2018“酸爽”大兴丨两极分化严重 限竞房去化仅1成多

据网易房产数据中心统计显示，截止到2018年12月28日，2018年北京大兴区新建住宅（统计不包含共有产权房、商住房、保障房、经适房、定向安置房等）网上签约3223套，成交面积约为42.83万平方米，成交总金额约242.60亿元，成交均价为57845元/平，位列区域第二(冠军昌平)。

即使放在“南城计划”的资源包里，大兴的崛起也并不容易。事实上，由于距离核心城市资源较远，大兴楼盘对轨道交通的依赖极大，这也直接造成了大兴各板块之间分化严重。

另一方面，2014年之前，大兴和房山曾受到刚需的极力追捧。彼时，大兴房价比全北京均价低十分之一，2015年就追平后便一路赶超。即使是现在被视为刚需“福利”的限竞房，大兴某些限竞房项目的价格还要高于丰台。

板块分化、供应扎堆，2018年大兴交出的成绩单可谓“惨烈”。

01 商品房“改善”当道

2018大兴成交的商品房中，套均面积120㎡以上的改善项目是主流，其中别墅面积更是在200㎡甚至300㎡以上。而在2014年之前，大兴的成交大户还以4号线沿线的刚需产品。

• 在2015-2018四年的成交中，改善大盘亦庄·金茂府（含亦庄·金茂悦）除2016年外，均摘得区域成交桂冠。虽然亦庄楼市一直流传着“有大佬、无大哥”的说法，但亦庄·金茂府的成绩俨然让它成了区域“领头羊”。

不过亦庄·金茂府也是最后一批房源在售，目前改善型产品有130㎡、150㎡两种户型，总价900万-1000万/套。明年成交榜单上否能排在前面，就要打个问号了。

• 区域内改善型产品中销售情况较好的，还有中铁华侨城·和园、国韵村、中冶·德贤公馆·龙玺、绿地·海珀云翡等盘，都是现房或准现房在售，多数均价7万以上。

• 商品房中，仅通泰·国际公馆、北京经开·汀塘有刚需户型，但价格并不刚需，成交均价5.3万+。准确说来，它们都属于亦庄经济开发区，共同点是毛坯现房且邻铁（通泰·国际公馆距亦庄线经海路站500米，北京经开·汀塘距亦庄线次渠南站400米）。当前，通泰·国际公馆最小户型为53㎡一居，总价330万/套起；北京经开·汀塘最小户型为82㎡两居，总价430万/套起。

• 北京经开·汀塘是2018年大兴商品房中唯一纯新盘（7月23日开盘），该地块早在2014年4月24日被北京经开投资开发股份有限公司（股权结构包括国有和民营）拍下，楼面价16053元/㎡，而当前成交均价为53228元/㎡。值得一提的是，北京经开·汀塘社区共建有10栋楼，其中7栋楼为住宅楼，3栋为公租房。

• 2019年后，大兴会继续成为限竞房的主场，毕竟很多商品房已经进入扫尾阶段，尤其是别墅项目。之前由紫禁壹号院、首开龙湖天琅等“大佬盘”带给大兴“别墅高光区”的印象逐渐淡去。

目前来看，在大兴购买刚需产品，只能在限竞房中挑选了。

02 限竞房成交两极分化
大兴是限竞房入市速度最快的区域之一。截至目前，大兴共拍出了18个限竞房地块，多达14块已经入市 （其余4个地块拍地时间均在2018年10月后） ，除中国铁建理想家（全自持）外，剩余13个地块中只有 大兴金茂悦 还没开盘。

据网签数据显示，大兴限竞房共成交了1539套，已入市的13个限竞房还有10118套库存。粗暴点说，这13个入市限竞房去化了13.2%，仅1成多。

但是，就是这看起来“微不足道”的1539套限竞房，却在区域成交量中占了很大的比例。

2018年大兴有成交数据的共有49个楼盘，限竞房仅有9个。但限竞房成交套数却占了区域总成交的47.75%，成交面积占总成交的34.3%，成交金额占30.87%，成绩可观。

