“一问一答”尽窥今年房地产政策走势

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  1月21日,国家统计局局长宁吉喆在国务院新闻办就国民经济运行情况回答了与会记者的提问。宁吉喆回答中的某些数据和研判,不妨可以作为我们一窥今年房地产政策走势的切入口。

  

  经济面稳健

  回答一

  “2018年国内生产总值比上年增长6.6%,实现了6.5%左右的预期增长目标,这个增速在世界前五大经济体中居首位,中国经济增长对世界经济增长的贡献率接近30%,持续成为世界经济增长最大的贡献者。2018年国内生产总值超过90万亿元,比上年增加了近8万亿元。按平均汇率折算,经济总量达到13.6万亿美元,稳居世界第二位。”

  在2018年的9-10月份,房地产业进入寒冬,恰逢经济数据波动,便有声音鼓吹房地产调控直接导致了国内经济的萎靡,需再次提拉房地产以带动GDP增速。

  但2018年中国经济增速并没有出现部分预测中的“大幅下滑”,而是维持了中高速的增长态势。经济增长在对世界经济贡献、经济总量增长上依然表现强势,还远未到需要给房地产灌水以救市的地步。

  宁吉喆还就“经济结构调整”回答记者提问,也能看到政府在稳定房地产市场,调整经济结构的成绩。

  回答二

  “一是需求结构调整优化,投资和消费比例的关系合理变化。大家比较关注的最终消费对经济增长的贡献率,2018年为76.2%,比上年提高18.6个百分点,比资本形成总额高出43.8个百分点。投资内部结构优化。”

  “新产业、新产品、新业态、新模式不断成长。战略性新兴制造业、战略性新兴服务业都保持较快增长。新能源汽车、光纤、智能电视产量大幅增长,网上零售额增长超过20%。”

  房地产过热,过量资金流入房地产会挤压实体经济的发展空间,还会出现系统性金融风险。2018年政府在调控房价的同时,在需求结构调整优化、产业结构持续升级、工业内部结构调整、重大科技成果落地等方面已经取得一定成绩,不太可能再搞“大水漫灌”的强刺激。明年“三稳”和调控放松的目标应是稳定房价增速、防止房价“大落”,而非再次刺激楼市。

  中美贸易战

  回答一

  “四是进出口稳中向好,国际收支基本平衡。全年进出口总额首次突破30万亿元,货物贸易规模创历史新高,保持世界第一。贸易结构持续优化,一般贸易进出口比重提高,机电产品出口比重提高,外汇储备在3万亿美元以上,人民币汇率基本稳定。

  尽管三四月份中美贸易战打响之时,进出口贸易出现较大波动。但就全年情况来看,进出口保持稳中向好且结构不断优化。

  但2018年依然是国际贸易环境最为恶劣的一年,宁吉喆是这样表述的:

  回答二

  “最大的变是外部环境的变化,大家非常关心国际形势的走势,变数很多,不确定性因素很多。过去一年起伏跌宕,金融市场、大宗商品价格剧烈波动、全球投资大幅下滑、全球贸易保护主义及单边主义盛行,这些都对我们这样一个已经处于第二大经济体,进出口贸易相当于GDP三分之一的大经济体产生影响”。

  回答三

  “同时也要看到,中国经济增长总体上是内需主导,2018年消费增长贡献率和投资增长贡献率加在一起超过100%,净出口的贡献率是负的。

  出口依旧是拉动经济增长的三驾马车之一。但在2018年,净出口在中国经济增长中所起作用却是“负贡献”。这一方面警示进出口依然面临着较大的挑战,另一方面也能看到投资和消费这两驾马车仍是中国经济最重要的支撑。然而投资和消费要保持稳定,房地产行业绕不过去。

  这或许就是调控从“坚决遏制房价上涨”到“稳地价、稳房价、稳预期”、2018年12月到现在多个城市调控松绑的原因。可以大胆预测,2019年将会有越来越多城市或显性或隐性地放松调控,“因城施政”“让楼市回归市场”可能会成为2019年楼市新主题。

  长期看人口

  回答一

  “近期大家非常关注人口数据,有一些研究文章认为人口会出现所谓的负增长。国家统计局公布的数据已经很清晰地表明,2018年中国不仅人口在正增长,出生人口数量也是比较大的,1523万人,这个数据还是很可观的。

  长期看人口,所以有人把出生人口低于高峰期解读为中国将很快进入老龄化社会,房地产行业会因此慢慢失去人口支撑,走向滑坡。但根据国家统计局的数据显示,中国人口依然呈现正增长,出生人口数量较大,这依然能够成为未来30-40年房地产的支撑。

  宁吉喆还认为中国目前拥有全球最具潜力的消费市场,规模较大的中等收入群体同样是房地产业不会“步下神坛”的支撑:

  回答二

  “人口规模数据刚才已经公布了,将近14亿人。我们拥有全球规模最大、最具成长性的中等收入群体,国家统计局做了测算,2017年已经超过4亿人,2018年需要进一步测算,还会增加。我们的标准是什么?中等收入群体是有测算标准的。以中国典型的三口之家年收入在10万元-50万元之间的,已经有4亿多人

  回答三

  “我们劳动力素质的提高,以及每年还有800万大学生毕业生,他们对产业升级将会发挥越来越大的作用。总之,我国仍然存在人口红利。”

  适龄购房人口基数大,中等收入群体规模最大等因素给楼市兜了底。目前接近60%的城镇化率与发达国家仍有较大差距,同样说明国内房地产市场仍有较大发展空间。

  去杠杆

  回答一

  “二是去杠杆稳步推进,宏观杠杆率稳定,微观杠杆率用规模以上工业企业资产负债率衡量,2018年11月末同比下降0.4个百分点。三是去库存效果明显,年末商品房待售面积比上年末减少6510万平方米,过去两年间共减少了1.7亿左右平方米的商品房库存。

  “去杠杆”的推进及房地产行业的严调控,可以部分解释2018年房企出现的融资难、融资渠道收紧等问题,也可以部分解释今年居民借贷利率高,申请难度大的情况。

  尽管存在这样一些问题,国家统计局公布的《2018年1-12月全国房地产开发和销售情况》却显示:2018年商品房销售面积与去年相比增长1.3%,销售额增长12.2%,二三线城市棚改政策带来的高峰期依然存在。这都说明居民购房需求依旧旺盛。

  而到了2019年,单是1月份便发生了四十多笔房企融资,合计融资高达1000亿左右,房企融资环境已经出现松动迹象。随着“三稳”和调控松绑的推进,房企融资环境可能较2018年会有较大改善。

  投资数据有望更加强劲

  回答一

  “10月份以来,随着补短板力度加大,固定资产投资增速近几个月出现回升。投资里面主要包括三大领域,最主要的是制造业投资,然后是基础设施投资,还有房地产开发投资。”

  固定资产投资在2018年年末再次提速,作为投资三大领域的房地产开发投资同样如此。基础设施投资力度的增大同样能给房地产市场带来利好。宁吉喆接下来的回答,可以进一步提振我们对今年房地产市场的信心:

  “刚才讲了接近60%的城镇化率,城市中轨道交通快速发展,但是还是无法完全满足人们的出行需要,这些都是和人民生活密切相关的,都是和薄弱环节加强有关系的,所以必须增加有效投资。可以预期,今年随着政策继续发力和落实,投资数据有望比去年强劲一点。

  看来最为艰苦的2018年已经过去,2019年房地产市场值得期待。

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