地价便宜了 2019买房就不划算了吗?

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  最近,关心上海土地市场的小伙伴们可能会发现,上海近期出让的住宅用地价格普遍都不高,有很多甚至比之前出让的土地成交价都要低很多。

  就比如前几天,宝山工业园区出让的一块住宅用地成交楼面价仅12165元/平,几乎只是旁边2个项目地价的一半。虽然这次地块的自持比例有所增加,但是地价客观上还是要比之前便宜的。

  这时很多小伙伴都因此觉得这个是房价要跌的征兆,觉得楼市是不是不行了?房价是不是要大跌了?照这样下去2019还能不能买房了呀?

  这时候可能有人就要跳出来说了:前面那么贵的地也有人买,而且造出来的房子也卖掉那么多了,这次开发商“捡了便宜”难道你还指望他“做慈善”?

  相反我们也发现,很长一段时间以来,坊间甚至业内却都有这样一种认知,觉得房价天然的是由地价决定的,买地的价格贵了房价就一定要贵,否则开发商就要亏惨了

  

  某郊区楼盘的建筑工地(资料图)

  比如之前有一次我去看房子,介绍项目的时候销售人员总会时不时地提一下旁边的地王,说:“边的地已经卖到4万/平了,我这里房子才卖4万/平,这你都不买难道要等到旁边地王造出来卖8万了你再买吗?”我当时就想怼他,就你这破地方,现在4万都没卖完,8万真有人买?

  从上面的2个例子我们不难看出,地价虽然是开发商在决定房价时需要参考的重要因素,却似乎并不能决定这块地上房子究竟值多少钱。

  那么,地价和房价到底之间究竟又是一种怎样的关系呢?面对如今的土地市场,我们又该如何做好今后的置业规划呢?今天我们就来带大家探讨一下这个问题。

  

  Part.1

  我们暂且把地段和拿地的时机等复杂因素抛开,举一个很简单的例子,如果你是开发商,你会选择买什么样的地来造房子呢?

  那一定是你预期这块地将来造的房子能给你赚很多钱你才会去买这块地,对不对?

  

  虹桥商务区附近待开发的空地(资料图)

  如果大家都是这么想的,那么买这块地的开发商就会很多,按照上海2016年上半年时的土地出让机制,依次竞价、价高者得。因此,按照一般的逻辑,如果大家都想买这块地挣钱,那么大家就会比对方出更高的价格来买这块地,直到开发商们觉得买地的价格加上开发的成本大于这块地能够带来的收益时,开发商就会停止出价,到这时,出价最高者将这块地拿走。

  直到这时,按照开发商的预期,这块地依然是有可能赚钱的,拍地付出的钱只不过是他为了得到赚钱的机会所付出的代价。

  简单总结一下就是,开发商之所以愿意出高价买地,就是因为预期以后的房价能够覆盖他如今拿地和造房子的成本并且还有的赚,他才会去拿地。如果一块地有很多开发商抢着拿,说明大家都是这么想的。

  

  Part.2

  那么,开发商又凭什么会觉得买某一块地能给自己赚钱呢?这个问题过于复杂,我们这里暂且拿最简单的价格和供求关系给大家解释。

  开发商之所以会在一个地方拿地造房子,最简单的原理当然是这个地方的人有买房子的需求。

  差别在于,像北上广深这样的一线城市,由于是人口流入地,人口众多、就业机会多、人均收入普遍较高、对于高房价的接受程度更高,因此一线城市总体上买房子的需求相对也比较大,房价相对贵一些至少有很大一部分人还是能够接受的。

  

  人来人往的虹桥火车站(资料图)

  而相反,像一些偏远的三四线城市,人口长期是流出的、地方上人口也比较少、就业机会少、人均收入也比较低,人们对于房价的承受能力也更加有限,相比之下三四线城市买房子的需求也相对会少一些,房价比一二线城市相对低一些也是合理的。

  刚刚我们只是解释了需求的一端,那么供应呢?

