【产城原创】2019年初展望：发现房地产业的小趋势

和君产城发展研究中心·产城原创系列

作者：和君产城发展事业部主任 高级合伙人 彭锐

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在过去的一年里，中国房地产业尽管先扬后抑，但仍然迎来了量价双涨的喜人结局。表面上看，这似乎是普通的一年，虽然市场因为调控而变得艰难，最终还是“涛声依旧”。

2019年初展望：发现房地产业的小趋势

细心的人们发现，这一次，各类研究机构(包括一向惯于看多的代理商背景研究机构)都一致看衰2019，预测在新的一年里商品房销售市场将出现负增长。

究其原因，最根本有二：人口红利拐点到来，未来的人口形势让人悲观；居民资产负债表急剧恶化，加杠杆空间不大了。

所以，笔者在去年夏天的文章《碧桂园：倒塌的不仅仅是工棚》中宣称的“房企高杠杆高周转规模化发展的时代已经结束”的观点在年终也得到了越来越多的回响。可以说，尽管中国的房地产市场规模仍然会在高位持续一段时间，但这个行业的大趋势正在发生逆转。

大趋势的转换往往需要经年累月并非一蹴而就，在这个转折期，一些小趋势更值得关注，用罗胖的话说，小趋势是影响趋势的趋势，带来改变的改变，2019年之初，我们不妨从发现小趋势说起：

NO.1 刚需似有似无，改善成为主流

如果有商品房销售中首次购房比例的统计的话，我相信，2019年这一指标将继续下跌，近于冰点。随着全国城镇户均住房套数超过1.1，应该说大部分住房刚需已经得到满足，剩余的部分中租赁和保障性用房还能满足一定比例，刚需作为一个重点客群——除了在一些城市化进程滞后的落后地区以外——正在快速的消失。取代他们的是有一定购房经验，对住宅的要求更高的改善性需求。他们对住宅的要求并不是简单的“用来居住”，而是要住得好。

高品质、高附加值、功能适配、配套到位是改善性需求的关注点。随着改善性需求成为市场主流，中国房地产的品质时代正式登场。需要提示的是，在这样的场景下，为了追求速度而漠视品质，低水准标准化复制的企业将难以做出产品溢价，在土地成本居高不下的情况下，不能获取产品溢价意味着什么，毋庸多言。

NO.2 空间功能叠加，商业个性飞扬

2019年的商业空间里，类似于茑屋书店、方所这样的四不像商家会越来越多。说他们是四不像，因为他们在一个空间里承载了远超一种的功能：书店、咖啡吧、展会、社交、艺术赏析、培训。甚至我们可能会在一个狭小的空间里看到更多业态的混搭，家居用品、文具、茶、图书、乐器、书画等等，他们因为共同体现一种生活方式而在卖场里以场景的方式一同呈现。

这种空间功能的复合叠加背后的逻辑是商业地产运营商对坪效的不懈追求和消费方式的变迁。在富足时代，人们通过消费来表达自己的个性和价值主张，同质化的商业正在被消费主流人群迅速抛弃，不难想象，2019年，商业地产的世界里会出现各种异类和新物种，虽然他们中很多未必成功，但这却是通往未来必须经历的历程。

NO.3 共享空间大增，公共服务跟进

无论是办公楼还是园区，甚至商业空间和酒店，共享空间正在悄然增加。他们的形态可能是一个共享的社交空间（有咖啡茶饮，有图书），可能是一个共享的活动空间，也可能是一个共享的试验室，共享的展示区，共享的会议室。

他们既面向整个商业空间的客户也面向外来的客户。 虽然是共享的公共空间，但是这里的坪效未必低，因为这里可能是整个商业空间里人流最频密的地方，交互和交易随时都可能发生。共享空间存在的意义更重要的是可以提高其他空间的空间价值使整个空间的坪效上升，因为在共享空间可以提供更多To C、To B和To I的公共服务。

在传统的空间运营逻辑中，公共服务是有限供给的，更多停留在与空间直接相关的保障性的服务领域，如物业、设施管理、商管服务等，而未来在更加激烈的竞争和提高增值收益以弥补租金不足的动力下，空间运营商会更多的自己提供或整合资源提供增值型服务，这其中，共享的检测服务、培训服务、创新沙龙服务等产业级的服务也正在出现。

NO.4 小镇投资退潮，小镇运营起步

地产热潮消退的时候，近郊甚至远郊的小镇投资开发首当其冲，他们属于波动最大的一类开发业态，再加上土地政策、金融政策上对特色小镇开发房地产化的限制，小镇投资热潮正在迅速消退，已经建成或在建的小镇面临的压力也陡增。

销售去化生死攸关，即使过了这一关，接下来的问题是小镇运营如何展开。对于产业小镇，本质是一个郊区园区的运营问题，对于生活小镇，则不仅事关售后和品牌，还事关待售物业的销售问题。小镇开发不易，小镇运营更难，2019，越来越多的小镇投资开发商会深刻感知这一困境，大家都在寻找解决方案的道路上。

NO.5 资本渐趋冷静，人本大旗飘扬

金融推动房地产在过往几年体现得淋漓精致，未来这一趋势仍将延续。但是在发生变化的是金融背后的钱的成色在悄然变化。

无论是房住不炒，还是金融去杠杆，躁动的热钱在地产江湖中的比例正在大幅下降。险资在地产股中的频频露面证明，更加理性的长线资本正在取代短线热钱。当房地产背后的资本不再那么功利和短视的时候，可持续发展的理念会更容易成为资本和产业博弈中的共识。在地产领域，提供基于人文关怀，以人为本的产品和服务将会符合大家的共同利益。