哪怕是放眼整个北京楼市，大兴也毫无疑问是限竞房龙头区。截至目前不仅地块最多（18个），2018年开盘数也最多（11个），占北京限竞房全部开盘数的近1/3。

• 北京首个入市的限竞房—瀛海府。一个半小时卖光194套房源，给足友商速战速决的信心。瀛海府所具备的“首个+绝佳户型图+品牌+邻铁+数量有限”等因素，让这个结果可以预见，但接下来成交急转直下。

• 北京第三个、大兴第二个入市的首开保利熙悦林语，有4000余套房源，自持率高达70%，2018年仅网签了72套。户型参差不齐，136㎡、138㎡三居户型方正合理，86㎡-89㎡的两居户型大打折扣，边角较多。

• 2018年大兴最后一个入市的限竞房中海云熙，2018年8月23日拿地，2018年12月22日开盘，用时仅4个月。虽然项目没有网签数据，但据去现场的群友称，首期推的400套房源，当天就售出302套，去化率75%。1月15日，楼盘首期告罄的捷报刷屏朋友圈。

• 2019年，第一个入市限竞房金隅·金麟府（与和悦华锦3米之隔，离“人大附中”约1公里），从去年9月全方位宣传到今年1月5日终于开盘。目前无网签数据，但据当天去现场的群友称售出不足百套。

• 有卖点的限竞房成交不会太差。和悦华锦成交394套，有人大附中加持；金地悦风华成交309套，主打社区建设以及市面少见的三室两厅两卫89㎡；万和斐丽成交228套，距地铁8号线瀛海站500米，且有部分60㎡一居和75㎡两居；中海云筑成交201套，虽然位置偏远（庞各庄），但户型延续了中海风格，且首期均价做到了36000元/㎡（限均价42158元）。

在限竞房只会越来越多的情况下，成交数据告诉我们，产品必须有一方面做到极致，才会脱颖而出，打赢这场明牌局。

03 “创记录”的大兴共有产权房

摸清北京共有产权房的未来走向，得先看大兴。

• 2018年12月27日北京市规划和自然管理委员会官网发布的三则入地出让公告，震惊了房产圈内外，这是北京首次利用集体建设用地建设共有产权房。
  

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①这与“小产权房”毫无关系，与普通的共有产权房一样70年产权，且个人持有一定产权比例；

②这可能是北京共有产权房的供应方式的一种新探索。集体建设用地比国有建设用地的地价低，最明显的比较是同样位于瀛海镇的国瑞地块起始楼面地价19000元/㎡，而这三块起始楼面地价15000元/㎡。成本的压缩增加了开发商的利润空间，房屋质量大概率也会相应提高；

③如果试点改革成功，可以更好的缓解目前倒挂的职住用地比。

当前的共有产权房，购房者买账吗？那还是要看集最高弃购率与最低弃购率与一区的大兴。

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• 即使绿地·兴景苑的京籍弃购率为37%，依然创北京共有产权房历史上的新低。能有这样的结果无外乎：①房源少，相对消化会快一些；②户型可圈可点，瑕疵不大；③位置佳，紧挨大兴新城与黄村第一小学；④在流通困难的共有产房市场中，个人产权占比越低就代表支出的成本越低，17500元的均价能让很多人能上车。

• 四季盛景园弃购率99%以上，则创历史新高。项目共2224套房源，通过资格审核的共有2202户，最终只选走28套。据去现场选房的群友称，案场销售说可能会开放亦庄、东西城的网申。造成这种局面的理由，正好与兴景苑反过来，更何况与它相邻的限竞房中海云熙首期均价做到了32000元/㎡，且户型绝佳。

要知道，关注度最高的海淀，两个共有产权房的弃购率都70%以上，更何况不缺房的大兴？

大兴总是做第一个“吃螃蟹”的区域，其结果好坏也极端一些。但不可否认的是，大量的供应和丰富的产品类型，让购房者的选择权更多了。

关于大兴， 你是“艳羡”多一些，还是“感叹”多一些？欢迎在评论区留言~

往期回顾：

全年成交盘点丨内附最全楼市排行榜

限竞房篇丨网签4518套 占比不足2成

豪宅篇丨豪宅首度跌落神坛

丰台篇丨当之无愧的“高光区”

昌平篇丨五年来首次当选冠军

海淀篇丨“悲情”的购房群体

朝阳顺义篇丨35亿买出限竞房销冠

石景山篇丨成交量暴涨814%

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