佳兆业集团(1638.HK):大湾区“旧改王”,强势释放土储潜力

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  作者:格隆汇 GabyY

  一个人并不是生来要给打败的。你尽可以把他消灭掉,可就是打不败他。———《老人与海》

  有些人经历风雨,注定不凡;有些企业浮浮沉沉,依然乘风破浪。房地产这片鸿海,一直以来都不缺故事,特别是那些经历过时间蹉跎,依然屹立不倒的企业家奋斗史。

  2018年是房地产行业回归理性的一年,大气候影响个体发挥是共识,然而有些企业依旧逆市而上打了一场漂亮的翻身仗,其中就有一家房地产企业沉寂多年,却又重新抓住了市场眼球的“老深圳”——佳兆业集团(1638.HK)。

  佳兆业集团发起于深圳,成立于1999年,于2009年12月在香港联交所上市。素有“旧改之王”称号,是中国大型综合性投资集团,旗下拥有二十多家集团及专业公司,分公司超100家,员工数达12000多人,其业务覆盖京津冀协同发展区域、粤港澳大湾区、长江经济带等主要经济区域,进驻全国超50个重要城市。

  了解一个人要从他的过去着手,同样,分析一家企业也是。

  过去

  追溯佳兆业集团的历史,至今可以分四个阶段来看:

  第一阶段(1999-2007):起步发展;从深圳开始,积累旧城改造的经验,形成专业优势,之后扩展到东莞、广州、成都、珠海、无锡、惠州、上海、长沙等 9 个城市。

  第二阶段(2008-2013):奔跑扩张;全国型布局,新进驻沈阳、武汉、佛山、南充等 17 个城市,完成了全国五大经济区域布局;2009年12月在香港上市,2011 年做到全国地产面积销售额排名第12位。

  第三阶段(2014-2015):调整;经历扩张之后的调整,加上政策影响,公司销售运营滞后,集团进入重整期。

  第四阶段(2016-至今):步入成熟;涅槃重生,布局大湾区,积极拓展粤港澳大湾区土地储备,“地产+”经营战略多元化。

  历史的发展总是遵循一定的规律,战神巴顿将军曾说过:“衡量成功的标准不是看站立顶峰时的高度,而是看跌入低谷时的反弹力”。 经过调整后的佳兆业,在2017年迅速磨平了前两年的亏损,直至2018年做到逆势反弹,正好应验了这句话。

  重回正轨的佳兆业现在都做了什么,我们可以从2018年集团的表现中一窥究竟。

  现在

  1、全年销售提升56.7%,拉动收益高增长

  根据佳兆业集团公布,截止至2018年12月,单月合约销售103.97亿,按年增长约105%,合约建筑面积为47.74万平方米,按年增加129.5%。全年来看,2018年12个月总合约销售为700.59亿,总建筑面积为383.7万平方米,较去年同期增加56.7%、37.7%;平均售价为18261元每平方米,较去年同期增加13.8%。

  根据第三方机构克而瑞公布2018全年销售数据,在中国TOP100房地产企业中,(如下图)佳兆业地产排名第36位,排名上升1位。

  行业来看,2018年投资房地产主旋律是追求稳定性和持续性,具体到公司就体现在其销售端和负债端的表现上。佳兆业的销售增长力为集团提供很好的现金流,现金流就保障了偿债能力。来看债务情况。

  2、债务风险可控,现金流稳定

  根据佳兆业2018年中期报披露,截止至6月30日,集团净负债/总资产为38.8%,上半年总借款约为1096亿,一年内短期借款为183亿,其它债务主要为2-5年期(具体票据年期如下图)。整体来看,佳兆业贷款的平均年限是3年,目前债务结构中长债的比例较高,短债的比例较低,短期偿付压力不大。

  这样来看,佳兆业债务风险可控,且销售增长保证了盈利能力,可以保持稳定的现金流,那么持续性又如何?来看土储。

  3、稀缺性土储充沛,护城河防御性强

  1)土储货值充沛,重注大湾区

  根据中期报披露,截止至2018年6月底,公司拥有土地储备(未包括公司在推进而未纳入正式土储的旧改项目)约2200万平方米,集中在粤港澳大湾区内。

  

  以现价计算,估计佳兆业土储总货值约3800亿元(权益货值约3600亿元),其中深圳项目货值约1200亿元、大湾区(深圳以外)货值约1300亿元。这说明,佳兆业集团未来将有近4000亿货值将逐渐被释放。

  我们知道,房地产行业向来是“得土储者得天下”,而佳兆业不仅有丰富的土储,更关键的是,还有大量的旧改土储这样的稀缺资源,这就形成了公司防御性极强的护城河。

  2)旧改土储,发展持续性强

  在深圳,能够操作旧改项目的只有两类企业,一是资金雄厚的央企,比如华润、招商;二是旧改经验丰富,且拥有丰富的本土资源和开发经验的民企,就比如佳兆业集团。

  作为深圳“旧改之王”,而公司在深圳的旧改项目有二十多个。在2200万平方米的土储中,有300多万平方米是来自旧改项目转化得来的。其中目前在售的深圳项目就有四个,分别为:雅骏厂旧改,即佳兆业未来城项目;平湖旧墟项目,即平湖佳兆业广场;盐田旧村改项目,即佳兆业盐田城市广场;坂田片区旧改项目,即佳兆业城市广场,这些项目经佳兆业改造转化成优质而成本较低的土储。

