三年周期魔法消失,2019年成都房价何去何从?

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  据安居客数据显示,2011年和2012年,成都的平均房价基本都是8400元/平左右,2013年涨到了8500元/平左右,随后的2014年和2015年房价又跌回8200元/平左右,直到2016年,又才回升到8500元/平左右。

  

  对比成都2011年到2016年的房价走势,我们可以发现楼市3年小周期一直存在。

  按此发展,在经过2017年和2018年的涨幅之后,2019年的成都房价应该也有一轮降价波动。

  不过这两年调控力度加大,还没放松的迹象。根据安居客的数据显示,2019年1月,成都平均房价13075元/平,与2018年基本持平,三年周期论的魔法似乎正在慢慢消失,成都房价在2019年还有可能会降吗?

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  回不去的楼面地价

  要回答这个问题,必须要了解2017年-2018年,房价是怎么涨上去的。

  首先在这两年里,成都的平均楼面地价大幅度上升。

  据锐理数据显示,2017年大成都范围供应土地约224宗15277亩,共计成交了192宗12747亩,同比2016年下降约10%,但平均楼面地价约5432元/平,同比2016年上升了约13%。

  2017年成都土拍最高楼面价飚至17200元/平,而2016年最高楼面价为12140元/平,放在2017年只能排到14位。

  2018年的土拍市场降温明显,但诞生单宗总价10亿元级地块共23宗,诞生楼面单价万级地块共18宗,2018年最高楼面地价15900元/平。

  面粉不可能贵过面包,2017年-2018年的房价大幅度增长也就理所当然了。

  土地价格还能降回去吗?

  从2018年的土拍来看,成都拍卖出让土地总金额895.1067亿元,比2017年同比下降了28%,调控效果明显,开发商拿地更加理性。

  中欧学院教授朱伟认为,经过前两年的消化后,成都三环甚至四环内都难有大规模的土地供应,随着城市的发展,越来越多的土地出让是来自二三圈层。

  未来,总体土地价格会进一步下调,但土地价格呈两级化,主城区的土地价格依然很高,二三圈层的土地价格会比较平淡。

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  房地产仍是支柱产业

  土拍价格的分化同样体现在房价上。

  在打了鸡血的2017年,各大楼盘开始对飚涨价,之后受制于限价令,又出来几万到几十万不等的茶水费、更名费等明目众多渠道费,虽然增加了买房成本,但日光盘、网红盘仍屡见不鲜。

  2018年,行情急剧下转,随着人们对区域、配套、楼盘品质有要求,造成同一个区域不同的楼盘开始出现冰火两重天的情形。楼盘品质更好的项目,会吸引更多的人去排队摇号,往往供不应求。而那些各方面的差点的楼盘,一般都供大于求,很少有人去排队抢摇号。

  年初,网易房产四川(公众号wyfcsc163)也曾采访过很多地产公司的高层,他们都认为,随着人们对于生活品质的追求和中心城区物业的稀缺,未来品质好的楼盘和中心城区的物业,在价格上还会有上涨空间。

  而三年周期轮回之下的整体降价,是不存在的。

  

  从宏观来看,据国家统计局的数据显示,2018年前11月31城中有24个城市的房地产开发投资占比增长,其中四川省房地产开发投资同比增长了8.3%。

  可见房地产还还是国家支柱性产业,在形势错综复杂的2019年,政府不会想看到房地产行业大起大落,最有可能的还是稳字当头。

  “中国的房地产不像欧美国家已经发展了上百年,中国以前是计划经济,房地产行业才从0走到了1,从长期看,中国房地产行业仍属于上升周期”,朱伟告诉网易房产四川(公众号wyfcsc163),中国城镇化率只有60%,距离80%的目标还差20%,虽然目前限购是限住了部分人的购房资格,但购房需求一直都是存在的。只能说,只要国家现有的政策没变,房产行业就不可能爆发式的发展。

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  3年一轮回的降价不会来

  其实人们常说的三年周期,实际也是政府调控的结果。

  2014年楼市也是被限购和限贷双双影响,在限购与限贷政策放开之后,促动了一部分购房群体集中入市,但是由于在过去长时间限购限贷的影响下,不少开发商手里都积压了很多库存,现金流压力较大,因此很多开发商的都是以走量为主。

  虽然销量将在一定程度上有所“回暖”,但是,成都房价在那两年也是一直胶着的,只比2013年跌了300块而已。

  现在买一套房要掏6个钱包,把身边人的钱都借一遍,而且以前也没出现过一二手房价格倒挂相差5千的情况。

  朱伟认为,当新房的价格普遍比二手房要贵2000-3000元/平的时候,可能就是限购放开的时候,目前的成都楼市还不具备这个条件。

  只要经济在发展、货币在超发,GDP的上涨必然带来货币的贬值,而货币的贬值肯定会体现在房地产的增值上,朱伟说:“以目前成都城市的发展来看,2019年的新房价格仍会以较慢的速度继续上涨,三年小周期的波动不会重现”。

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