明知在水源区仍对外出租,承租人不应背负被强拆的后果!

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  出租方明知案涉地块被纳入一级水源保护区仍进行公开出租,承租人顶锅被处罚直至遭遇强拆。面对此番遭遇,承租人是选择黯然离场,还是为挽回损失而维权到底?本文就带大家体验一下张先生的维权之路。

  案情介绍

  张先生经营有甲公司,下设乙分公司。2014年5月,经案涉水库管理局协调,乙分公司从丙公司受让案涉山庄的经营权。此后张先生依照与案涉水库管理局的约定进行旅游开发、经营,并注册成立丁山庄作为实际经营主体,使用该房屋。2015年9月,为落实双方约定,乙分公司与案涉水库管理局补充签订承包经营协议,约定乙分公司承包经营饭馆、茶馆、旅馆及配套项目,且可进行旅游开发,承包期限30年。2016年1月,甲公司通过县公共资源交易中心竞租成交位于上述房屋旁的一栋一层楼房,并与案涉水库管理局签订《房屋租赁合同》,约定甲使用该房屋用于商业经营,租赁期限20年。为发展案涉水库的旅游特色,该房屋仍由丁山庄实际使用。

  2018年5月,县环境保护局作出行政处罚决定书,以张先生经营的丁山庄在一级水源保护区内擅自从事餐饮服务和旅游经营活动的项目建设为由,责令立即停止环境违法行为,处以罚款10万元,并报县政府责令拆除。2018年6月5日,县环保局作出责令拆除决定书,要求丁山庄3天内拆除涉案建筑物。接着县环保局又于同月7日做出强制拆除决定书,称将于8日对丁山庄的违法建筑物组织实施强拆。现在张先生的丁山庄已经被强制拆除。

  承办情况

  律师接案后,与当事人协商一致确定走两条维权线路。一是针对县环保局连续作出的三个行政处罚行为向县法院分别提起诉讼;二是以案涉水库管理局为被告向县法院分别提起企业承包合同纠纷之诉和房屋租赁合同纠纷之诉。

  一、针对县环保局接连作出的三个行政处罚行为。

  1、针对案涉行政处罚行为和案涉责令拆除决定行为。

  因为诉行政处罚决定书纠纷案件和诉责令拆除决定书纠纷案件均在县法院审理,且为同一法官承办,两个处罚行为也是针对同一对象、同一事实和理由,所以我方在两个案件的庭审中大致提出四点类似的代理意见:一是丁山庄作为被处罚人是不适格的,即县环保局处罚对象错误。二是案涉处罚行为认定事实不清,县环保局并未对案涉建筑物的建造人、建造时间进行调查核实,也未对案涉建筑物是否可以拆除以及拆除风险进行评估即作出案涉处罚行为,存在事实认定错误。三是案涉处罚行为存在法律适用错误。县环保局在未查清案涉建筑物建造时间的情况下适用相关法律予以处罚,可能存在适用法律错误的情形。另,县环保局在作出案涉责令查处决定时有违法定程序,主要表现在案涉处罚决定书直接粘贴在案涉建筑物上,并未按照法律规定进行送达;在丁山庄申请的听证会上,县环保局只是形式化的举办,并未对丁山庄的陈述申辩事实和理由进行调查核实,反而在听证会当天即作出案涉责令拆除决定,显然有违法定程序。

  面对我方提出的事实和理由,县环保局坚称其所作案涉处罚行为符合法律程序,适用法律正确,调查事实清楚,并称案涉建筑物属于水管管理局所有,丁山庄无权提出异议。

  法院审理后认为,两案均没有直接证明原告(丁山庄)有具体新建、改建、扩建行为,且被告(县环保局)在答辩时确认违法建筑物实际拥有人并非丁山庄而是水库管理局。最终法院以案涉两个处罚行为主要事实不清,证据不足,分别判决予以撤销。至此,案涉行政处罚决定和案涉责令拆除决定被一审法院予以判决撤销。现在这两个案件的被告方,即县环保局已经提起上诉。

  2、针对案涉行政强制拆除决定行为。

  丁山庄还是选择以县环保局为被告向县法院提起诉讼。我方主要提出以下几点代理意见,一是县环保局不具有作出案涉强拆决定的职权,即职权依据缺乏。二是案涉强拆决定作出的程序违法。依据行政强制法的相关规定,县环保局并未给原告留有足够的维权救济期限,也未履行其他催告程序,送达程序不合法以及变相剥夺原告依法享有的陈述申辩权等。县环保局的答辩还是只围绕程序合法和处罚依据充足上。

  法院审理后认为,被告县环保局对原告丁山庄在一级水源保护区内是否有新建、改建、扩建的项目,以及现有建设项目的建设等并未调查核实,对原告在陈述申辩环节提出的租赁事实和理由也未进行调查核实。故案涉强制拆除决定存在事实认定不清、证据不足,最终判决予以撤销。

  至此,县环保局作出的三个案涉处罚行为皆被一审法院予以撤销,维权第一步走的非常成功。

  二、针对与案涉水库管理局的企业承包合同纠纷和房屋租赁合同纠纷。

  因为张先生所经营的案涉建筑物已经被强制拆除,张先生的租赁权遭到侵害。又因为水库管理局在明知案涉地块被纳入一级水源保护区的情况下仍然对外进行招租,存在巨大过错。这也导致案涉承包经营合同和房屋租赁合同因违反法律法规的强制性规定而无效。为了挽回损失,张先生选择以水库管理局为被告提起民事诉讼程序,要求水库管理局赔偿因其过错对张先生造成的损失。目前该案因前述三个行政纠纷案件而中止审理。后续的审理情况还需以前述三个行政纠纷案件的审理情况而定。

  至此本案现在还处于平稳顺利的维权推进期,最终的案件结果,会为大家继续追踪,请拭目以待。

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