盘不动！深入了解“网红”限竞房后 我还是选择了二手房｜粉丝买房报告

本文感谢严肃君的N个500人置业群中群友 @响当当的光头。

来自广西的光头哥，家有初三在读小胖子一枚。2018年卖掉首套房，打算置换二套，目前住在四环边公房，手握300万首付款，总预算500万。

买哪儿？

生活半径，决定买房半径

关于买房这个永恒的话题，光头哥持如下观点：

1.离自己的工作单位近；2.离媳妇的工作单位近；3.离父母的生活地方近；4.离已有的房子近。总之，在又大又堵的帝都，近，是最重要的因素。

光头哥在接受买房指示后，按照以上原则，开始调研西二旗（光头哥单位）、四季青（媳妇单位）、广西桂林、小瓦窑村（现居地）的二手房。

二手房

贵的买不起，便宜没好货

光头哥简单统计了一下，2018下半年，一共看了西二旗、回龙观、四季青、玉泉路、鲁谷、青塔片区二手房40多套。

• 宇宙中心西二旗，虽然在五环外，周边没吃没喝，后厂村路堵，西二旗地铁的挤，但不耽误互联网双肩包兄弟们把附近的房价捧上天。
  

  
  13号线西边基本没什么房子，全是大厂的园区。西山公馆户型大，别墅区的领秀硅谷系列也不用想了，那是码农兄弟的神盘，均价8万。因此，光头哥在铭科苑和智学苑中筛选了几套最便宜的备用。
  

• 四季青公社，在西四环，奇怪的是路西也是基本没房，路东大片的房子价格9w+，令光头哥完全丧失了研究的信心。但基于尊重媳妇的原则，光头哥还是搜了搜，只能找最破最旧最小的房子，例如盲人教师家属楼等等。

• 小瓦窑村，地处丰台青塔，是整个丰台的价格洼地，房价明显比上面两个地方友善多了，让光头哥重新燃起对生活的信心。但是眼睛不能往北看，过了莲石路，房价快翻倍了，十一学区名不虚传！

  青塔片二手房众多，价格适中，博龙家园、兆丰园、春园、蔚园等等有得是可选的，光头哥起码看了十几个楼盘，有几套房还是不错的。但青塔片新盘、次新盘非常少，仅有的大成郡是2012年的房子，而且房价接近8w了。

看到这里，你一定以为光头哥要在小瓦窑村买房了，然而并没有！

美丽英明的光头哥媳妇逐一反驳了以上地点：

• 西二旗这么贵，周边要啥没啥！特别是离你近、离我远，你什么意思！

• 四季青不错，离我上班挺近的，不过你从哪里变出钱来买，看看你选的几套房子！又破又旧又小！

• 便宜没好货你懂不懂！这么多年发展不起来，没产业没交通，丰台穷呵呵的，比海淀差远了！

——KO！光头哥完败。

这儿严肃君得碎碎念一句：家庭地位，决定最终买房半径。

与限竞房

不得不说的故事

被KO的光头哥垂头丧气，但这时救星来了！8月23日，全网第一篇“国风长安”的严肃买房报告，引起了光头哥的注意。

光头哥立刻加入了严肃买房报告里推荐的网易房产丰台1群，群里有一票大拿，学到了很多行业知识，毫不夸张的说，如果某天开会没看手机，都能有几千条未读记录。

通过与群友们沟通互动，光头哥分析了国风长安的4大优势：

1、距离合适，居住属性很强。离光头哥现在住的地方不超过2公里，可以做儿子以后的婚房。

2、投资的角度，有升值潜力。国风长安是青塔片区少见的新盘，从品质来看，怎么说也是大开发商，至少最基本的户型、人车分流、绿化是有保障的。另外传说还会有规划中的地铁路过。

