内房股崩盘元凶,佳源国际控股暴跌90%之谜!

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  佳源,这家喊出千亿大计的房企,在江浙地区之外默默无闻,2018年却收获了1000%销量增速。就是这家公司,在午后突然暴跌,并带动内房股集体跳水,排行榜造假质疑与短融券违约或是造成公司甚至内房股大面积崩盘的主要原因。

  

  因一篇自媒体质疑销售数据“注水”的文章,让低调的内资房企佳源国际意外的火了起来。随着该公司一笔债券违约传言“火起”,对内房股的资金链质疑的干草垛,顺势燃烧了起来。

  有消息称,佳源创盛控股(上市公司母公司)今日到期的3.5亿元短融券尚未完成支付,而据彭博报道,该公司于2020年到期债券日内下跌30%,或源于上述传言。

  或受此影响,截至1月17日收盘,港股内房股佳源国际控股暴跌80.62%,全天最多跌约9成!市值从326亿港元到如今仅剩63.28亿。

  而在佳源国际控股的带动下,港股内房股集体跳水,恒生地产类板块跌幅排名第一。截至收盘,阳光100等小房企个股跌幅超过65%,包括中国物流资产、力高集团和嘉年华国际,股价跌幅均超过10%,甚至包括龙湖集团等规模靠前的大型房企,也出现明显下跌。

  

  来源:同花顺财经

  相比遭到机构恶意做空的说法,有媒体报道称,其或许佳源债务违约引发现金流的担忧更有可能,地产股的大面积崩盘,则与“佳源事件”造成的示范效应有关。

  此后,佳源对该传言进行了澄清,指相关债券兑付已经完成,但日内公司亦公告其2.5亿美元短融券发行计划已经取消。

  //“1000%”奇迹与“500%”疑惑//

  为什么名不见经传的佳源,能带动整个内房股崩盘?

  近日,一份《2018中国百强房企销售增幅排行榜》让“佳源集团”迅速进入了公众视野。

  克尔瑞刚公布的2018年《中国房地产企业销售排行榜》TOP30里,名不见经传的佳源集团以875.5亿元的销售额,高居排行榜第35名,甚至超过了万达。在增幅排行榜上,这家公司以1000%位列榜首。

  奇怪的是,这样一家逼近“千亿”目标的黑马房企,却尴尬地在中指研究院、亿翰智库等机构的2018房企销售排行榜单上“落榜”了。

  这是佳源集团首次出现在榜单上,此前2017年佳源国际以79.2亿元的销售额位列榜单第152位。佳源国际乃佳源集团旗下第一地产上市公司,上市公司2018年真实的销售额仅为201亿,虽然江苏只是5个分公司之一,但佳源集团的大部分地产项目都在上市的江苏公司里。

  不过,近日自媒体账号包邮区一篇文章指出,此或系榜单注水,“所谓千亿大计,是江苏公司项目X500%的耦合版”而非其真实水平,但其买榜背后佳源集团业绩依旧成谜。

  曾几何时,浙江房企也曾同闽系房企那般在房地产行业中扮演着举足轻重的地位,但可惜的是,前几年大多数没能挡住时代的洪流。现今房地产行业再次面临洗牌,在新一轮的行情下,“卧薪尝胆”多年的浙系房企大有崛起之势,这其中便包括佳源集团,不声不响却突然进入了房地产TOP30榜单,在房企都尽量保持低调,甚至在万科为“活下去”周旋、万达弃房产的时候,2017年佳源集团却大喊出“千亿大计”。

  //佳源上榜疑云?//

  一家年销售逼近“千亿元”的房企,在江浙地区之外却默默无闻,到底真实卖了多少?

