旧村改造作为一项试点工程，涉及到农村集体土地经济发展形式和其他一系列房地产制度变革，旧村改造的推动和实践将带来相关制度的讨论与改革。
旧村全面改造如何进行补偿安置一直备受关注，今天小编特地邀请到北京圣运律师事务所的值班律师为大家进行解读。
圣运律师表示，近日《广州市旧村庄全面改造成本核算办法（征求意见稿）》开始公示，在新修订的补偿安置核算办法中，除了按“栋”、按“户”两种外，新增了按“人”。
违建认定的时间点从原来的2007年6月30日前，推迟到2009年12月31日前，这意味着更多村民住宅和村集体物业有望获得补偿。
在补偿安置核算办法中，不仅新增了补充方式，违建认定的时间点也进行了调整，更多村民住宅和村集体物业有望获得补偿。
变化1：村民每人最多可回购75平方米住房
《广州市旧村庄全面改造成本核算办法（征求意见稿）》中明确规定，在不突破规划建筑总量的情况下，旧村庄改造范围内安置住宅复建总量按照“栋”、“户”或者“人”三种方式进行核定。
按“人”核定
《广州市旧村庄全面改造成本核算办法（征求意见稿）》中规定：以“人”的方式核定的，由征收主体或改造主体按照市场评估价收购村民既有合法房屋，本村村民（户籍人口）按照人均建筑面积50平方米的标准、建造安置房成本回购住房；在规定时间内完成签约的，可按本村村民（户籍人口）人均建筑面积不高于25平方米给予奖励回购。这么计算下来，如果在规定时间内完成签约，按“人”核定，每个村民最多可回购75平方米的住房。
按“人”核算的方式通过增加按人核算补偿安置面积的方式，先收购房屋后回购来实施改造。
按“栋”核定
《广州市旧村庄全面改造成本核算办法（征求意见稿）》还规定，以“栋”的方式核定的，住宅复建总量按照每栋住宅280平方米乘以改造范围内合法住宅建筑的总栋数，并以不超过10%的比例上浮后核定；或以合法住宅建筑基底总面积的3.5倍，并以不超过10%的比例上浮后核定。
按“户”核定
以“户”的方式核定的，住宅复建总量按照每户280平方米乘以改造范围内的总户数进行核定。
而拆迁补偿安置方案（含具体细化的补偿标准和操作办法）由村集体在不突破总体改造成本的前提下自行统筹实施。
变化2：更多村民住宅和村集体物业有望获补偿
另一个关键的变化在于违建认定的时间节点。《广州市旧村庄全面改造成本核算办法（征求意见稿）》中规定，2009年12月31日后建成的无合法证明的建筑，不计入改造成本，这意味着更多的村民住宅和村集体物业有望获得补偿。
根据《广州市旧村庄全面改造成本核算办法（征求意见稿）》，合法住宅建筑与2009年12月31日前建成经村集体经济组织批准的三层半以下住宅建筑的总量不超过核定复建总量的，准予按照按1:1复建，并计入改造成本；
合法住宅建筑与2009年12月31日前建成经村集体经济组织批准的，三层半以下住宅建筑，总量超过核定复建总量的，按核定复建总量复建，超出面积可按房屋重置价给予货币补偿，或在不超过集体经济物业复建总量的前提下，可按照住宅租金收益和物业租金收益相当的原则，按比例折算转化为集体商业物业，计入改造成本。
集体经济物业方面，2009年12月31日前建成的无合法证明的建筑，全部按照现有建筑面积2:1核定复建量，或全部按照保障改造后集体经济物业收入不降低的原则折算准予复建的总量，剩余面积可按房屋成本补偿计入改造成本。
此外，《广州市旧村庄全面改造成本核算办法（征求意见稿）》还明确：不可移动文物、历史建筑、传统风貌建筑保护费用（迁建或修缮）根据具体的保护方案确定，并计入改造成本。
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