港股地产股因美元债闪崩80%! 1.1万亿放水, 难敌美元债引爆楼市

地产美元债，将是2019年楼市最大的压力。在港股上市的地产商佳源国际，因市场传闻其3.5亿美元票息8.125厘债券违约(已全部清偿)，而股价一度下跌80%。多支港股地产股，都出现闪崩。可见，在资讯发达的香港，很多投资者已经相信：地产美元债将是破产之源。

只有相信上市公司会破产，才会因一个未证实的消息，而股价闪崩80%，并引发同类股跟着闪崩。

据彭博数据，2010-2011年时，我国(China)的外债还低于5000亿美元(如下图)。而根据外管局最新数据，截至2018年9月底，我国美元外债已超1.9万亿美元。

从2011年到2018年，地产商高价举牌拿地，拉高地价，进而面粉涨价，面包涨价。而囤房客，则因房价大涨，账面利润大增，吸引更多普通人成为：囤房客。

这个楼市泡沫形成的参与方是这样的：

1)地产商国内借的钱，还不够！向海外大肆借美元债，进而用杠杆撬动地球。

2)地方土地财政，乐见地价一年一个价，年年卖出好价钱。

3)炒房客加杠杆，All In，把囤房作为人生最大追求。其账面上的浮盈，吸引更多人成为囤房客，进而大量资金入场帮开发商去库存，让开发商有实力，借更多的美元债。

如此一来，1)->2)->3)相互促进，直到2018年我国外债突破1.9万亿美元。

2018年，美联储加息4次。到2019年初，美联储已缩表了超4000亿美元。(缩表，就是美联储持有的美债，到期后拿到美元，不再买新债，而是销毁美元，流通中美元减少)

比特币逼近2万美元的时候，所有炒币人都是赚的，谁在乎美联储加息缩表！

香港的投资者，很在乎美联储加息缩表，所以，听说某某地产商3.5亿美元债违约，宁可信其有，不可信其无，他们砸盘了。

央行5天的1.1万亿放水，换算成美元是1500-1700亿美元(取决于汇率波动)，即使全部流入房地产，撑死了，也只能将1500亿美元外债，换成人民币债。

商业银行，更愿意给个人提供住房贷款，让个人去接地产商的崩盘风险。

地产股崩盘后，股票就不值钱了。地价房价暴跌后，抵押品就不值钱了。商业银行，在拿到这1.1万亿流动性后，与开发商接触会非常谨慎。

2018年的加州大火，不但烧了加州很多不动产，还让当地电力公司PG&E破产，破产后它的90亿美元债务，原来是投资级别，突然之间就违约了。

2019年，随着我国地产商的美元债逐渐到期，展期的难度非常大。至少在港股，地产股2019年还将继续闪崩。有那么一次，就将是真正的破产。

美元债过多的地产商破产后，举牌高价拿地的开发商就少了。地价就会下跌，面粉下跌后，面包就会下跌。

楼市泡沫破裂，顺序大概如下：

1)美元债杠杆杠死部分地产商，地方拍卖，举牌的少了，多次流拍后，地价大跌。

2)面粉降价，面包也跟着降价。

3)囤房客慌了，开始抛售。

4)房价下跌的幅度，取决于恐慌性抛售的规模。

囤房客若是大规模断供，则楼市泡沫崩盘。泡沫要靠资金链维持，就像比特币从2万美元跌下来，若是有囤币客，一直交月供，它也不至于跌破4000美元。

央行再度放水时，肯定会关照拿了流动性的银行：一定要扶持实体经济，保就业。

商业银行支行行长，若是自说自话“救”开发商朋友，不知道有没有资格：入秦城监狱。