  佳源国际2015年(佳源集团旗下唯一地产上市公司)向港交所提交招股书时,其合伙销售不过24.12亿元(2015年前八个月),其装入上市公司471平方米的土储也仅限于江苏省,此时的它的土储根本无法同大房企相比,更别说竞争一较高下。

  2017年佳源国际全年才以79.2亿元的销售额位列榜单第152位,然而仅过了一年,其母公司佳源集团就以689亿元的销售额,蹿升至排行榜第28名,令人颇感意外。

  面对质疑,佳源集团解释称,佳源国际只是其在江苏的子公司,集团的销售额应该是其五倍。

  佳源集团的销售额到底是多少?彼时创始人沈玉兴曾表示,佳源集团自2015年起,每年保持80%以上的增长率。如果按其公开宣称的2017年508亿元的销售业绩来推算,可大致算出佳源集团2016年的销售业绩为282亿元,2015年的销售业绩为157亿元。而此销售数据在当年的克尔瑞榜单上,可以排到39、61、68名,但榜单上均未有其身影。

  有意思的是,中房研协最新发布的测评结果称,佳源集团蝉联 2018 中国房地产开发企业浙江省前三强。在浙系房企中,前有绿城、滨江集团、后有黑马中梁,但对佳源集团甚少而知,前三强的说法令人不甚疑惑。

  人有多大胆,地有多大产?2017年沈玉兴扬言,2018年佳源集团要冲刺千亿的目标。按照以上的统计,2017年佳源国际全年销售额79.2亿元,2018年佳源集团公布的销售数据是875亿,此数据似乎经不起推敲。且不论这数据是否注水,即便是875亿元的榜单数据依旧未完成千亿大计。

  佳源集团超10倍增长背后“主体”的不统一,或是房企对于排名和规模的追求,而靓丽的数据和排名有更有利于企业融资。

  //嘉兴首富如何变身“地产巨子”?//

  佳源集团实控人乃沈玉兴(又名沈天晴)颇具传奇色彩。

  1988年4月,沈玉兴调任嘉兴市人民政府深圳办事处主任——他当过会计、办过皮鞋厂、做过桐乡最年轻的乡镇副局长。

  这些年里,因为“言论不当”,宋卫平被迫离开任职的党校,南下珠海,绿城的领袖第一次接触到了房地产行业的巨大诱惑。而在不远处,王石已经在深圳创办了万科的前身,开始踏足地产行业。

  沈玉兴亦在此时发迹,他和同事用借来的5000元资金租了当地农民的房子,“嘉兴驻深办事处”才算是有了办事处。与当时“唐僧夫人”陈丽华的生机类似脑活络的沈玉兴把内地的白厂丝弄到深圳,再转手卖给香港客商,一年多就赚了200多万元,给办事处买了办公楼。但却被定性为‘倒卖白厂丝,投机倒把,甚至引来了市里5个部门组成的联合调查组,最后被警告处分。

  或许是身在改革浪潮的前沿,颇感憋屈的沈玉兴主动打了报告辞职,成为嘉兴撤地建市后第一个辞职下海的官员。1991年,他重新走上了经商之路,创办了足佳贸易公司,后来又投资房地产。同一年中,后来创办南都的周庆志也辞去了浙江省委办公室公职,跑到广东经商,浙江房企中开始逐渐涌现出一批大放异彩的企业。

  可以说,在九十年代到新世纪初,浙系房企中出彩的有很多,比如擅长资本运作的南都,立足品质的绿城等等,除此之外,中梁、银亿、祥生、佳源也别具一格。而今,一些较广为所知的大房企大都出自闽系,比如旭辉、阳光城、正荣、融信、禹洲等,浙系除绿城之外几乎与一线房企绝缘。

  2010年,万科运用高周转创下了高销售额,而在这一年浙系房企明显掉队。当时以绿城为代表的浙系房企对品质的追求无法做标准化的复制,无疑拖累了速度。

  另一方面,自2008年金融危机爆发之后,依靠民间融资的浙系房企饱尝资金链断裂之苦,不少房企掉队甚至消失,此后几年浙系房企对高杠杆始终保持谨慎的态度,致使错失了楼市发展的黄金年代。

  //错失黄金发展期?//

  虽然佳源国际起步早,1995年就在浙江嘉兴成立了主要从事物业开发的佳源集团,但20年过去,佳源国际无论是从规模还是营收上都还尚且处于浙西中小房企梯队,其全国化布局也起步不久,以往都是以长三角的三四线城市为主。

  不过,这家房企还未在全国站稳脚步,2014年就开始在海外布局。目前已经在澳大利亚、越南、柬埔寨以及香港、澳门等国家和地区,落地近 20 个项目,并称未来佳源的海外地产规模将占到三分天下有其一。