3、付款时间节点很合适。国风长安是2018年1月拍卖的地块，年底开盘靠谱。相比之下，青塔片区另外一个华润电建地块拍地时间是6月，估计等不及了。

看到这里，你一定以为光头哥要出手买国风长安了，然而并没有！

随着项目细节不断释放，光头哥最终决定回到故事的起点——买二手房。

这半年

光头哥看过的新盘

光头哥在此还要简单谈谈看过的新盘，分别是：山西翠花（华萃西山）、中海寰宇天下、华润理想国、和悦华玺、五里坨三兄弟、翠湖三杰。一家之言，不喜勿喷。

• 山西翠花是光头哥唯一看了三次的新盘。

优点突出：

1.容积率很低，基本是10层以下的低密洋房，甚至有一梯两户四层的楼栋，全部都是明厨明卫，所有的户型中规中矩，95的户型双卫相当不错，光头哥也一度动心；

2.交通非常便利，从小瓦窑驾车沿莲石路大概25分钟就能到，说是西六环外，其实相当于西二旗的位置。据说最近S1号线已经开通并连接到1号线。

3.价格对得起它的设计、地段、交通。

缺点也有三个：

1.环绕公路的噪声似乎没有很好的办法解决，而且公路位置还比地块高，直达波会有较大的影响，但这个要看个人对噪声的敏感度。

2.马季老先生的住地离得不远，有些人可能介意这个。

3.周边大量回迁房的品质拉低了市场预期，门头沟是适合养老的地方，并没有成型的产业，买来投资并不太合适。

光头哥犹豫再三，差点出手顶层带阁楼的，后来得知阁楼没有窗户，仅能作为储藏室，只好作罢。最后还要谢谢翠花的小甜饼和橄榄油。

• 中海寰宇天下是很多群友入手的纯商品房项目，也是2018帝都楼市的双料销冠。

户型无可挑剔，而且没有高低配，精装修诚意满满，都写在合同里。

光头哥也去看了两次，可惜最心仪层高的75平房源大概率摇不到。而且付款周期要求太高，只好放弃。

• 华润理想国、和悦华玺可以放在一起说。

两者位置、品质都差不多，虽各有特色，但客户群体大量重叠。光头哥亲眼看着两家的销售火拼，广告都发到竞品的售楼处外面了，更别说在朋友圈互喷了。

因为还同时看了北七家的二手房，例如名流、名佳、温泉、望都新地等等，感觉买理想国、和悦华玺的钱二手房足够买一个160平的大三居了。而且北七家交通比较差，离地铁还有好远，开车也很堵。也许有人喜欢，只是并不适合光头哥。

• 五里坨三兄弟、翠湖三杰这六个光头哥只是走马观花看了一遍。

五里坨三兄弟周边规划还可以，交通只能靠开车，而且离光头哥的生活、工作圈子太远了，只是去喝杯茶而已。

对于翠湖三杰，光头哥一直很犹豫，毕竟入住那里，天天和严肃君这样的互联网双肩包兄弟抢车道、抢学区鸭梨山大，智商和财力完全不够用，遂放弃。

目前，光头哥已经看好了一套二手房，春节后就会出手。

他说，等到二手房落听后，再来和严肃君分享二手房的“雷与坑”。

严肃君手记：

在严肃君的N个500人置业群中，光头哥可以说是“一个传说”，他有自己的“光头哥家族”，是“拥有粉丝最多的粉丝”。

对这个身份，光头哥特意叮嘱严肃君要在文中对大家表示感谢：

“感谢丰台1群和国风长安群的群友，特别是面老师第一个修改了群昵称，才有了现在的光头哥家族。这并非光头哥有多大魅力，而是大家在讨论交流中形成一种共识。”

严肃买房报告的“国风长安”群，也仍然是最活跃的置业群之一，北京新挂出的地块、新拍的地、新曝光的项目和户型图，都要先经过这个群，一一品鉴。

他们中的很多人，已经在2018年购入新房，但还是坚定地留在这里。用光头哥的话说，“因为这个群代表着大家一起挥洒着灵感和妙语连珠的昨天。”

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