谢逸枫：厦门领跌全国？

　　文/谢逸枫

　　果不其然！老谢判断没错，房价只是涨幅回落，涨速放缓，已经下调到个位数，呈现小幅度平稳上涨形势。2019年1月16日，国家统计局的数据显示，2018年12月70城房价环比上涨0.75%、11月0.97%、10月1%，9月1%、8月1.49、7月1.2%，表明房价稳涨，呈现涨势放缓，涨速下降，涨幅小幅度回落的稳中放缓走势。房价拐了吗？房价跌了吗？国家统计局的数据告诉你，这个期望要落空。因为个别城市的个别楼盘价格调整，二手房价一些城市回调，不代表房价真正意义上的下跌，或者不是意味着房价拐点的到来。

　　注：自2018年1月起，国家统计局取消保障性住房销售价格统计指标，只编发新建商品住宅销售价格指数，不再编发新建住宅销售价格指数。

　　路透根据中国国家统计局1月16日公布数据测算，2018年12月70个大中城市新建商品住宅价格指数同比升9.7%，连涨39个月，为17个月高点；但环比涨幅从上月的0.9%微降至0.8%，连涨44个月。对于12月新房房价同比涨幅仍在扩大，这与部分城市限制签约政策放松、高端楼盘入市增多有关，而更能反映真实供需的二手住宅市场，据路透根据测算，2018年12月销售价格指数同比和环比则分别上涨6.9%和0.3%，涨幅较上月持平和下降0.1个百分点。

　　一手二房价由于受限价、限签及双合同的手段、网签数据滞后性、区域与产品结构性的因素干预，当前的房价统计数据与实际房价差别大，说明房价失去市场拐点信号，成为假信号。截至到2018年12月，全国70城市房价连续上涨3年9个月，稳定的上涨趋势不变，释放出最佳抄底买房信号，背后的逻辑就是楼市政策见底。房价上涨的背后主要原因，本质上在于货币放水、货币超发、人才分房化、棚改货币化、企业买房保值化、供应紧缺化、需求膨胀化、溢出效应、投资渠道狭窄、人民币贬值、抗通货膨胀。

　　2018年12月，22个城市的二手房价环比下降，超过上月17个。其中北京下降0.2%、天津下降0.2%、石家庄下降0.1%、上海下降0.2%、南京下降0.1%、宁波下降0.4%、福州下降0.5%、厦门下降0.6%、青岛下降0.5%、郑州下降0.2%、广州下降0.4%、深圳下降0.3%、海口下降0.1%、西安下降0.3%、无锡下降0.3%、温州下降0.1%、金华下降0.4%、安庆下降0.2%、泉州下降0.4%、岳阳下降0.1%、湛江下降0.2%、南充下降0.1%。四个城市同比下降，北京下降1.9%、上海下降2.7%、福州下降0.3%、厦门下降5.6%。

　　2018年11月，17个城市的二手房价格环比下调，厦门、北京、无锡环比跌幅排在前三，分别下跌0.7%、0.6%和0.6%。此外，杭州、宁波、福州、郑州、天津、广州、温州、金华、石家庄、深圳、泉州、上海、合肥、海口的二手房价格有不同程度的下跌。从二手房价格来看，房价没有出现拐点，仅仅是涨幅回调，或者说是结构性、限价、双合同的因素影响结果。不过，连续三个月有超过10个热点城市二手房价格下调，这是4年来首次出现。因此，房价离拐点还早，楼市没有房价数据表现的那么糟糕。

　　第一是国家统计局数据显示，12月70城新建商品住宅销售房价环比、同比是上涨的。其一是70城房价环比上涨拐点，自2015年4月环比首次上涨0.3%，到2018年2月环比上涨0.25%、3月上涨0.42%、4月0.59%、5月0.8%、6月1.1%，7月1.2%、8月1.49%、9月1.0%、10月1.0%、11月0.97%、12月0.75%，已经连续上涨了45个月，时间达到3年9个月。其二是70城房价同比上涨拐点，自2015年8月首次上涨1.7%，到2018年2月上涨5.77%、3月5.48%、4月5.3%、5月5.35%、6月5.8%、7月6.61%、8月8.01%、9月8.9%，10月9.6%、11月10.24%、12月10.74%，已经连续上涨了41个月，时间达到3年5个月。

