南京出台商品住房全装修监管新政,买精装房更有保障了

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  近两年,南京楼市涉及楼盘精装修的各类问题频频发生。昨日,南京市住房保障和房产局、城乡建设委员会、物价局3部门联合发布了《关于进一步加强商品住房全装修建设管理的通知》,南京版的“精装修监管新政”自此正式落地。《通知》对全装修工程的全过程监管、强化主体责任、明确装修标准、装饰装修单位和从业人员的管理、装饰装修材料、设备的监督管理、工程竣工验收、全装修价格备案、全装修商品房销售合同、第三方全装修价格评估、全装修现场公示、样板房、投诉处理、落实属地责任、实施日期等方面进行了全面规定。将着力解决全装修商品住房的建设、销售、交付等环节出现的问题,规范各方主体行为,确保工程质量。该项新政自发布之日起对新申领施工许可证的商品住房项目开始实施,这也意味着今后南京市民购买“精装房”将更有保障。

  

  样板间的装修总是非常漂亮,今后交付标准样板间必须与合同装修标准一致。(资料图片)

  亮点一: 这些规定未达标,精装楼盘将拿不到卖房销许

  新政规定,全装修交付的新建商品住房项目,全装修应随商品住房主体工程一道,同步设计、同步建设、同步监管、同步交付,实行对全装修工程的全过程监管。未按要求做好“四同步”的全装修过程,全装修部分未办理质量监督手续的,不予价格备案,暂停核发预售许可证。

  新政规定,全装修楼盘申请价格备案时,毛坯、装修分别备案。开发企业要提供国家一级评估机构出具的评估报告,应科学合理估价。实行优质优价,对部分高端楼盘,应根据装修标准客观确定装修价格,装修评估价格须经专业评审部门测算评估确定后,企业方可进行申报。对于不接受装修价格指导价格的新申报项目,将暂停核发预售许可证。

  新政还规定,将强化装修价格执法,严格执行一价清政策,在毛坯备案价和装修指导价外,如存在收取其他费用的行为,如个性化装修、捆绑车位、家电、茶水费等,一经查实,物价部门根据价格管理相关规定进行查处,房产部门将暂停该楼盘销售,并在一年内暂停核发销许。

  亮点二:

  卡住精装房变相涨价,交付标准样板间与合同装修标准一致

  新政规定,新上市商品住宅销售价格中的毛坯价格和装修价格,在商品房销售合同中进行明确,商品房销售合同应包括房屋总价、毛坯部分价格和装修部分价格等项内容。新建全装修住宅项目应按所售主力户型1:1要求建设交付标准样板间,交付标准样板间应与装修评估报告、全装修示范合同的装修标准一致,在公开展示的交付标准样板间中标注各大件的标准品牌。对于部分定制产品,需注明材质标准。非交付标准须在现场明示,并在合同中标明。

  新政还规定,装修价格评估报告经公示后,开发企业不得擅自更改,项目交付之前必须按照核准的装修方案一次装修。如需改变装修设计标准,需征得购房业主同意。新房交付前不得采取二次装修等方式,提高全装修价格。

  亮点三:

  开发商须在案场公示装修标准、评估价格与样板房

  装修价格评估是确保楼盘“精装修”价位合理的重要依据,此前南京已规定装修价格由第三方房地产专业评估机构进行评估,此次新政再度规定,南京将建立第三方全装修价格评估机构名录库,承担装修价格评估的第三方评估机构,在名录库里随机抽取,建立第三方评估机构名录进入退出制度。装修价格评估包括对样板房的价格认定评测,第三方评估机构对评估结果负责。装修标准、第三方评估机构评估的装修价格写入商品房销售合同,第三方评估机构对装修部分承担合同连带责任。评估机构如存在违法违规行为,将严肃查处,责令整改,情节严重的纳入诚信“黑名单“。

  新政还规定,开发企业须在销售现场公示装修标准、装修评估价格结论、样板房。样板房公示截止时间须至项目交付后三个月以上。

  亮点四:

  确保装修质量安全,室内装修最低保修期两年

  新政规定,建设(开发)单位是新建商品住房全装修的第一责任主体,对装修质量安全负首要责任。设计、施工、检测、监理、材料供应、装修价格第三方评估等单位对各自承担的工作负主体责任。建设单位在建设过程中,要明确标准,按照要求施工,确保工程质量。新建商品住房全装修价格要与备案价格相符,装修交付标准与装修评估报告、明码标价和装修合同保持一致。

  新政规定,各级建设行政主管部门应加强对全装修工程的监督管理。建设单位(开发商)不得将全装修工程规避监管,强化工程质量监测工作,施工单位应健全质量保证体系,严格按施工技术、标准和审查合格的图纸施工,做好隐蔽工程的质量检查和记录,保证工程质量。落实装饰全装修工程保修制度,住宅室内装饰装修在正常使用条件下,最低保修期限为两年,有防水要求的房间和外墙面的防渗漏期为五年。

  新政还规定,将强化对装饰装修材料、设备的监督管理。使用的装饰装修材料、设备,应当有产品质量检验合格证明、中文标明的产品名称和生产厂厂名等产品标识,进场的装饰材料和部品部件应按照规定进行检验,检验不合格的,不得投入使用。各监管部门应加强抽检。此外严格落实工程竣工验收制度。建筑装饰装修工程结束后,建设单位应当按规定组织竣工验收,验收不合格的要及时整改,自验收合格之日起十五日内将竣工验收报告和有关材料报建设主管部门备案。建设单位应严格按照规划许可要求进行建设,不得擅自改建拟增加房屋面积。

  此外新政还明确加强对装饰装修单位和从业人员的管理。从事装饰装修活动的设计、施工、检测、监理单位应当在其资质证书许可范围内开展业务。从事装饰装修设计、施工、监理、检测等专业技术人员应当在其资格证书许可的范围内从业。加强装饰装修施工单位的信用考评工作。

  影响:南京市民购买精装房有了保障

  业内统计显示,去年南京市场中在售的200多家住宅楼盘中,已经有半数以上是在销售“精装修房”。尤其是在河西、城东、南部新城等以居民改善购房为主力的板块,“精装盘”几乎达到了全板块覆盖,此外还有很多楼盘后期借助“换装”进行产品“提档升级”。目前,市场大多将低于2000元/平方米的装修标准定义为低档装修,2000-5000元/平方米定义为中档装修,5000元/平方米以上为高档装修。有业内统计显示,从2016年至2018年,南京在售楼盘中、高档装修的占比逐年提升,而低档装修的占比则是逐年下降。精装修市场装修价格2000-5000元/平方米的楼盘占比已经高达6成。加之从2017年至今,全市已经出让了20多幅要求成品房交付的住宅地块,其中相当一部分地块既需要成品房交付,还需要做全装修,未来全装修楼盘的数量还将进一步增加。

  与此同时,楼盘精装修长期以来都成为购房消费的维权热点。记者不完全统计发现,去年至今南京各大板块已经出现不下十几例因精装修交付缩水导致的消费者维权事件。尤其是在市场调整的阶段,是否能提供实实在在物有所值的产品更为重要。新政推出后,南京未来对于商品房装修的审核把关也将更趋严格,楼盘通过“换精装”提高身价同样需要接受考验,水分过高、虚抬价格的“换精装”将很难顺利实现。

  相关资料显示,2018年至今,包括成都、杭州、长沙、宁波、南昌等热点城市均已正式出台全装修住宅监管新政,早在去年底南京也已传出精装修监管新政酝酿草案的消息,今年初政策随即落地。南京房地产促进会秘书长张辉表示,此次新政的及时出台,意味着对楼盘装修全过程的全面监管开始实施,对减少买卖双方装修交付标准和价格争议、确保装修质量、明确责任主体、减少交付纠纷、提高居住品质等都将产生重要的推动作用。

  南京晨报/爱南京记者 乔淳

  编辑 朱天文

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