2019年房地产业或温和下行 房地产长效机制建设有望提速

根据国家统计局近日发布的2018年1－12月全国房地产开发投资和销售情况，2018年，商品房销售面积171654万平方米，较上年增长1.3％，增速比1－11月份回落0.1个百分点，比上年回落6.4个百分点；商品房销售额149973亿元，增长12.2％，较1－11月份提高0.1个百分点，比上年回落1.5个百分点。

专家表示，房地产行业处于景气下行期，商品房销售增速延续趋势性回落，2019年行业可能小幅下调，但房地产长效机制建设有望进一步加速。

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房地产业占GDP比重或迎拐点

据《上海金融报》记者梳理，2014年至2018年，房地产业占全部GDP的比重分别为5.976％、6.052％、6.481％、6.575％、6.647％，呈逐年小幅上升趋势。在房地产调控不断推进的背景中，为何房地产业占GDP的比重“不降反升”？

“首先，从大趋势看，我国城镇化率仍不断提高，需求绝对量的持续增加，推动房地产业GDP占比提高。其次，最近3年房价增速高于GDP增速，也在一定程度上导致房地产业占比持续上升。”同策研究院首席分析师张宏伟对《上海金融报》记者表示，“不过，房地产业已呈现结构性下行，部分一二线城市已连续三个季度实质性下行，三四线城市现在也出现下行趋势。预计2019年，整个市场会将进入实质性下行周期，房地产业的投资和销售增速将下滑，占GDP的比重也可能下降。”

瑞银首席中国经济学家汪涛也认为，2019年，房地产业既不会出现类似2014年、2015年的大幅深度调整，但也不会像2016年、2017年明显好转，可能温和向下调整。“一方面，过去几年的棚改货币化安置对房地产销售起了较大正面作用，目前去库存基本结束，货币化安置的比重随之降低。另一方面，瑞银的房地产问卷调查显示，受访者未来18个月内的购房意愿是过去4年中最低的。”

交通银行金融研究中心资深研究员夏丹对《上海金融报》记者表示，房地产行业处于景气下行期，商品房销售增速延续趋势性回落。同时，由于此前开发企业补库存力度较大，土地储备相对充裕，房企仍存在缩短资金回笼周期对冲行业景气下行的动力。

房地产长效机制建设或提速

要实现“房住不炒”的目标，构建房地产长效机制无疑是关键一环。近日，国家主席习近平在省部级主要领导干部防范化解重大风险专题研讨班开班式上提出，要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案。对此，业内人士认为，房地产长效机制建设有望进一步提速。

“如果从房地产市场本身看，长效机制的建立应该包括建立更多租赁住房及征收房地产税。”汪涛表示，“而从更广的角度看，建立长效机制还应该包含发展卫星城市，以降低对上海、北京、深圳这样的特大城市中心房价的压力。建城市群需要注意两点，一是基础设施、交通要非常方便，这方面需要政府投入；二是在社会保障和公共服务方面需要更加平等，资源要覆盖到更多地方，不能都集中在几个特大城市的市中心。这也是长效机制的一部分。”