1年时间地价翻4倍,大明宫板块这次来的有点猛!

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  大明宫板块的QJ10-(5)-33宗地昨天现场拍卖,这块54亩土地,吸引金地、招商、中海、万科、金辉、旭辉、华远、曲江大明宫等12家企业竞拍,最终被正荣以总价7.24亿元、溢价率44.8%摘得。如果再算上需要配建的租赁型保障房面积的话,折合地价1465万元/亩、7852元/平米。

  同样是在昨天,同样是大明宫板块,百花村城改231亩土地被莱安地产以共计43亿元包揽。这三块土地的地价分别为2230万元/亩、1907万元/亩、1994万元/亩,楼面地价分别为8554元/平米、8175元/平米、7670元/平米。

  关于这几块土地的具体信息,以及拍卖情况,大家可以翻阅昨天西安各媒体、自媒体的报道。

  

  时间追溯到1年多前的2017年11月14日,同样是大明宫板块,与正荣、莱安昨天所摘得的地块相邻的位置,万科、旭辉分别在这个板块拿地72.8亩、46.03亩,当时拿地的价格分别为462万元/亩、515万元/亩,楼面价分别为2475元/平米、2206元/平米。

  这意味着,时隔1年零2个月时间,大明宫板块凤城四路、凤城三路区域的地价翻了4倍左右!

  按照万科、旭辉拿地后,万科幸福臻园、旭辉国悦府2018年入市销售价格在13500-16000元/平米,这意味着正荣、莱安昨天所摘得的地块,仅加上地价所增加的成本,项目入市后销售价格起码在20000元/㎡以上!

  另外,参考融创东二环地块、华润电视塔地块的楼面价也在7000元/㎡以上,融创西安壹号院、华润置地悦府入市后售价分别在23000元/㎡以上、20000元/㎡以上,可以说莱安、正荣昨天所摘得的地块售价必将在20000元/㎡以上。

  但问题是:莱安、正荣在企业品牌无法像万科、融创、华润、旭辉所带来溢价的情况下,莱安、正荣会拿什么样的产品来支撑20000元/平米以上甚至更高的售价呢?

  

  记得前段时间我在土地信息讲到大明宫板块这几宗土地拍卖信息时,有粉丝在文末评论留言说:这里也算大明宫板块?

  因为,在购房者看来,真正的大明宫板块应该在二环以内大明宫国家遗址公园周边,也就是步行几分钟时间就能走到公园里。例如:中国铁建西派国际、万科大明宫、保亿大明宫国际、中海开元壹号、荣民宫园中央等项目距离大明宫国家遗址公园的距离。

  而昨日所成交的这几块高价地,虽然归属曲江大明宫管理,在宣传时肯定也被称为大明宫板块,但实际上这几块地距离大明宫国家遗址公园真正的距离均在2.5公里以上!

  这意味着,你要想去大明宫国家遗址公园,要么走到百花村地铁站,然后乘坐地铁2站路。要么你骑个共享单车,大概需要5、6分钟。至于步行,按照4-5km/小时,这意味着你步行到大明宫国家遗址公园起码需要半个小时!

  由此来看,购房者质疑凤城三路、凤城四路到底是否属于大明宫板块,确实有一定的道理。

  从目前来看,太华路沿线所谓的大明宫板块,已经聚集了万科、碧桂园、恒大、中海、龙湖、旭辉、中国铁建、万达、华远、正荣、金科等全国性房企,有的房企在这个板块甚至有多个项目在开发。

  抛开距离公园远近这一因素不谈,这个板块之所以吸引如此多大牌房企进驻最直接的原因无非两个:地段、产业。

  从地段上看,这个区域紧邻北二环,区域内配套非常成熟,包括万达广场、百寰广场等商业配套均已经开业。同时,地铁四号线沿着太华路,这意味着太华路两旁的楼盘基本上都可以称得上是地铁物业,规划中的地铁8号线也从这个区域穿过。

  

  而如果要说这个区域缺什么,那就是教育,随着区域内的这些楼盘陆续建成入住后,后期教育配套会是一个问题。

  从目前来看,这个板块正在弥补教育这个短板。

  此次莱安地产所摘得的百花村城改用地,就包括25.104亩的中小学用地(公办预留)。按照挂牌文件,莱安地产所摘得的QJ10-4-358、QJ10-4-359号地块内配建幼儿园及QJ10-4-360号教育科研用地上建设的学校,两者均为公办性质,学校及其附属设施由竞得人出资建设,建成后整体无偿移交大明宫保护办。

  支撑太华路沿线商品房购买力的一个重要因素,就是产业。作为西安家居建材产业最集中的区域,太华路沿线分布着大明宫、百花等众多家居建材市场,从北二环一直延伸到北三环以外。十几年时间的发展,一大批在这个区域做家居建材生意的商户在这里完成了财富积累。

  买房,改善居住环境,就是必然选择,由此就有了这个区域高端住宅产品的购买力。

  

  当然,过去10多年时间这个区域大规模的拆迁改造,除了实物安置外,还有很大一部分货币化安置,手持几十万、数百万安置费用的拆迁户买房,也就成为必然。

  放眼整个北二环以北板块,目前在售楼盘最集中的区域就是太华路沿线。2018年,太华路沿线有万科大明宫、中国铁建西派国际、正荣府、瑞和大唐府邸、中海太华府、旭辉国悦府、万科幸福臻园、华远枫悦、保利中央公园等超过10个楼盘在售,均呈现出热销状态。

  置业这个板块,地段就足够了。

  当然,我们也更加期待的是莱安、正荣这两个高端项目的亮相。

  就在我马上要写完这篇文字的时候,突然想起上周五西安万科与曲江大明宫投资集团还签署了一个合作协议。

  来自西安万科微信公众号官方消息:2019年1月11日,西安曲江大明宫投资(集团)有限公司与西安万科企业有限公司在曲江创意谷举行了《战略合作框架协议》签约仪式。西安曲江大明宫投资(集团)有限公司总经理王战武与西安万科企业有限公司总经理郭继勋出席仪式并见证签约。

  

  消息称“西安万科、曲江大明宫投资集团双方同意在前期大明宫遗址区多个项目合作的基础上,继续全面深化双方在大明宫遗址区及大西安其他区域的合作,进一步整合资源,本着相互促进、优势互补、合作共赢的理念,共同携手为西安建设国家中心城市的战略目标做出贡献。

  西安曲江大明宫投资(集团)有限公司是曲江新区管委会下属的大型国有企业。其土地储备主要集中在大明宫板块、曲江临潼新区等区域。

  由此来看,西安万科有望继续深耕大明宫板块,继万科大明宫、万科幸福里、万科幸福臻园之后,预计在大明宫板块还将有项目亮相。当然,除了大明宫板块之外,“继续全面深化双方在大明宫遗址区及大西安其他区域的合作”,意味着在曲江临潼新区等区域合作也是有可能的。

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