一口气套现逾34亿，龙湖集团玩的啥花样？

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时光匆促间我们送走了2018年，伴随2019如期而至的便是又一个适合感叹时移世易的岁末年初了。每在这种节点回望或是总结过去的生活，本质上却似乎仍旧离不开老生常谈的衣食住行这几个基本维度，尤其在这个人均动辄“望房兴叹”的当下，住房问题依然是横亘在普罗大众面前亟待被翻越的一座高山。

曾有读者也在财华社专栏的评论区下发出慨叹：啥时候老百姓的生活可以不再围绕房子了？现下看来这个问题似乎一时半刻间仍得不到确切的答案。不仅如此，进入2019年，放眼风云依旧的中国房地产市场，其精彩程度或更甚于从前。

一口气套现逾34亿！主席前夫配售龙湖1.5亿股

就在上周，于港股主板上市的内地知名地产开发商龙湖集团（00960-HK）刚刚公布去年销售业绩，其以全年2006.4亿元人民币的销售额刷新了自身历史售楼记录，也因此在港市内房TOP10行列站稳了脚跟。而今日，龙湖集团却又因一则主要股东沽售股份的消息在市场再掀波澜。

（来源：龙湖公告原文-港交所）

龙湖集团1月17日一早的公告显示，其主要股东佳辰已于2019年1月16日同意以配售方式出售所持公司合共1.5亿股股份，每股作价22.7港元，较龙湖1月16日收市价24.7港元折让8.1%。以此计算，佳辰此番配售龙湖股份将一口气套现34.05亿港元，这可妥妥是一笔巨款了。

值得注意的是，佳辰作为龙湖集团的主要股东，其背后实益拥有人是龙湖集团董事会主席吴亚军的前夫蔡奎。据悉，佳辰全部已发行股本由Silverland Assets Limited全资拥有，而Silverland Assets Limited则由HSBC International Trustee以蔡氏家族信托的受托人身份全资拥有。这个蔡氏家族信托是蔡奎作为设立人及HSBC International Trustee作为受托人于2008年6月11日成立的全权信托。

公开资料显示，在此次配售之前，蔡奎透过佳辰持有龙湖约15.45亿股股份，持股比例25.99%；而是次配售减持完成之后，蔡奎于龙湖的持股量将随之减少至13.95亿股，即23.47%，仍为龙湖主要股东。

女儿接货再现财富传承？资本豪强玩转家族信托

有趣的是，在此次蔡奎抛售龙湖股份的事件里面，接货者中出现了其与吴亚军的女儿蔡馨仪的身影。公司公告指出，蔡奎配售龙湖股份的同日，公司控股股东Charm Talent以每股22.7港元的价格收购了880万股配售股份；紧随收购事项完成后，Charm Talent于龙湖的持股量将从原先的43.9%增至44.05%。

据悉，目前Charm Talent全部已发行股本由Silver Sea全资拥有，而Silver Sea全部已发行股本则由HSBC International Trustee Limited以XTH信托的受托人身份全资拥有。XTH信托便是吴亚军与蔡奎之女蔡馨仪于2018年11月21日设立的，由HSBC International Trustee Limited担任受托人。

说起来在这桩龙湖大股东的配售事项当中，两个家族信托基金的存在感尤为强烈，而这老爸沽股、女儿接货的熟悉操作便不由人不想起去年龙湖更为轰动的家族信托基金财富传承的先例。

作为龙湖集团创始人兼董事会主席的吴亚军，于2012年宣布与蔡奎离婚，并在其后继续掌管龙湖，在去年11月之前，吴亚军一直经其家族信托基金透过Charm Talent控股龙湖集团。2018年11月22日，龙湖对外宣布吴亚军将全资持有Charm Talent 的Silver Sea之全部已发行股本分派至女儿信托。通过这番操作，吴亚军将其信托持有的龙湖43.98%权益全数转予女儿蔡馨仪，此举也意味着龙湖控股权随之易手至蔡馨仪名下。

虽然龙湖控股权易手二代在明面上绝对堪称一条劲爆消息，不过事实上目前龙湖的话事权仍然掌握在吴亚军的手上。据悉吴亚军在将公司控股权转给女儿的同时，也获蔡馨仪承诺及保证，日后仍将由吴亚军行使相关股份的投票权。因此，龙湖去年的股权分派转让就成为一场单纯的吴亚军及其女儿之间关于家族财富的管理及传承了。那么如今作为吴亚军前夫的蔡奎也通过家族信托基金来了这么一手，难道这也是为了财富传承么？

