资产轻型化战略初见成效,朗诗绿色集团多元化扩张有利可图

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  在地产公司纷纷更名去掉“地产”头衔,向更多元化业务探索时,朗诗绿色集团(股份代号:00106)也不例外。

  2018年,“朗诗绿色地产”更名为“朗诗绿色集团有限公司”,从只提供绿色科技住宅产品转型为把更多非地产业务、新业务和新商业模式揽为运营范畴。进一步明确了朗诗作为“绿色生活引领者”的目标定位。如今朗诗下设中国地产开发、美国地产开发、长租公寓、养老服务和绿色金融5大事业部,深入打造纵向多元的专业能力。

  正如公司名字提到的一样,朗诗绿色集团的核心竞争力在于公司的绿色建筑技术。在新华社《环球》杂志与中国投资协会投资咨询专业委员会、标准排名联合出品的《绿色信用“筑基”绿建时代”2018中国上市房企绿色信用指数TOP50报告》中,朗诗绿色集团以69.91的综合得分,位列第10位。

  朗诗从2004年起涉足绿色地产开发,旗下绿色住宅产品目前已升级发展至第四代。通过应用绿色建筑技术,朗诗能做到屋内“恒温、恒湿、恒氧”,实现健康、舒适、智能、节能、环保等住宅特点,提升住宅产品的人性化指标。

  在长租公寓方面,截至2018年12月26日公告显示,朗诗寓已在北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、成都、苏州、西安、无锡、宁波、合肥、佛山、重庆等14个城市获取近100 个项目,获取房量近4万余间,在 营房量近1.3万间,已拓房源规模及质量位居行业前五。

  在养老服务方面,朗诗2018年半年报数据显示,目前“朗诗常青藤”已布局北京、上海、杭州、南京及苏州五座城市,共获取项目22个,拓展床位达3279张。

  朗诗在绿色金融领域同样聚力前行,目前青杉资本已与中信资本、信达投资、平安不动产、中融信托等分别成立了不同主题的基金及联合投资平台,截至2018年6月30日,青杉资本管理的基金规模近人民币80亿元。

  去化快,收入结转效率高

  

  2015年至2018上半年,朗诗集团“存货/平均预收账款”指标数值从5.07的高位不断下降,到2018上半年指标数值为1.90,处在行业1/4位数水平。朗诗集团存货去化效率较高,说明其推出物业能够较快地完成销售。预收账款周转率从2015年开始稳步攀升,2017年和2018上半年分别为1.38和0.44,均高于行业平均水平。

  朗诗集团不仅存货快去化,而且结转收入的效率也较快,体现了朗诗较好的营运能力。

  开发管理业务助力盈利提升

  

  2016年,朗诗毛利率变动幅度较大,从2015年的42.32%降至15.66%,但营收同比大幅上升约170.2%。原因则是2016年物业销售收入的占比86.6%,远大于开发管理服务收入的占比12.9%,而传统房地产销售收入的平均毛利率一般会显著低于开发管理服务类收入的平均毛利率,销售收入结构的显著变化导致整体毛利率下降。

  2018上半年,朗诗集团确认收入20.5亿元,同比下降11.6%,主要由于实行资产轻型化战略以来,朗诗集团并表的项目较去年同期减少,物业销售收入较去年同期下降约21.8%。当期毛利率为24.76%,较2017年上半年的15.8%上升9个百分点,主要是由于毛利率较高的开发管理服务收入较上年同期增加70.5%。不过,朗诗集团2018上半年毛利率不及行业1/4位数25.91%,盈利能力有待进一步改善。

  朗诗集团2018年上半年虽然收入减少,但实现净利润为3.69亿元,同比上升184.5%,净利润率为18%(2017年6月30日为6.0%),核心净利润为3.27亿元,同比上升60%,核心净利润率为16%(2017年6月30日为8.8%)。

  净利润和净利润率的提升主要由于实行资产轻型化战略以来,合营及联营项目增加且逐渐开始交付,应占合营及联营公司利得较上年同期增加。同时,开发管理服务业务进展顺利也是助力净利润和核心净利润率显着提升的重要因素。

  

  从朗诗集团2015年至2018上半年销售情况中可以看到,朗诗集团销售额逐年增加,销售单价呈现相同趋势。2018上半年,签约销售额约为163.6亿元,较2017年同期110.7亿元上涨约47.7%;签约建筑面积为78.23万平方米,较去年同期上涨约51.2%。

  根据朗诗集团最新公告,截至2018年11月30日止,朗诗集团签约销售额约为273.61亿元,签约建筑面积137.25万平方米,分别同比上升33.6%和53.7%。

  期间费用率处于行业较高水平

  

  随着销售额上升的还有期间费用,2017年朗诗期间费用率为12.54%,高于行业3/4位数11.9%。2018上半年,期间费用率上升至21.86%,其中销售费用0.75亿元、管理费用2.2亿元,财务费用1.52亿元,分别同比上升71.3%、11.9%、123.2%。

  销售费用的增加跟合约销售额的提高相一致,相应的项目前期推广费和销售佣金随之增加;管理费用增加则是2018上半年期内积极拓展长租公寓等新业务板块,员工人数较去年同期增加39.4%所致;财务费用激增则是由于资产轻型化战略实施下,新增项目主要为非并表的合营及联营公司项目,导致对外支付的可资本化利息比重下降,而计入到本年费用化的财务成本中。总的来说,朗诗集团期间费用率处于行业较高水平。

  优化债务结构,有效降低净负债率

  