  根据佳兆业中期业绩披露,佳兆业未纳入土地储备的旧改项目占地面积达到2680万平米,同比增长91%,且几乎100%的集中在大湾区,这些项目预计将可以为佳兆业提供逾万亿的货值。 庞大的旧改土储规模预示着,曾经的旧改之王,如今正从熟悉的战场全面回归。

  总体来看,佳兆业的现在盈利能力强,债务风险可控,土储充沛,项目发展有保障。那么长远来看,对于未来战略规划又如何?

  将来

  1、大湾区发展趋势明显,长期价值突显

  世界著名的三大湾区三大代表有:纽约湾、旧金山湾、东京湾,“湾区经济”成为带动全球经济发展的重要增长动力。而未来粤港澳大湾区也将跻身其中,根据公开资料披露,大湾区内二线城市会因产业发展带动收入,将和一线城市的楼价拉近,长远的发展将是区内经济,终究会成为拉动房地产强势增长的驱动力。

  而佳兆业就已经提前取得了大湾区“门票”。前文已提到,集团土地储备中合共近2200万平方米,大湾区土地储备占57.0%,而其中深圳占到14%。

  按合约销售来看,2018年全年按地区分部合约销售中,深圳占33%;珠三角(深圳除外)占26%。(如下图)

  

   “土储是粮草,项目是子弹。”在合约销售中我们重点关注两个重要城市:深圳和广州。

  深圳

  2018年佳兆业在深圳推出了四大旧改产品,分别是

  1)深圳东部沿海首席大盘佳兆业盐田城市广场;

  2)65 万㎡无界枢纽综合体的平湖佳兆业广场;

  3)180 万㎡全系大城的佳兆业城市广场六期;

  4)龙岗大运中心的佳兆业未来城;

  值得一提的是,根据佳兆业中期业绩的数据显示,这4大产品的整体可售货值在440亿元,都是所在深圳城市区域具有焕新意义的标杆性的旧改项目,不仅从空间和形态上帮助区域完成居住升级,同时也带来了新的生活理念和生活方式,符合地产潮流的发展趋势。

  广州

  佳兆业2018年1月29日成立了佳兆业大湾区集团拓展湾区版图。并下设广州分公司、佛山分公司、阳江分公司和广州专业市场分公司,项目的稳扎稳打,获得市场好评,进一步扩大了佳兆业在行业内的品牌知名度。

  

  由于整个房地产行业已经由高周转的增量阶段步入存量地产时代,地产大佬们也都面临行业转型,多元化发展已经成为房企的可持续发展之路的重要课题。知名经济学家郎咸平就曾预测:“下一个热门行业将产生于房地产的跨界组合”。

  2、布局“地产+”多元化,等于布局未来

  我们看到,从2012年至今,佳兆业在坚持地产开发的同时,也加大了旅游、商业、酒店、金融、健康医疗、文化体育、科技产业、职业足球俱乐部等20个领域的发展力度。2018年,对于寻求多元化的佳兆业而言也是喜事连连。首先在11月时,佳兆业投入培养的深圳足球俱乐部,时隔7年终于冲超成功,为深圳再创一张靓丽的名片;再次,12月时,佳兆业物业成功于香港联交所主板挂牌上市,登录国际资本市场。该股在公开招股期间,零售部分更是获得逾20倍的超额认购,足见市场的青睐。

  

  以下是近年佳兆业布局健康的项目简介:

  

  目前来看,佳兆业集团布局多元化的时间点是“踩”的很准的。其战略定位也非常清晰。房地产行业的未来会出现的“跨界之王”一定属于掌握中国核心城市、核心经济区域资源的企业,而佳兆业在存量资源上显然具备这个优势。

  成功的企业需要长时间的积累和经历来沉淀,快速蹿红的新兴企业不少,可是能够凭借多年积攒的经验和资源一步步稳扎稳打,保持“百年长青”的却不多,也许佳兆业或可成为其中一个。

  长远来看,消费升级和经济结构调整成为主题,房地产行业转型需要发挥其自身优势,虽然初期只是试水,还没有看到明显的效益,可是相比市场上”从0开始“的初创公司还是具备资金、资源和背景优势。多元化经营未来或可给地产企业带来爆发性增长的空间想象力,而佳兆业在大健康和物业领域的投入也是对行业趋势的精准把握。

  结束语

  佳兆业集团截止至2019年1月17日总市值151亿,PE(TTM)为4.1倍,以目前货源充足,旧改资源丰富,土储成本低,支撑盈利能力强,有保障;财务基本面好,2018年上半年毛利率达到31.5%,现金流稳定,净负债率进一步下调;加上未来大湾区经济的推动,还会对业绩有进一步拉升空间。

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