套现、传承OR避税？蔡奎：是资产配置考量

其实近年以来，有钱人将巨额财富转移至家族信托的事例并不少见。据彭博新闻社报道，仅在去年底，中国便有4位富豪将合计超过170亿美元的财富转移至各自家族信托，这当中除了前述提到的吴亚军外，还有融创（01918-HK）孙宏斌，及达利食品（03799-HK）与周黑鸭（01458-HK）的实控人等都有类似举动。

虽然吴亚军方面声明是出于继承者计划才进行了是次财富转移，不过外界也有声音认为，国内富人们如此热衷于透过家族信托转移财富，一个重要原因或是为迎接即将出台的内地减税降费政策做准备。

不过蔡奎减持龙湖的情势又不一样，出于避税考量的可能性应该不高。基于外界众说纷纭，蔡奎本人也就减持龙湖股份透过公关回应表示，这次配股是蔡奎家族基金出于对资产配置考虑的安排，并指去年蔡奎的家族信托也做了一些投资，看来初衷其实没有外界想象的那样复杂。

大股东松手给机会，龙湖这辆车要上吗？

有意思的是，蔡奎方面就减持事项也提到，多释放些流动性对龙湖股票也是有好处的，并指可以给关注龙湖的投资人提供一个“上车”的机会。那么问题就来了，面对龙湖大股东这松手释出的机会，普通投资者们究竟要不要上这辆车？

2009年11月成功赴港上市的龙湖集团，起步并发家于重庆这座人口众多的直辖市。2017年以来，龙湖确定了住宅开发、商业运营、长租公寓及物业服务四大主航道业务，并在近两年恢复了业绩全面且可观的增长。

其实刚上市之时的龙湖，规模体量尚不算突出，2009年度其合约销售金额仅有183.6亿元人民币（单位下同），不到200亿。上市首三年（2009年末至2012年），龙湖的规模扩张先发力后又迅速放缓，到2012年其销售规模堪堪突破400亿；2013年到2015年，则是龙湖相对低潮的时期，营业额在2015年甚至罕见出现倒退的现象。

直到2016年，龙湖才重拾激进的扩张态势，销售规模开始显著提升。2017年龙湖首次突破千亿元销售大关，并在去年初设下全年2000亿元的销售目标，但2018年国内楼市在趋严监管的政策大环境下收归静淡，上半年龙湖仅实现971亿元销售金额，不及全年目标的一半，且销售增速急剧放缓至4.8%。

今年1月9日，龙湖公布其2018年销售数据，总算有惊无险完成了去年定下的销售任务：全年累计实现销售金额2006.4亿元，按年增长28.5%。尽管龙湖这刚刚踩线的销售数据，令其2018年的收官之战显得稍显狼狈，但其还是因此坐稳了港市内房售楼榜TOP10行列中的一把交椅，排到了第8位。

因此总的来说，以龙湖在焦灼的行业竞争中仍能挤进前十的表现，其背后的硬实力还是不容小觑的。但另一方面也应该看到，在上述TOP10榜单中，除了稳坐第一梯队的万科、恒大、碧桂园及融创外，龙湖的销售增速已经是第二梯队中较为落后的，仅有排名第10位的绿城增速较龙湖逊色。

此外，从在手现金储备来看，截至2018年年中，龙湖手头现金为421.3亿元，低于中海外截至去年9月底的1059.4亿港元，及华润置地截至2018年中的608.7亿港元，而华润置地背后还有来自强大母企的支持。从这个角度出发，龙湖在同一梯队行业竞争中的优势并不十分明显，未来更进一步的压力仍然较大。

17日早间公布大股东配售股份的消息后，龙湖股价开盘便急跌，全日最低曾见22.3港元，跌幅达9.7%；截至17日收盘，龙湖股价仍挫9.11%终报22.45港元，跌破配股价。从公司股份即日的市场表现来看，投资者对于大股东“上车”的邀请还是比较谨慎克制的，各位乘客不妨观望一二。

作者：彭小留

编辑：黎璐璐