　　如此密集、多轮的出台调控政策，为什么70城房价依然上涨，没有出现大跌？原因有七：其一是人才分房化。多个城市发布人才新政吸引人才，刺激并产生新的住房需求。其二是一二手价格倒挂市场出现“买到即是赚到”心理，人人抢房。其三是新房上市供不应求，多个城市住宅库存告急。其四是货币放水，货币超发、棚改货币化，大量资金进场。其五是企业买房保值。其六是限价、限签政策放松，网签滞后性、产品与供应及区域结构性的因素。其七是二三线热点城市房价大涨。

　　2018年12月15日，国家统计局发布了12月份全国70城房价数据显示，结果是调控未让房价下降，房价继续上涨，不过涨幅回落。12月70城房价出现高位上涨。其一是12月环比上涨0.75%、11月0.97%、10月1.0%、9月1%、8月1.49%，7月1.2%，6月1.1%，5月0.8%、4月0.59%，依然保持着1%左右的上涨趋势，10月成为本轮房价上涨的第七高峰。好不容易得来的调控成果，房价面临失去的风险。其二是12月同比上涨10.74%、11月10.24%，10月9.6%、8月8.9%、8月8.01%，7月6.61%，6月5.8%，5月5.35%、4月5.3%、3月5.48%，连续7月涨幅扩大。

　　第一高峰是2016年9月房价平均上涨1.8%。第二高峰是2018年8月平均房价环比上涨1.49%。第三高峰是2016年8月平均房价环比上涨1.26%。第四高峰是2018年7月房价平均环比上涨1.2%。第五高峰是2018年6月房价平均环比上涨1.1%，第六高峰是2016年10月房价平均环比上涨1.07%。第七高峰是10月房价平均环比上涨1.0%。而同比则由2018年1月5.39%，反弹回9.6%，足足扩大了4.21%。

　　第二是2018年12月70城房价趋势信号看：释放出六个信号。其一是房价涨幅回落，大多数城市房价上涨，总体上涨趋势不变。房价环比上涨反弹由3月0.42%到4月0.59%，5月0.8%，6月1.1%，7月1.2%，8月1.49%，到9月1%、10月1%，11月0.97%、12月0.75%。房价环比上涨城市由3月55个扩大到4月58城上涨到5月61城上涨，6月66城上涨，7月65城上涨、2城持平、3成下降，8月67城上涨，2城持平，1城微降，9月64城上涨，3城持平、3城下跌。10月65城上涨，4个下跌，1个持平。11月63城上涨，4城下跌，3城持平。12月59城上涨、8城下降，3城持平。

　　其二是同比房价小反弹，仅一个城市下降。房价同比增幅回落由3月5.48%到4月5.3%，到5月5.35%反弹，6月5.8%，7月6.61%，8月8.01%，9月8.9%，10月9.6%，11月10.24%、12月10.74%。8月68城上涨、2城下降，9月67城上涨、2城下跌、1城持平，10月3个下降，66城上涨，1个持平。11月2城下跌，68城上涨。12月1城下跌，69城上涨。其三是环比看，广州领涨全国，同比看，厦门领跌全国。其四是中西部区域、广州领涨全国70城房价。其五是城市直接分化明显，一线城市反弹上涨，二线城市回落，三线城市回落。其六是新房市场占主角。一手房比二手房更加活跃，以一手为主的市场机制不变。

　　第三是2018年12月70城房价环比变化看（计算办法，所有指数相加除以70）。2018年12月房价环比上涨0.74%、11月0.97%、10月1.0%、9月1.0%、8月1.49%、7月1.2%、6月1.1%、5月0.8%、4月0.59%、3月0.42%、2月0.25%，1月0.34%、2017年12月0.48%，11月0.42%，10月0.28%，9月0.19%，8月0.24%，7月0.49%，6月0.70%，5月0.75%，4月0.73%、3月0.71%，2月0.33%，1月0.24%。房价涨幅回落，涨速下降，涨势放缓，呈现稳涨的走势不变，已经连续上涨45个月，即3年9个月。

