接盘泛海，现金为王的时代融创(01918)如何做到精准低价拿地？

众所周知，房地产企业的经营主要分为三大块：拿地、融资、以及操盘，因此，土地与资金常被称为房企的“粮草”和“钱袋”，这三面的能力构成房企的核心竞争力。

2019年1月21日，一则融创中国(01918)斥资125.53亿人民币(单位下同)接手泛海旗下北京、上海核心地块的消息，很快震惊了地产界。

公告显示，收购事项将有助于进一步增加集团在北京和上海核心位置的优质土地储备和市场份额，并将进一步巩固集团在一线城市的领先地位及品牌影响力。

这会是一个大礼包吗?智通财经APP对此笔收并购最直观的解读为：一来融创手头有钱，若没钱，则不存在大手笔买地的事;二来在房企债务到期“压顶”的2019年，众多中小型房企纷纷变卖核心资产减负债，融创此次收购价格大概率是划算的。

销售不断发力，助力融创再加杠杆

2018年已经过去，历经史上最严调控的房地产行业，龙头房企再度笑傲江湖。一方面，龙头企业市场占有率不断提升;另一方面，严调控下龙头房企具有资金、规模、管理等多重优势，生存空间反而更大。

作为国内销售规模前五的龙头开发商，1月4日晚间，融创中国发布2018年未经审核营运数据，2018年全年合约销售4649.5亿元，同比增长27%，超额完成全年目标。合约销售面积约3056.2万平方米，合约销售均价约15210元/平方米。

高去化、高回款，融创的销售团队功不可没，4000多亿的销售回款，表明融创仅仅抓住了本轮洗牌中资金链紧张的核心要义，源源不断的销售回款，让融创有辗转腾挪的余地。

其实，从2018年城市拿地排行榜来看，融创在预期销售增长乏力，金融收紧杠杆背景下，这一年融创拿地是相对谨慎的。中指研究院数据显示，在拿地金额TOP10的城市中，融创仅在郑州的拿地金额进入到前十。

考虑融创拿地谨慎，2018 年前11个月土地成交价款仅相当于同期销售额的 23%，中金认为融创经营现金流有望实现收支平衡，且2018和2019年有息负债总额有望企稳，净负债率将分别滑落至 170%、124%，2017 年为 257%。

且截至2018年6月末，融创有息负债的加权平均利率为6.74%，维持在合理水平。

正因为2018年销售回款大增，融创选择此时果断加杠杆，一方面表现了强者恒强和集中度的快速提升，同时也体现了丰富优质的土地储备和优质的布局为公司规模的扩张提供充足的弹药，销售经历爆发式增长后，业绩同时将进入释放期。

智通财经APP注意到，近三个月来内房股股价已回升20%，敏锐的投资者已经嗅到了政府对房地产行业的政策放松。

截至2019年1月21收盘，在一二线城市拥有丰富优质土储的融创中国自11月份以来已累积上涨23.9%。

(行情来源：富途证券)

逆周期低价补充优质核心地块

一年前，孙宏斌就曾公开表明，“房地产行业未来的风险就是‘地买贵了’，地买便宜了你怎么都行，地买贵了什么产品都赚不了钱，这就是我们控制风险的逻辑。”

在分析此次收购价格是否划算之前，先来看看两地块地理位置绝对是无可挑剔。

公告显示，北京项目位于北京市朝阳区核心位置，在东四环东侧，在泛海国际一期北侧;总占地面积约为7.52万平方米，总建筑面积约为66.85万平方米。主要用作住宅、商业、写字楼及酒店的开发，截至本公告日期项目刚启动建设，尚未开售。

上海项目位于上海市黄浦区核心位置，所处南外滩板块;总占地面积约为12.03万平方米，总建筑面积约为62.80万平方米。主要用作住宅及商业的开发，截至本公告日期项目大部分尚未建设。

值得一提的是，目前二线城市的库存并不高，约8-10个月，而一线城市北京和上海铁定未来进入优质商品房库存短缺的时代。

因此，北京和上海项目资产安全性高，品质优越，拿下这两个地块，自然是给融创补入优质存货。

此外，从价格方面来分析，按照125.53亿元的交易对价计算，融创实际上仅以9682.22元/平方米的平均楼面价拿下了北京、上海核心区域合共129.65万平方米的项目。尽管上海的董家渡项目，算上后期的拆迁和居民补偿成本，此笔收购价格依然谈不上贵。

值得关注的是，此次交易的另外一个背景是泛海的资金承压。市场人士预计，泛海应该是出了资金链问题，所以才紧急出售。

智通财经APP了解到，2018年1月2日，泛海控股(000046.SZ)公告表示，公司向深交所申请停牌，拟通过实施重大资产重组，将境内外房地产业务整体剥离并置出上市公司，同时置入优质金融资产。

泛海控股在公告中也表示，近年来，受房地产调控政策影响，公司所属房地产项目特别是北京、上海项目价值释放速度有所放慢，公司资金周转速度降低、流动性不足对公司战略转型的深层推进造成阻碍。

由此分析，鉴于泛海目前债务沉重，变卖核心资产减债合情合理。

此外，任何一个行业的兼并收购都是价值链最高端、最难的，成功率是比较低的。而一直以来，作为收并购“大户”，融创在兼并、收购行业有好的口碑，这是其一大重要优势。

内房股已现“超配”时机

每一次市场调整的机会都是龙头公司进一步整合资源，调整自身结构的良机，从而在接下来的上行周期中抢占先机，融创此笔收购亦是如此。

回顾融创这几年的发展历程，在2016年积极获取土地，同时在2017年土地价格过高之后至2018年上半年却能保持谨慎，精准把握拿地时机使融创在2015-2018年销售合同额复合增长率达到88%，而这些销售额将在2019-2020年转化为公司的收入和利润。

站在目前时间点来看，2019年行业调控的目标已转为“稳房价、稳预期”;国内流动性已相对充裕，再加上近来美元债窗口已打开，房企融资端较此前通畅，购房贷款利率下行;此外人民币汇率回升，多方正面因素带动下，估值偏低的内房股将迎来估值修复。

新年伊始，全球一流投行瑞银针对融创中国发布首份推介报告，认为融创精准把握时机获取土地，并持续降杠杆，给予其“买入”评级，目标价32.5港元。

兴业研究更是明确指出，3月份业绩期即将到来，内房股丰厚的派息以及年度估值切换对板块也有提升效应，2019年港股地产板块“机会大于风险”，反击才刚刚开始，建议继续超配内房股。