  可以说,2010年-2016年是房产发展的黄金期,尤其是2014年、2015年、2016年一众房企涌入一线城市企图分一杯羹,房价地价因此高涨。然而,佳源集团2012年就声称自己当年的销售额规模已经破百亿,而当时同在百亿行列的复地、佳兆业、中南建设、新城控股、金科如今都已经远远超越佳源集团。

  虽然2015年,佳源集团也开始从以往的三四线城市向一二线城市倾斜,但效果甚微。一无华润、保利、中海等国企派系的资源配置能力,二没敢像旭辉、阳光城那样利用高杠杆扩张,佳源集团显然掉队了。

  不过,沈玉兴也没闲着,打起了迂回战术。

  2014年佳源国际收购了继苏宁国美后的第三大家电零售品牌──五星电器,收购完成后,佳源集团希望其商业地产和住宅项目均能与其达到协同效果,而住宅项目的新房装修,似乎与家电密不可分。

  而为了弥补民营企业融资难的问题,佳源引入了两大国资背景的股东——中国东方资产管理有限公司与山东高速分别持股5.8%和5.2%,特别是前者,作为中国四大国有资产管理公司之一,资产包中的“廉价土地”数不胜数。

  如今,除了房地产,佳源集团的业务已经涵盖电器、建筑、医疗养老、物业等为一体的控股集团。长袖善舞的佳源集团旗下还有4家上市公司,分别为佳源国际(港交所)、博源控股(澳交所)、联合锡矿(澳交所)、西谷数字(新三板)。

  不过,佳源集团的多元化发展也令其避免了,单一行业发展的风险,其多元化布局多为地产关联产业。在2017年房产政策收紧的背景下,小规模的房企纷纷开始转型,从而避免融资难资金链断裂的问题。而佳源集团所谓的优势,可能在于其非地产板块的资金,以及海外上市的平台,能为其地产发展提供一定资金。

  //“千亿佳源”//

  能突破时间约束的,除了光速,还有金融杠杆。

  没赶上黄金发展期的佳源集团,为了弥补过往的遗憾,在众人都往后退的时候,选择反其道而行之

  近几年,并购一直是佳源增储的主要方式之一,2016年公司并购的土储甚至占到了新增土储的70%。除了在苏浙皖的加仓,佳源依样画葫芦进入了北京、天津、南昌、重庆、贵阳等全国重点一二线城市。在2018年6月5日,佳源国际宣布与主席沈天晴(兴)先生签署买卖协议,以作价约5.6亿人民币收购其私人持有位于上海的项目股权,此次交易无疑是想趁机进入上海市场布局。

  2017年,佳源国际拥有土地储备总建筑面约为706万平方米。其中,江苏省、深圳、澳门三地占比分别为98%、1%、1%。按2018H1的合同销售均价计算,对应货值约720亿元。

  2018年其增量土储主要集中在粤港澳大湾区。佳源国际于2018年新购入项目总建筑面积约350万平方米,估算货值约420亿元。这其中,动作比较大的是,这一年宣布与“资深投资者”邓成波先生订立买卖协议,将斥资逾26亿港元购入邓氏旗下多项物业,将持有新合里物业、菁隽住宅物业和成功中心办公室物业项目,而这两个项目处于粤港澳大湾区的核心地带,屯门物业或有价值重估的可能。

  实际可以看出,这两年沈玉兴在将手中的地产进行整合。对于目前尚在成长和高速发展中的房企而言,业绩规模仍将处于企业战略的重要位置。而其从2017年销售额仅79.2亿元到2018年的875.5亿元,1005%的年销售增幅令业内人士惊呼“宇宙首家万亿房企即将诞生”。

  其买榜背后或是想要换个马甲,“排名”就是为了包装融资。总体来看,佳源集团融资成本8%~9%,高于一线房企。而在2018年9月25日,佳源国际还公告称,佳源国际本次中期股息将以配发及发行代息股份方式全数支付,有业内人士指出,此或系上市公司急需资金。

  在佳源集团冲击千亿的同时,佳源国际才迈过了百亿元的销售规模。也有人担心,企业规模突然膨胀,管控半径突然放大,质量或将出现问题。

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