   近几年财务数据显示,朗诗集团2015年“调整后资产负债率”为82.45%,2016年降至76.67%后略有上升,2018上半年,该指标数值值为79.14%,位于行业中位数和3/4位数之间,负债在总资产中所占比例较大,处于行业中高水平。

  

  净负债率为有息负债扣除货币资金后与所有者权益的比率,是所有者权益考虑用现金资产偿还债务后的保证程度。

  朗诗集团在2015年至2018上半年的净负债率有惊人的下降,从2015年的280.7%下降到2018上半年仅47.2%,小于行业1/4位数57.56%。

  朗诗集团近几年来为降低净负债率有很大的成效,在行业不断的金融去杠杆、面对监管加强、融资受限的背景下,朗诗集团亦通过创新的融资方式做到持续优化债务结构。

  在2018年年初,朗诗首次获国际信贷评级,其中穆迪为B2展望正面,惠誉为B展望正面,标普为B展望稳定;除此之外,首次境外发行总额2亿美元标普全球最高等级绿色评级认证的绿色债券。

  融资渠道方面,与多家金融机构建立长期的战略合作,2018上半年就新增与南京银行总行、兴业银行总行签订战略合作协议,获大额授信,并在贷款、债券及绿色金融等多方面进行合作,为各事业部业务及下半年发展提供了充足的资金保障。

  截至2018年6月30日,朗诗集团货币资金约为43.3亿元,债务总计约为60.6亿元,债务主要包括股东贷款、银行借款、优先债券及EB–5融资。长、短期债务比例分别为83%和17%,长期债务比例较2017年年末的60%有所上升,短期债务则相反。

  长期偿债能力欠佳

  

  2015年至2018上半年,朗诗集团2015年调整后速动比率最低为0.62, 2016年开始该指标在“1”上下波动。2018上半年为1.03,在行业中位数0.98和3/4位数1.13之间,流动资产足以覆盖流动负债,流动资产偿债能力较强。

  朗诗调整后的现金比率2018上半年为0.44,同样是在行业中位数和3/4位数之间,表明公司可使用现金偿还流动负债的能力也处于行业中较高水平。

  从长期偿债能力来看,朗诗2015年来指标值在逐渐下行,到了2018上半年为0.44,不及行业1/4位数0.50,这跟公司长期债务所占比例上升有关。朗诗集团要注意资产的逐步变现对全部债务的偿还安排,提高长期偿债能力。

  资产轻型化模式拓展项目

  

  2015年至2018上半年,朗诗集团期末归母的所有者权益每年都有增加,但增幅在2017年有所降低。2018上半年调整后资本累积率为0.02,不及行业中位数0.03。

  

  朗诗集团的土地储备都保持在3-4年左右的未来可持续发展,2018上半年,土地储备倍数为7.85,略高于行业1/4位数7.83。

  朗诗集团项目开发上,积极拓展以小股操盘为主的资产轻型化业务,自2014年以来,新增拓展项目主要采用合作开发方式。

  近几年,朗诗集团一直保持审慎务实的风格,2018上半年分别于广州、杭州、成都、苏州、武汉、宿迁及美国共获取9个项目,开发销售型物业新增可售面积约为79.04万平方米,预计可售货值约96.7亿元,其中八成项目是通过收并购、委托开发及参股等形式获取。

  截止2018年6月30日,朗诗集团拥有项目储备可售面积为615.14万平方米及预计可售货值约为1095.9亿元,独立第三方委托开发管理项目共26个,可售面积为255.41万平方米,预计可售货值约为452.8亿元。

  2018年12月30日,朗诗集团发布公告称近期通过“资产轻型化”模式成功获取了苏州吴江亨通、石家庄鹿泉一期、西安雁南五路、济南章丘重汽、如皋市解放路、吴江上亿汽车城6个项目,总建筑面积超过118万平方米。

  绿色生活引领者

  2018年上半年,朗诗发布了首个自主研发的绿色科技住宅产品——朗诗乐府。该产品根据 “先上建筑,后上设备”的产品原则,以被动式建筑为基础,集成了朗诗智能高效的除霾新风系统和对流式制冷系统,打造更健康、更舒适、更节能、更环保的人居产品,进一步凸显本集团在产品设计理念及技术研发应用方面的领先优势。

  同时,在德国慕尼黑举行的“第22届世界被动房大会”上,朗诗打造的北京延庆被动房项目获得了德国PHI Plus金奖认证,这也是朗诗继布鲁克被动房之后,再一次缔造的“中国首个”。

  朗诗一直在推动并倡导其他房地产企业一起加入“中国房地产行业绿色供应链行动”,通过自身的采购权向上游的合作伙伴提供绿色的产品标准,坚持绿色采购,绿化上下游产业链条,提高环境效益和资源利用效率。截至2018上半年,已有97家企业正式加入绿色供应链行动,绿色采购总额相比去年同期亦大幅提升。

  在房地产市场不断变迁的时代背景下,朗诗坚守绿色人居价值、持续被动式技术创新的同时进行商业模式创新,利用在绿色建筑领域积累的能力、经验、品牌以及差异化产品的竞争优势,与资源互补的金融机构、开发商合作,大力开展合作开发、小股操盘、委托开发等不同类型的资产轻型化业务,并积极布局美国等海外市场。

  绿色是朗诗的基因,创新是朗诗的动力。作为中国绿色建筑的领军者,朗诗希望与合作伙伴一起推动国内绿色节能建筑的发展,通过打造多样化气候条件下的被动房样本,为被动房的全球商业化应用做出贡献。

  

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