　　2018年房价总体一条水平线上保持着小幅度稳定上涨的波动走势。按当前的形势，基本上可以确认2018年房价平稳的走势，不存在20%-40%单边上涨的现象，也不存在直线下跌或房子降价都卖出的“拐点”现象。

　　第四是2018年12月70城房价同比变化看（计算办法，所有指数相加除以70）。2018年12月房价同比上涨10.74%、11月10.24%、10月9.6%、9月8.9%、8月8.01%、7月6.61%、6月5.8%，5月5.35%、4月5.3%、3月5.48%、2月5.77%，1月5.39%，2017年12月6.76%，11月5.53%，10月5.72%，9月6.52%，8月8.2%，7月9.50%，6月9.60%、5月9.68%、4月9.86%、3月10.3%，2月10.6%，1月10.7%。房价涨幅不断扩大，涨速加快，涨势凶猛，房价上涨的形势不变。

　　已经连续上涨了41个月，就是说房价上涨时间达到3年5个月。说明房价呈现加速上涨，涨幅扩大的形势，总体一条平稳线上保持高位上涨的趋势。

　　按当前的形势，基本上可以确认2018年房价呈现稳中上涨的趋势。当前房价失去市场拐点信号，缺乏真实性与客观性，只可参考。由于高价盘、高价房、豪宅项目无法取得商品房预售许可证，无法通过网签备案，导致房价统计数据失去真实性，无法体现房价实际变化，形成所谓的城市房价假摔现象，说明房价下跌的拐点信号都是假的。

　　老谢特别需要提醒的是国家统计局的数据并未真实反映出2018年12月70城一二手房价实际涨幅，受限制的行政政策、结构性、区域性、双合同、网签数据滞后性的因素影响，楼盘实际的成交价高出网签价、统计数据价太多，无法掩盖房价最真实的上涨。因为限购、限贷、限价、限售、限签、限商、限企业买房、限摇号买房等限制政策干预之下，一定程度上在掩盖了房价统计真实性的事实。

　　上面这二组国家统计局的环比、同比数据分析，可以彻底击穿房价拐点论、房价下跌的谎言，说明房价呈现逐渐见第的信号，预计2019年1月的房价依然保持着平稳小幅度的上涨。提出房价拐点论的理由，主要为调控收紧，货币紧缩，利率上调，融资渠道打压，租赁住房供应、个别城市房价下跌、房企谨慎拿地、土地流拍、个别房企售楼部被砸。按照国家统计局的数据显示，这轮70城房价涨幅见顶时间是2016年9月环比上涨1.8%，1.8%成为过去连续上涨45个月之中最高月均涨幅。

　　说明调控的目的与意图是稳定房价，不是下降过快也不是上涨过快，是保持平稳合理的上涨。房价不是直接下跌或者是直线下降，是涨幅收窄回落到缓缓上涨的波动过程，这轮房价上涨成为史上最长，达到3年9个月，10月房价上涨幅度创2015年4月份以来历史第七高。2016年9月后调控的再次高点（2016年8月房价环比上涨1.26%，9月房价环比上涨1.8%，10月房价环比上涨1.07%，2018年6月1.1%、7月1.2%，8月1.49%，9月1%，10月1%，成为本轮持续3年8个月房价上涨第七高峰）。

　　第五是2018年12月70城房价涨跌城市个数看。其一是12月房价环比上涨城市。由3月55个扩大到4月58城上涨到5月61城上涨，6月63城上涨、7月65城上涨、2城持平、3城下降（上海、南京、泉州）。8月67城上涨，下调城市仅1个（厦门下降0.1%），2城持平（北京、南京）。9月64城上涨，下调城市仅3个（深圳、金华、上海），3城持平（泉州、厦门、北京）。10月65城上涨，4个下降（厦门-0.1%、温州-0.1%、三亚-0.1%、深圳-0.5%），1个持平。11月63城上涨，5个下降（天津-0.3%、厦门-0.5%、深圳-0.2%、温州-0.3%、金华-0.3%），2个持平。12月59城上涨、8城下降，3城持平。

