孙宏斌“买买买”：125亿收购京沪棚改项目 上海还需百亿拆迁款

1月15日，33.4亿竞得杭州最大破产资产包萧山美浓小镇；

1月21日，125.53亿接手泛海控股核心地产项目，拿下上海绝版豪宅地块；

短短7天，两度出手，融创和孙宏斌开启2019年“楼市收并购大戏”。

文 | 吴波 张心梦

上海董家渡地块往东是绿城黄浦湾，是当年融绿分家时，宋卫平唯一一宗没有给孙宏斌的项目；东北方向是华润万滩九里，东南方向是号称总投资600亿的董家渡金融城，如今这个被泛海控股囤了17年的棚改项目，堪称上海豪宅绝版地块，成了孙宏斌的囊中之物。

1月21日，融创中国以125.53亿元拿下两宗地。一宗位于上海南外滩董家渡，一宗位于北京东四环。

董家渡地块最新现场图 依旧有人居住于此（地产壹线记者拍摄）

当日，融创与泛海控股双双发布交易公告，称融创集团全资附属公司融创房地产与泛海旗下之武汉中央商务区签订协议，收购泛海下属之上海泛海建设公司100%股权，从而持有北京泛海国际项目1号地块与上海董家渡项目的100%权益。

收购事项的总代价约为人民币148.87亿元，其中股权代价约为人民币111.75亿元，及债权代价约为人民币37.12 亿元。

此外，武汉中央商务区及其关联方欠付目标公司及北京东风约人民币23.34亿元的债务，总代价与前述债务冲抵后的现金应付代价约为人民币125.53亿元。
公告显示，截至2018年11月30日，此次收购的泛海国际项目净资产总值约为89.59亿元。其中北京项目总占地面积7.52万平方米，总建筑面积66.85万平方米；上海项目总占地面积12.03万平方米，总建筑面积62.80万平方米。
此次融创收购的泛海国际两项目均为多年拆迁项目，开发进程相对缓慢，但位置均属于城市黄金地段。因此业内预测，如果融创后续能进行有效操盘，那这笔生意可以说十分划得来。
另外一个有意思的细节是，此前刚刚将旗下多个项目卖身孙宏斌的王健林与泛海国际卢志强的渊源也颇深。王健林的万达商业在香港上市的时候，在致辞中感谢了两个人，一个是前招商银行行长马蔚华，另外一个就是多年朋友卢志强。

据悉，卢志强在万达转型的过程中给了王健林很大的帮助。在万达做股改之际，卢志强也投入了大笔的资金成为万达集团的大股东，两人也合作很多项目。

泛海囤地17年：董家渡地块需百亿拆迁款

在这笔收购中，核心项目是上海项目。上海项目位于上海市黄浦区核心位置，所处南外滩板块；紧邻黄浦江、豫园；周边环绕外滩、人民广场、南京路、老码头、董家渡金融城。总占地面积约为12.03万平方米，总建筑面积约为62.80万平方米，主要用途为住宅和商用。
泛海控股在2015年上半年初步完成10号地块拆迁任务，并于2015年年底推出上海泛海国际住区项目一期；而上海董家渡12#、14#地块拆迁工作正在推进中。

泛海已经建成的项目（地产壹线记者拍摄）

（地产壹线记者拍摄）

董家渡12号地块占地面积39850平方米（以实测为准），总建筑面积约21万平方米，规划业态为住宅、商业。14号地块用地面积约3.6万平方米，总建筑面积约17万平，规划业态为住宅、商业。协议二涉及的黄浦区733街坊（东南块）为14号地块的一部分。

根据泛海控股2015年的一笔120亿元的定增融资方案，泛海控股给予董家渡10号项目的预计销售收入评估为135亿。以董家渡10号地块计容建筑面积14.76万平方米计算，当时预估单价就不少于9.17万/平方米。实际上，该项目周边在售新房均价也普遍超过10万/平方米。
尽管泛海控股囤地17年，获得惊人增值，但拆迁项目体量大，投入也大。资金成为开发商最大硬伤。在上海限价等政策影响下，一方面变现困难，另一方面拆迁费用是一笔不容忽视的成本支出。根据融创公告，125亿的总代价，并未包含上海董家渡12#、14#地块拆迁费用。

2016年年初，泛海控股股份有限公司发布公告称，公司全资子公司通海建设有限公司与上海市黄浦区建设和管理委员会签署了重大合同，双方就公司上海董家渡项目12号地块以及14号部分地块的房屋征收事宜进行了约定，两地块征收费用暂定为95.77亿。

（地产壹线记者拍摄）

根据现场房屋征收办公室信息显示：目前董家渡12号及14号地块二轮征询签约进度为88.68%

2017年1月，根据官方消息，董家渡12号、14号一期拆迁签约率已经超过85%通过生效比例。

地产壹线现场走访董家渡区域发现，由于尚未谈拢拆迁条件，现场依旧有一些老住户居住在这里。与周边高楼林立的都市画面相比，董家渡到处是棚户矮楼的景象呈现出一种魔幻的冲突感。

