北京房地产发展或面临拐点 零售市场有望保持平稳上升态势

中国商网 唐砚/摄

中国商报/中国商网（记者 张涛）1月16日，全球领先的房地产服务商第一太平戴维斯发布了2018年第四季度北京房地产市场研究报告，重点解读四季度写字楼、零售、住宅及大宗投资市场的表现，并就未来趋势进行了展望。根据这份报告，2018年四季度北京房地产市场整体表现较前三个季度有所下滑，或将面临发展拐点。其中，尽管消费整体增长放缓，但得益于消费升级需求，商业零售市场在新的一年里仍有望保持平稳上升态势。

第一太平戴维斯华北区董事长麦安东 (Anthony McQuade) 表示，总体来看，2018年四季度北京房地产市场整体表现较前三个季度有所下滑，这主要是受宏观经济放缓等多重因素影响所致。住宅市场方面，商品住宅新房供应量远高于成交量，住宅项目去化面临较大压力。写字楼市场则面临着部分行业出现调整、企业需求有所疲软的现状，租金增速略有放缓。另一方面，无论是内资还是外资机构在投资市场方面均表现得十分活跃，本季度大单频出，北京存量资产的投资价值在不断攀升。

根据第一太平戴维斯研究部市场调研，2018年四季度，北京甲级写字楼市场迎来两座新增写字楼供应，分别位于望京与菜市口，拉动全市甲级写字楼空置率小幅上升，环比上升了0.3个百分点至7.0%。受经济新常态、金融监管日趋严格等诸多因素影响，以往的租赁主力金融类及信息技术类企业在四季度均表现出一定程度的疲软，导致租金增长缺乏动力，目前全市平均租金为每平方米每月369.0元，租金指数环比微涨0.9%。

北京甲级写字楼市场经过多年的高速发展后，现阶段面临需求减弱、增速放缓的新挑战，无论是租户还是业主方均需主动调整租赁策略，以适应当前环境下所带来的变革。此外，2019年北京写字楼市场新增供应将集中在CBD核心区中服地块与丽泽金融商务区，两个区域的完工项目有望在年内开始放量供应，预计将对写字楼市场的格局与供求关系产生重大影响。

住宅销售市场方面，2018年四季度楼市供应充足，但去化速度不甚理想，整体呈现出供大于求的态势，而新建商品住宅销售价格指数的走势仍保持平稳。根据第一太平戴维斯研究部市场调研显示，2018年四季度，一手普通住宅市场新增供应持续增加，达269.86万平方米，环比、同比分别上升54%、271%；与之对应的是，四季度成交面积为111.5万平方米，环比、同比分别上升4.8%、73%。

零售市场方面，2018年1至11月，北京市社会消费品零售总额同比增速仅为3.0%，继续维持在低位水平，但商业零售市场整体表现仍较平稳。本季度零售市场迎来三个新增项目开业，即位于崇文门的合景泰富摩方、位于回龙观的昌发展万科广场，以及位于大兴区的凯德Mall天宫院。根据第一太平戴维斯研究部市场调研显示，全市购物中心入住率保持稳定，环比上升了0.4个百分点至93.7%，全市购物中心首层平均租金为每平方米每月944.9元，租金指数环比和同比分别上升了0.5%和2.9%。

展望未来，报告认为，在宏观经济下行压力加大的背景下，房地产相关政策微调的概率在增加。中央层面的调控核心框架，如建立房地产调控长效机制、“房住不炒”、“租售并举”等纲领性精神仍不会动摇，但也会适度放权给地方，强调“因城施政，分类指导、夯实城市政府主体责任”。可以判断，2019年北京的房地产市场将充满变化，这也需要所有相关的从业者保持高度警醒，因势利导，去迎接未知的挑战。

值得一提的是，2018年1至11月，北京市市场总消费额为23277.3亿元，同比增长了7.5%，服务性消费额持续走高，达到12624.7亿元，同比增长了11.6%。与此同时，居民消费结构不断优化，恩格尔系数持续降低。这促使北京市居民的消费意愿上升。数据显示，2018年，北京居民消费意愿上升，1至3季度人均消费性支出与人均可支配收入比值高出2017年3个百分点，并超过上海。

“2019年我们对于北京的商业地产还是相对看好，但不会大起大落，而是在趋于平稳的状态下表现出相对上升的势头。”第一太平戴维斯务业顾问（北京）有限公司高级助理董事董肇奇告诉中国商报记者，尽管消费增长放缓，但是他们的预测还是比较乐观，因为整个消费需求还在，只是从之前的盲目消费趋向于理性消费。顺应消费升级，不断有一些新的业态、新的品类和品牌推出，这会刺激市场。另外，在国家政策层面，包括个税优惠政策等的推出，有望推动消费进一步增长。