　　刷新了70城房价统计数据第四最低记录。之前最低（2016年8月上涨64城市，下调4城市，2016年4月上涨65城市下调5城市），说明12月房价依然呈现普涨现象。

　　其二是12月房价同比上涨城市。由4月60城到5月62城，8城下跌，到6月61城上涨，9城下降。7月65个城市上涨，4个城市下跌（上海下降0.2%、深圳下降0.7%、无锡下降0.8%、南京下降1.9%），泉州持平，其他65个城市上涨。8月66个城市上涨，2个城市下跌（上海下降0.2%，南京0.6%）、2个平持。9月67城上涨、2城下跌（上海下降0.2%，南京下降0.3%）、1城持平（深圳）。10月66城，3城下跌（上海-0.4%、南京-0.1%、深圳-0.4%），1城持平。11月68城上涨，2城下降（厦门-0.1%、深圳-0.4%）。12月69个城市上涨，一个城市下降（厦门）。

　　上面这二组国家统计局的房价城市个数的数据，说明四件事，一个规律。其一是中国楼市是非市场化的政策市。其二是政策决定房价，决定供需，控制着土地、信贷、税收、网签、价格等一切有关房地产市场的因素。其三是调控的目标不是让房价下跌，维持着平稳才是目的，楼市十年十调，房价屡调屡高。其四是政策是坏时救好时压。一个规律就是中国房价永远是一条平稳线上震荡波动上涨，上涨的时间大于下跌的时间，上涨的幅度大于下跌的幅度。

　　老谢曾说过，楼市调控每18个月调整一次，这是中国楼市政策最大的特征。实际上在2017年11月以来，不少的城市限价、限售政策就放松了，而限购、限贷、限商住的政策被2017年以来的人才、户籍政策曲线突破，城市更新释放大量的改善需求，所以热点城市与二线城市出现抢房，房价上涨幅度扩大的现象。2018年12月全国房价、288城房价、100城房价、70城房价都呈现反弹上涨趋势，也可能是结构性与限价限签政策放松的结果，至少可以证明中国房地产市场是非市场化的，房价易涨难跌魔咒30年以来无法破解。

　　第六是2018年12月70城一线房价变化看（计算办法，所有指数相加除以70）。其一是初步测算，12月上涨1.3%，11月0.3%，10月持平，9月一线城市新建商品住宅价格环比下降0.1%，8月上涨0.3%，比7月0.2%，涨幅扩大0.1%。6月0.6%、5月上涨0.3%，4月下跌0.1%，3月上涨0.1%、2月微跌0.2%、1月微跌0.1%。其二是12月一线城市新建商品住宅同比平均上涨2.8%，11月1.5%，10月1.2%、9月0.9%，回落4.1%。1-8月平均，同比下降0.1%，7月同比上涨0.2%，6月持平，5月下跌幅扩大0.6%、4月0.4%、3月0.6%、2月0.1%、1月0.3%。全年同比上涨0.5%，回落9.6%。

　　说明一线城市房价最抗跌，最不害怕调控，房价已经逐渐的稳定，转到上涨的形势。由于供应端的下降，需求端的抑制作用逐渐丧失，未来供需矛盾突出。如果不及时增加供应，政策一放松，肯定是新又轮房价大涨。

　　无论看同比还是看环比，四大一线城市中，广州都是涨幅最高的。2018年12月，同比来看，北京、上海、广州和深圳分别上涨2.3%、0.4%、8.3%和0.1%。环比来看，北京、上海、广州和深圳分别上涨1.0%、0.6%、3.0%和0.4%。2018年12月，一线城市二手房价环比普跌，其中：北京、上海、广州和深圳分别下降0.2%、0.3%、0.4%和0.3%。广州下跌最多。

　　从数据看，统计局的公布的调查方法：新建商品住宅销售价格、面积、金额等资料直接采用当地房地产管理部门的网签数据；二手住宅销售价格调查为非全面调查，采用重点调查和典型调查相结合的方法，按照房地产经纪机构上报、房地产管理部门提供与调查员实地采价相结合的方式收集基础数据。2018年4季度各地限制签约政策逐渐放松，特别是一线城市，过去多年积压的高端项目逐渐进入网签，这使得房价依然明显上涨，但这明显的误导了市场真实情况。