  

  按照经济学的一般原理。如果一个地方对房子的需求很大、购买力又很强、房价又高,作为一个理性的房地产商一定很想在这里多拿地、多造房子,一方面可以赚钱,而一方面也可以缓解这里住房供应不足的局面,对稳定房价也有好处。

  

  某个商业项目的建筑工地(资料图)

  而对于房价较低、买房需求量比较小的三四线城市,开发商通常也会选择尽量少造房子、少拿地这样的方式,让这里的房价长期保持稳定,防止因为供大于求而导致房屋滞销和房价下跌。

  所以,根据我们上面讲的道理,在一般情况下,开发商都希望在一线城市或者人口流入较多购买力较强的多造房子,这样造出来的房子不愁卖而且价格也高。而也正因为想在这里拿地的开发商多了,这些地方的地价也就水涨船高。

  

  Part.3

  通过上面的论述,我们用最简单的原理帮助大家更加深入地理解了房价与地价之间的关系。下面我们再结合上面的原理来讲讲上海目前的情况。

  但是大家可能不太了解,当下像上海这样的一线城市正在严格控制建设用地规模。这对于住宅市场意味着什么,不用我说大家也能隐约明白吧。

  

  上海城市总体规划2017-2035原文截图

  而2016年,房贷利率达到了历史的低点,伴随着近几年一线城市居民收入的不断上涨,能买得起房子的人也越来越多,再加上当时上海有很多人是置换型购房者,因此即使是在外地户籍人口被严格限购的情况下,上海的房价依然在2016年很短的一段时间内集中迅速上涨。

  设想一下,上海的购房需求在不断增加、购买力越来越大,而建设用地又被限制,如果你是开发商你会做什么,当然是尽快在上海拿地分一杯羹啦!

  所以我们看到,2016年上海的土地市场异常火热、地王频出,其实就是想借着上海新增住宅用地的“稀缺”来为自己赚一桶金。

  Part.4

  正是在这个时候,上海及时出台了土地招拍挂制度同时要求房企拿地时必须用自己账上的钱不能贷款,这一制度提高了房企在上海拿地的门槛,很多小房企因此基本无缘在上海拿地,这也间接导致能够参与土拍竞争的房企数量大幅减少。

  同时,上海还对之前的限购政策作了进一步升级,使得更多购房需求被限制。

  

  2016年11月发布的买房新政截图(图片来源:上海发布)

  这时,上海又对一部分新房的销售价格进行了规范,出现了一手房二手房价格倒挂的局面,这就使得很多购房者对于上海房价的后续走势产生了动摇,楼市总成交量大幅下降。

  由于限价+需求萎缩,导致那些2016年以高价拿地的开发商只能自食其果,要么亏本卖、要么捂着。

  

  与此同时,很多开发商拿不到钱,也就没有足够的实力在上海继续拿地,这也导致开发商拿地的积极性下降,因为实在没钱也没资格。接下来的事情也就不难理解了,最后一幅幅宅地就被那些实力雄厚的大开发商以底价或接近底价的价格拿走了。

  

  静安大宁的一块待开发空地(资料图)

  至于这些底价拿地的开发商造好房子以后会不会以比较低的价格来“回馈”广大购房者,这个问题就要看之后的房地产政策是否会继续保持像现在这样严厉的态势了,我们这里就不展开说了。

  总之,今天我们给大家分析了房价和地价之间的关系。

  核心的概念就是:一块土地之所以值钱是因为开发商认为以当前的价钱买了这块地以后盖的房子能赚钱,所以开发商才愿意花大价钱去买这块地,反之亦然。

  当理解了我上面说的这些道理,通过我上面所讲的这些案例,大家应该能明白为什么大城市的地价总是很贵?为什么现在地价便宜了反而买的人少了?这样的道理。

  这其实也间接地回答了我们标题以及开头所提出的问题,地价降了,我们还要买房吗?相信大家看完了上面的论述,心里一定会有自己的答案。

  如果大家对今天这个话题有任何不明白的地方,或是有什么想和我们讨论的话题,欢迎搜索shhouse163或house163sh加入群聊~

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