港股地产股因美元债闪崩80%! 1.1万亿放水, 难敌美元债引爆楼市

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地产美元债,将是2019年楼市最大的压力。在港股上市的地产商佳源国际,因市场传闻其3.5亿美元票息8.125厘债券违约(已全部清偿),而股价一度下跌80%。多支港股地产股,都出现闪崩。可见,在资讯发达的香港,很多投资者已经相信:地产美元债将是破产之源。

只有相信上市公司会破产,才会因一个未证实的消息,而股价闪崩80%,并引发同类股跟着闪崩。

据彭博数据,2010-2011年时,我国(China)的外债还低于5000亿美元(如下图)。而根据外管局最新数据,截至2018年9月底,我国美元外债已超1.9万亿美元。

从2011年到2018年,地产商高价举牌拿地,拉高地价,进而面粉涨价,面包涨价。而囤房客,则因房价大涨,账面利润大增,吸引更多普通人成为:囤房客。

这个楼市泡沫形成的参与方是这样的:

1)地产商国内借的钱,还不够!向海外大肆借美元债,进而用杠杆撬动地球。

2)地方土地财政,乐见地价一年一个价,年年卖出好价钱。

3)炒房客加杠杆,All In,把囤房作为人生最大追求。其账面上的浮盈,吸引更多人成为囤房客,进而大量资金入场帮开发商去库存,让开发商有实力,借更多的美元债。

如此一来,1)->2)->3)相互促进,直到2018年我国外债突破1.9万亿美元。

2018年,美联储加息4次。到2019年初,美联储已缩表了超4000亿美元。(缩表,就是美联储持有的美债,到期后拿到美元,不再买新债,而是销毁美元,流通中美元减少)

比特币逼近2万美元的时候,所有炒币人都是赚的,谁在乎美联储加息缩表!

香港的投资者,很在乎美联储加息缩表,所以,听说某某地产商3.5亿美元债违约,宁可信其有,不可信其无,他们砸盘了。

央行5天的1.1万亿放水,换算成美元是1500-1700亿美元(取决于汇率波动),即使全部流入房地产,撑死了,也只能将1500亿美元外债,换成人民币债。

商业银行,更愿意给个人提供住房贷款,让个人去接地产商的崩盘风险。

地产股崩盘后,股票就不值钱了。地价房价暴跌后,抵押品就不值钱了。商业银行,在拿到这1.1万亿流动性后,与开发商接触会非常谨慎。

2018年的加州大火,不但烧了加州很多不动产,还让当地电力公司PG&E破产,破产后它的90亿美元债务,原来是投资级别,突然之间就违约了。

2019年,随着我国地产商的美元债逐渐到期,展期的难度非常大。至少在港股,地产股2019年还将继续闪崩。有那么一次,就将是真正的破产。

美元债过多的地产商破产后,举牌高价拿地的开发商就少了。地价就会下跌,面粉下跌后,面包就会下跌。

楼市泡沫破裂,顺序大概如下:

1)美元债杠杆杠死部分地产商,地方拍卖,举牌的少了,多次流拍后,地价大跌。

2)面粉降价,面包也跟着降价。

3)囤房客慌了,开始抛售。

4)房价下跌的幅度,取决于恐慌性抛售的规模。

囤房客若是大规模断供,则楼市泡沫崩盘。泡沫要靠资金链维持,就像比特币从2万美元跌下来,若是有囤币客,一直交月供,它也不至于跌破4000美元。

央行再度放水时,肯定会关照拿了流动性的银行:一定要扶持实体经济,保就业。

商业银行支行行长,若是自说自话“救”开发商朋友,不知道有没有资格:入秦城监狱。


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