为什么正荣进不了20强

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毕竟,买排名不是长久之计。

  撰文/张郁唯

  2018年克而瑞百强房企排名中,正荣地产与泰禾集团以1303.4亿元的销售额,位列第20名。但根据正荣集团官方公布的数据来看,真实销售额为1080亿元。按照这个业绩,克而瑞排名为第29名,排除其余个别买排名的房企,正荣也进不了前20强。

  同样的情况在2017年也曾出现,正荣依旧是排在克而瑞年度榜单第20名,销售额910.2亿元。而随后财报中显示的销售额数字为701.53亿元。此业绩仅能位列第28名。

  房企购买榜单已不稀奇,只不过连续两年硬挤在20强门槛的正荣显得太尴尬。

  20强的梦 30强的命

  各榜单公布的2018新晋千亿房企有30家,而中原地产首席分析师张大伟认为,考虑到房企购买榜单行为,实际千亿房企也就15家左右。

  根据克而瑞榜单可以看到,前20名新晋千亿房企有阳光城、中南置地、富力地产、正荣集团。

  房企

  2015-2017三年平均业绩增长率

  2018年业绩增长率

  阳光城

  75.11%

  77.91%

  中南置地

  105.55%

  57.86%

  富力地产

  28.58%

  60.25%

  正荣集团

  51.57%

  53.96%

  旭辉集团

  81.19%

  56.27%

  泰禾集团

  87.75%

  29.41%

  融信地产

  54.31%

  73.35%

  可以看到,新晋前20名的房企在2015-2017年这轮楼市中,业绩增幅较大,其中中南置地2015-2017年三年平均业绩增长率更是超过了100%。

  根据正荣公布的官方业绩来计算,其三年业绩增长率和2018年业绩仅超过50%,与其他排名相近的闽系房企旭辉、泰禾、融信相比,其业绩增幅均较低。

  规模的扩张是由土储作为支点。通过房企土储排名也可以从侧面推断未来规模,正荣的情况仍不容乐观。

  房企

  2017年末总货值 (亿元)

  2018年上半年总货值(亿元)

  2018年新增货值

  (亿元)

  阳光城

  6536

  6741

  1192.6

  中南置地

  2972

  5400

  1854.2

  富力地产

  6171

  6387

  2052.0

  正荣集团

  3881

  3454

  1568.1

  旭辉集团

  4694

  5975

  2600.9

  泰禾集团

  7429

  7775

  209.0

  融信地产

  5301

  4089

  498.2

  数据来源:克而瑞、中国指数研究院

  2017年末房企土储货值排名中,正荣集团总货值为3881亿元,排名第27位。可以看到,在2018年上半年房企土储货值中,正荣仍远低于上述房企。

  难解的综合题

  去年11月12日,正荣地产发布公告称,公司财务总监及联席公司秘书谈铭恒辞职,对于其辞职原因,有消息称,在其离职前三个月谈铭恒就已不负责正荣具体的融资事务,这意味着职权有被“架空”之嫌。

  仔细拆解正荣近几年的财务指标,确实有些惨淡。其净利润和负债状况基本都处于同阶梯房企里垫底。

  房企

  归母净利润率

  净资产收益率

  2017资产负债率

  阳光城

  6%

  12.75%

  85.67%

  中南置地

  1.97%

  4.39%

  90.52%

  富力地产

  35.7%

  40.24%

  79.73%

  正荣集团

  7.1%

  17.44%

  88.5%

  旭辉集团

  15.2%

  26.91%

  77.42%

  泰禾集团

  8.7%

  14%

  87.83%

  融信地产

  8.7%

  18.98%

  81.93%

  与很多闽系房企一样,正荣在上一轮房地产市场上行周期时,抓住了加杠杆扩规模的机会。但在去年市场快速转冷的变化中,正荣在降负债抓现金的财务节奏转换中表现得并不灵活。

  2017年,正荣实现总资产1064.2亿元,同比增长22.7%,实现总负债941.98亿元,同比增长21.1%。而2018年上半年,其总资产1235.67亿元,总负债达到1069.86亿。净负债率由2017年底的183.2%下调到171.8%,依然居于行业高位。

  在2018年中期业绩会上,谈铭恒提出年内要实现的两大财务指标包括:公司净负债率降到120%甚至100%以内;短债比例控制在整个有息负债的30%以内。其提前离任,业内猜测大概率新的财务指标未能按计划完成。

  目前,原新城发展执行董事、副总裁陈伟健接任了谈铭恒的财务总监职位,同时担任正荣执行董事兼副总裁。

  既想保规模又想降负债,但实际上规模和负债均未达到理想状态。从多项财务指标来看,正荣的综合运营能力在诸多同阶房企中显得黯然失色。

  对于其“改善大师”,专注中高端市场的定位而言,有业内人士认为其住宅销售均价并未体现出产品优势。招股书显示,正荣地产平均售价为10898元/平方米,远低于同行价格。这一方面说明,中高端并未给正荣带来过多的溢价收益,也说明市场对其认可程度不强。

  在2019年新年寄语中,正荣集团董事局主席欧宗荣说,2018年,正荣“地产+产业+资本”三大引擎的格局初步成型。2019年,是正荣集团新三年战略的开局之年,也是集团聚力跃升的关键一年。

  闽系房企中,泰禾以中式大院树立独树一帜的豪宅站位;阳光城双斌加入后,运营能力及品牌效应大幅提升;世茂作为老牌房企,多年的多元化发展战略成效显著。

  相较之下,正荣在产品、品牌号召力、公司综合运营能力等方面都缺少亮点,这是一道综合题,2019年正荣想在20强真的占有一席之地还需要找到新的突破口。

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