乐居财经 玛丽 发自深圳
潮汕商人郑松兴、郑大报兄弟掌控的港股公司华南城(1668.HK),曾在中国大地以“十年八城”的速度跑马圈地,然而在资本市场却停滞不前。
2009年9月16日华南城在香港主板上市,开盘价2.1港元,IPO共发售15亿股,当时募得资金净额约25亿港元,于行使超额配股权前计,华南城市值达到84亿至126亿港元左右。
上市近10年,华南城目前的总市值约为93.3亿港元,几乎没变化。K线图显示,华南城股价自2018年初股价达2.4港元,出现一个小高峰之后,一路波浪式下跌,2019年1月跌至1.15港元,走到仙股的边缘,沦为准仙股。
华南城的小算盘收效明显。据2018至2019财年中报显示,华南城上半年(2018年4月1日-9月30日)合约销售约68亿港元,比上财年同期增长25%;确认收入52亿港元,比上年同期增长46%。于2018年9月末,华南城的现金水平是87亿港元,账面负债比率为76.3%。
从财报数据来看,华南城近一年来的整体业绩有明显好转。华南城业绩从2014年出现下滑,2014年、2015年营业收入和净利润均呈负增长;但2016年双方同比增幅超过20%;2017年营业收入同比增长19.62%,净利润同比增长4.37%。
华南城的营业收入在增长,资金面向好,与之截然相反的是,华南城的股价却从2018年初开始断崖式下跌,到2019年1月8日跌破1.07港元,17日回升至1.15港元。
华南城目前总资产达1115.46亿港元,而市值却不足百亿。这家曾被腾讯和中洲控股看好的企业,股价波动似乎不符合常理。
然而股价波动除了受公司自身的经营收益影响之外,外部环境和并购交易都会对股价产生直接或间接影响。
腾讯之后,中洲控股在2016年末有意收购华南城23.2%股权,此事在双方筹划了5个月之后,宣布中止告吹。华南城受利空影响,股价先是小幅下挫,随后扳回。之后华南城股价便开始呈波浪式下跌,无太大起伏。
作为商贸物流地产翘楚,华南城的业绩与市值背离。它为何会被市场低估?
华南城的主业是综合商贸物流,深圳华南城是华南城的第一个项目。公开资料显示,郑松兴、郑大报兄弟仅用380天就打造出了深圳华南城,创造了 “华南城速度”。迄今开发建设并运营着深圳、南宁、南昌、西安、哈尔滨、郑州、合肥、重庆八大城市的多个项目。
值得注意的是,华南城的商业模式为:物流 商业 商务办公 商业住宅的模式,曾被华南城在全国多个城市成功复制,并快速扩张。但这一模式一直备受质疑。
华南城扩张的核心是土地,通常与当地政府合作,以低廉价格获取仓储用地,在建设工业物流园时,同时进行房地产开发,打造住宅,再形成写字楼辐射。但华南城快速扩张的复制模式,极大限制了运营能力的发展。
在公司盈利能力下降的同时,华南城的存货急剧攀升。2017年3月31日,华南城存货余额为242.90亿港元,占当期370.86亿港元流动资产的65.50%。截至2018年同期,存货飙升至386.19亿港元,一年之间增长了143.29亿港元,增幅为58.99%。
存货大举攀升,而公司的存货周转速度较慢。以往年的周转天数看,华南城386.19亿港元存货周转一次需要5.90年。存货高企、周转速度慢,这对华南城的现金流提出了更高要求。
一位业内人士就此分析,华南城资金面向好的背后,还存在诸多问题。虽然华南城的营业收入在增加,但其净利润增速大幅下降。加之,华南城的商业模式备受电商冲击,如果华南城没有一个华丽且迅速的转型计划,股价还有进一步下跌空间。
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