2018 “过气”房山丨从榜首到倒数 洼地过久易成坑？

　　据网易房产数据中心统计显示，截止到12月31日，2018年北京房山区新建住宅（统计不包含共有产权房、商住房、保障房、经适房、定向安置房等）网上签约1983套，成交面积约为22.75万平方米，成交总金额约86.01亿元，成交均价为37811元/平。

　　总成交套数、成交面积在北京16区县中排名分别为第九、第十，而在2016年，房山却是夺得了区域成交套数第一、区域成交面积第二的重量级选手。

　　房山，就像是刚需时代应运而生，被捧上位的人气网红。但当政策收缩、改善需求增加时，世事的戏剧性便显现了，从榜首到倒数，房山的过气只用了两年时间。

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　　刚需够不着 改善瞧不上

　　价格上，长阳、良乡、稻田三大房山热点版块商品房成交均价为4万+。

　　套均面积上，成交套数TOP30的项目中，26个都在90平+以上，20个都在100平+以上，区域供应以大面积改善型产品为主。4个套均面积90平以下的项目中，中海京西里、旭辉城是限竞房，韩建青春誌、东亚朗悦居皆是2014年的老盘。

　　伴随着房价整体上涨、贷款政策收缩、开发商产品策略转变，房山这一曾经的价格洼地，也渐渐让刚需阶层够起来很是吃力。

　　一边是日益够不着的刚需，另一边却是瞧不上的改善阶层。在严肃君的N个500人置业群里，2018年房山置业群在热火朝天的丰台、海淀群的衬托下，显得尤为落寞，声音寥寥。偶然在海淀群里被提起，还是“能换出来赶紧换”。

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　　“五环盘”蝉联销冠 升值空间有速度缓

　　值得一提的是，目前看起来有点尴尬的房山市场里也有个热盘——中粮京西祥云。这个项目继2017年斩获房山新房成交金额、套数、均价三料冠军后，在2018年更添一冠：成交面积TOP1，成为当之无愧的房山区域大满贯。

　　严肃君的工薪小伙伴晚晚是北大老师，在京西祥云买了房。“你一个海淀上班的人，怎么首套买到房山去了？”很多人都不理解。但在晚晚看来，这是最合适不过的选择，理由如下：

　　与其说京西祥云是一个房山盘，更不如说它是个五环盘。项目距离西南五环很近，开车去西北四环的北大一个小时妥妥的；

　　房山线北延接驳地铁10号线，2019年年底通车，项目距稻田地铁站很近，未来地铁去北大上班也很方便；

　　此外，它还是目前五环附近在售新房中均价最便宜的，且带精装修。

　　房山线北延规划图

　　严肃君的另一位房姐小伙伴也打过京西祥云的主意，“确实是目前五环边价格交通都还合适的项目了，曾打算跟朋友一起投资一套，定金都交了，后来退了，房山还是涨的慢，投资却要快速入手快速出手。”

　　根据建委网签数据，京西祥云2017年成交均价为52790元/平，2018年为55860元/平，环比仅上涨5.81%。

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　　限竞房：求生欲挽救不了去化率

　　2018房山区域成交套数TOP10的项目中，有4个是限竞房：万科七橡墅、中海京西里、金樾和著、旭辉城，共计成交718套，占区域总成交套数的36.21%。

　　虽然房山限竞房是除远郊怀密延平以外，均价最低的。但就良乡组团的三个限竞房项目而言，价格对比周边二手房，优势并不明显，因此不好卖也在意料之中。但也有两个产品脱颖而出，受到了购房人青睐。

　　一个是中海京西里。该项目距地铁房山线苏庄站50米，也是房山目前唯一一个位于6环内的项目。此外，中海京西里还是房山目前配套最好的限竞房，周边多成熟社区、商业和学校。加之项目体量不大，仅288套，去化率高达77.78%。

　　另一个是万科七橡墅的小户型洋房。项目均价2万2，位于房山周口店（燕房线-周口店站预计19年年底通车）。这个项目曾被群友调侃“位置有毒”，但去年8月份开盘推出的190套左右89平3居洋房产品，却创下了1分钟售罄的战绩。

　　就此看来，限竞房想要卖的好，要么得产品好，要么得总价低。

　　严 肃 君 手 记

　　"一生之城"，是房山里程碑意义的大盘中粮万科长阳半岛，当年推盘时打出的SLOGAN，这个概念之后也屡屡被周边的楼盘和商业提及。但在暴雨的浸泡、配套的缺失下，“一生之城”的许诺变得有些苍白。

　　不再是刚需承载地，也没能挽留住改善客群，更没能成为一生之城，现在的房山，透露出些许迷茫和彷徨。

　　对于房山，你是“哀其不幸”，还是“怒其不争”？欢迎在下方留言交流。