（地产壹线记者拍摄）

地主融创上海版图：唐镇华枫项目规划7000户

融创财报显示，截至2018年上半年，融创北京区域总土储面积为2965万平方米，其中北京总土储为78.95万平方米。上海区域总土储为1960万平方米；其中，上海占据大头，352.49万方的土储，是四个一线城市之最。
而2018年下半年至今，融创在上海土地市场还在持续投钱揽地。除了此次并购，去年底在上海公开市场竞拍，也颇受关注。
上个月，融创久别两年多上海公开市场，以底价30.5亿元竞得静安区市北高新技术服务业园区地块，建筑面积为6.5474万平，楼板价约4.66万元/平方米。
较低楼板价和周边网红楼盘，给该项目的未来售价带来想象空间，是上海2018年度年末颇受关注的住宅用地。项目所在的新静安大宁板块，是上海当前最热门的板块之一，项目周边环绕集聚上海网红楼盘大宁金茂府、华润华发静安府以及还有即将开售的10万+项目新城金茂府。
在融创2018年中期业绩会上，孙宏斌曾表示，“随着市场的变化，并购机会越来越多，特别是中小开发商会选择被收购。过去市场好的时候，开发商不会卖，现在市场机会比较多。”

值得一提的是，在并购市场，除了此次大手笔并购董家渡地块，2015—2016年陆续收购的唐镇华枫项目，是目前融创在上海面积最大一宗地块。
融创财报显示，唐镇华枫项目项目占地面积64.98万平方米、总建筑面积达到157.44万平方米，融创占比42.3%。

根据规划，该项目建筑总量为87.61万㎡，其中住宅建筑量为78.44万㎡，社区级公共设施建筑量为1.41万㎡，基础教育设施建筑量为6.72万㎡，商办建筑量为1.05万㎡。规划总户数达到7004户。

融创对上海的持续投入，可见其对未来上海市场的信心。有不少业内人士表示，融创在上海土储量惊人。一位龙湖上海人士，发出感慨，“未来在上海，有哪家房企能拼得过融创？”

不过，因限价等政策影响，近两年上海房企销售业绩并不十分理想，融创也不例外。克而瑞披露的数据显示，今年融创上海城市公司权益销售额为131.25亿，位居第二。

北京地块纯商品房不到10万平米 拆迁或已完成

此次融创收购泛海国际项目1号地块实际属于北京泛海国际二期项目。
北京市住房和城乡建设委员会官网信息显示，1号地块主要为配建公建，面积为44.6万平方米，而住宅楼仅有两栋，面积为9.6万平方米。另外还包括公共服务设施和市政公用基础设施。
另外，官网信息显示，该地块计划建设时间为2015年1月至2018年12月。拆迁计划于2015年12月底完成拆迁，代征用地与建设用地同时完成拆迁工作。
值得一提的是，2010年8月，因长期囤地未开发，国土部发布1457宗囤地黑名单，“泛海国际二期”的四宗地块全部位列其中，总面积29.1万平方米，建筑规模高达87万平米，是在京囤地规模最大的房企，泛海建设因此遭遇停牌。
北京泛海国际项目位于北京市朝阳区核心位置，在东四环东侧，在泛海国际一期北侧；紧邻朝阳公园，拥有优质的景观资源；周边环绕CBD、燕莎、丽都、朝青四大商圈。由于地理位置优越，泛海国际一期住宅于2008年开盘，2009年全部售罄并实现入住。

2015年，泛海国际以41.41亿元的成交额成为当年全北京所有住宅项目成交金额销冠。目前泛海国际一期二手房挂牌均价在10万元/平方米左右，总价千万起。
有业内人士透露，卢志强原本是打算在该地块建造七星级酒店及商业酒店，建成后这也将是东四环唯一一个地标建筑。
另据未经证实的消息称，泛海国际1号地块已经全部拆迁完毕，现场中建一局已经开始动土施工了。

（地产壹线记者拍摄）

对于业内普遍担心的巨额拆迁债务问题，融创似乎早有准备，公告显示，此次剥离资产及其有关的所有债权、债务已经相应风险、义务、责任、收益均有武汉中央商务区享有及承担，与融创无关，也就是说项目此前的债务，融创并不负责偿还。
面对如此稀缺的核心区土地资源，泛海国际为何会放手？
在泛海国际2018年半年度财务报告中有过此类表述，“2018年上半年，房地产调整政策持续深化”，“在上述调控政策影响下，国内商品房销售价格趋稳，成交面积继续缩减，特别是一线城市成交回落较为明显。公司当前开发的主要房地产项目均位于本轮调控热点城市，房地产板块价值释放面临较大压力。
泛海国际当时制定的策略是，公司将销售去化作为重中之重，积极推进各项工作，项目销售方面，公司年内可售项目主要位于武汉、北京和上海，其中上海和北京项目因政策因素迟迟未能入市销售，给公司业绩释放及现金回流带来较大影响
最终忍痛割肉“心头肉”，可以想见泛海的压力之大。不过从资本市场的反应来看，受到此次消息影响，1月21日开盘，泛海国际股价一度冲到涨停价5.5元。
报告中提到，北京泛海国际居住区项目拆迁工作均在有序推进中。截至2018年上半年，北京泛海国际居住区二期（4#地）已经竣工；二期（2#地、3#地）在建、部分竣工；二期（1#地）住宅部分在建。

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