注册资金亿元以上企业超过20家。

“产业人群足够、消费基数足够,就是没有很出彩的项目”,即使总有人喜欢这么描述望京地区的商业现状,但这依然无法掩盖,望京的独一无二。

至于出租车师傅不愿意从机场去望京,不过是因为太近了没钱赚,而不是望京不值得去。

如今链家望京参考价大概7万,跟奥林匹克公园板块的价格差不多,甚至比亚运村贵上2000。比如搜索首页的华彩国际,挂牌价在940万,均价超过了8万。但旁边大子山板块,显然和望京不是一个梯队,才5.3万。机场高速、京密路、五环、四环,以及地铁14、15号线成了望京的基础,半小时内,能到的地方耳熟能详,三里屯、王府井、798艺术区、国贸、东直门、奥运村等,当然还有T3航站楼。

九年一贯制和对口直升两个政策,以及朝阳区仅此于东西海三区的学区资源,望京在学区上也算均衡,仅次于同区的安贞。

按凤凰网数据,航空项目发展10年后给当地带来的经济效益,有最重要的两项产出比180以及就业带动比为112。参照望京,在T3航站楼的开通后,不仅房价涨了十余倍,商业和产业配套也紧跟步伐。

假若首都机场临空经济区的规划和影响,成就了今天的望京,在新一轮的向南发展、新机场建设以及京津冀一体化下的大兴,又会如何?

1月22日,大兴机场首架飞机完成降落,建设工程进入验收移交。

按照2017年《首都机场区域经济影响研究报告》预计,未来20年,新机场年均提升南城GDP增长率5-6个百分点,未来30年,南城经济总量有望追赶北城。而根据《促进城市南部地区加快发展行动计划(2018-2020年)》,北京中心城五区2020年急需疏解人口超过150万,而南城至少需要承接100万。

人口增长和就业岗位的基础至少是有了,毕竟南城的过去是憋屈的。网易有文章的标题直接用了,“北京南城开发窘境:每平楼价比海淀低15000元”。即使按去年年底大兴4.5万均价,虽然涨幅不错,但也属于拖均价6万的北京后腿。

“绿地以前研究过世界各地机场周边发展状况,结论是一般机场到市中心的中间位置最具发展潜力。”论坛里人提到的有趣观点,望京也同样符合这个假设,首都机场距离天安门大概25公里,五元桥差不多在连线中间,其南侧是北京著名的798艺术区,西侧就是大望京公园和望京SOHO。

2016年2月绿地以39亿元,楼面价4.7万/平方米,竞得大兴黄村地块,成为此区域新地王,但同期黄村板块新房成交均价28000元/平米。

而相比黄村,魏善庄更靠近新机场和主城区所形成的南中轴线的中间位置。地产杂志《扶不起的大兴魏善庄》一文中写到,魏善庄未来可能不会成为产业圈,但是很可能成为南城的花园,成为南城环境最好的区域,不是投资的价值洼地,但却是最适合养老居住的地方。

《北京市大兴区“十二五”时期工业发展规划》提到:重点加快北京经济技术开发区中心区和生物医药产业园、新媒体产业园、新能源汽车产业园、军民结合产业园、新空港产业园等五个重点专业园区建设。

新区工业“十二五”布局

而在《大兴区2018年规模以上四大主导产业工业总产值》,装备制造产业和汽车及交通设备产业,虽然小幅下滑但仍然坚挺,生物工程和医药产业则涨势不错。

大兴区2018年规模以上四大主导产业工业总产值

2017年,新媒体产业基地入驻企业374家,千万元以上60家,亿元12家,北区一号地累计签约面积超25万平方米,完成任务量99%;北区145地块成功上市,溢价率62%,同时,吸引超1000亿的国家互联网基金产业园和猪八戒网北京总部落户。

再看商业配套,“十三五”时期商业发展规划中提到市级、新城级、社区级这三个城市,前两个体量和意义重大,新城级的要求是服务人口 50 万人以上,服务半径可达到 5 公里,商业服务设施高度集聚,总规模不低于 15 万平方米。

市级中心有两处,西红门城市休闲商业中心和国门商务区;新城级则有四处,火神庙商业区、兴华大街沿线商业带、旧宫商业区和开发区核心商务商业区。

其中国门商务区位置在机场北侧及魏善庄两大预留商务服务板块,定位是“总部经济功能突出”,且是能体现“大国之门现代形象的国际商务核心区”,不仅现代商业配套齐全,并且有国际金融品牌集合。同时,还有高端酒店及国际一、二线、国内一线汽车、珠宝等知名品牌。而火神庙商业区,位于黄村东大街,定位是“大兴新城商业中心”,以及“展示大兴商业繁华与魅力的城市名片”。

前者更偏向高端商务,后者则像大型购物中心。

在看交通,4号线、新机场线以及S6城际联络线,再加上未来的19号线二期和瀛海站的8号线,黄村和魏善庄在大兴区域的交通上,都还算有优势。

“北京正在盖新机场,你就跑机场边上买一个房子,保证你赚钱。”

2018年1月,任志强在某论坛上说。

而意境热起来的黄村不仅有地铁配套,再加上未来S6的利好,以及周边产业的人口迁入,黄村显然已经开始承接主城区的溢出;瀛海附近不仅有90万平米的南海子公园,交通上也已有一站地铁打底,承接亦庄及十二五规划中的北京经济技术开发区中心区的改善,看起来十分理想。

至于之前提到的,临近国门商务区魏善庄,虽然被认为在新机场临空经济区的带动下,潜力巨大,但在交通上还有一些不便利的地方。当然网友纷纷猜测“魏善庄”会有自己的地铁站,毕竟这里的共有产权房定价已经接近3万,体量超过21万方,也难怪此前中海云熙这样89方三房户型的神盘被疯抢了。

再造望京自然是不可能的,但是新机场的临空经济区还是给了想在南城发展的人不少的机会。


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