　　其三是广州来看，12月房价环比上涨3.0%、11月月0.0%。广州房价环比自2015年4月止跌上涨，截止2017年7月 ，已连续28个月上涨。2017年8月开始下跌，到2018年4月已经连续8个月下跌，3月上涨，4月下降，5月上涨，6月上涨1.9%，7月上涨0.6%、8月上涨0.9%、9月上涨0.4%、10月上涨0.2%、11月0.0%、12月3.0%。而12月同比上涨8.3%、11月4.9%。

　　12月广州房价环比上涨3.0%，领涨全国，可谓是奇迹。背后的主要原因，归根结底在于五个因素共同导致成为广州领涨全国房价。其一是限价、限签松绑，打击双合同，大量的高价房、高价盘集中上市成交，拉高平均指数。其二是房价网签的滞后性，上月的成交数据有部分累积效应。其三是高地价楼盘上市，2015、2016年的地王项目上市，平均价拉高。其四是结构性的影响，12月中心区域、豪宅项目、大户型比例增多，拉高房价。其五是高价房成交火热，购买力旺盛。

　　广州调整双合同改为单合同，2018年10月19日发布政策对网签指导价格优化限制双合同。北京也修改了高价盘限价签约的执行政策。毫无疑问，尽管房价领涨全国，数据上实质是“失真”的假信号，根本没有任何有意义的市场价值参考，无法反映出房价的真实状态。

　　统计局的统计办法有非常明显的错误，统计局公布的房价调查方法：新建商品住宅销售价格、面积、金额等资料直接采用当地房地产管理部门的网签数据；二手住宅销售价格调查为非全面调查，采用重点调查和典型调查相结合的方法，按照房地产经纪机构上报、房地产管理部门提供与调查员实地采价相结合的方式收集基础数据。这就造成了部分城市在过去通过限签约的办法达到统计局公布的房价不涨。带来了调控后遗症。很多城市限制签约，网签不涨，或者网签人为控制涨跌几块钱。

　　广州房价同比自2015年8月止跌上涨，截止2018年3月已连续32个月上涨，但增幅由2月3.1%回落到3月0.8%，4月下跌0.8%，5月上涨0.1%，6月上涨1.5%，7月上涨1.6%，8月上涨3.3%，9月上涨4.3%、10月4.7%、10月4.9%、11月4.9%、12月8.3%。从广州的未来新建商品住宅用地与新房住宅供应与人口增长看，根本无法满足住房需求，特别是交通基础设施的完善与户口的放松及吸引人才的政策实施，未来住房需求巨大，供应缺乏亦巨大。

　　其四是深圳来看，12月房价上涨0.4%、11月下降0.2%、10月房价下降0.5%、9月下降0.2%，8月上涨0.5、7月0.5%、6月0.3%、5月下降0.1%、4月上涨0.1%、3月下降0.1%、2月下跌0.4%、1月持平，停止下跌。深圳房价环比自2014年12月止跌上涨 ，截止2016年9月，已连续22个月上涨。到2016年10月开始止涨下跌，一直到2017年12月，其中4月、6月、9月，三次持平，其余12个月下跌。

　　深圳房价同比自2015年4月止跌上涨，截止2017年8月，已连续29个月上涨。2017年9月开始止涨下跌，一直2017年12月，连续下跌4个月，不过跌幅不断的收窄。到2018年1月下跌3.4%，2月下跌2.5%，3月下跌2.3%，4月下跌2.2%，5月下降1.7%、6月下降1.3%，7月下降0.7%，8月下降0.3%，9月持平0.0%、10月下降0.4%，11月下降0.4%，12月上涨0.1%，结束连续下跌13个月。说明深圳的过去几年房价涨多跌少，未来上涨是趋势不变，基本见底。

　　其五是北京来看，12月房价上涨1.0%、11月0.6%、10月0.2%、9月持平，8月0.0%，7月上涨0.2%，6月0.0%、5月0.2%，3月上涨0.1%，4月反弹上涨0.2%。北京房价环比自2015年3月止跌上涨，截止2016年10月，已连续20个月上涨。11月持平，12月下跌0.1%。2017年1月持平，2月下跌0.1%，3月上涨0.4%，4月上涨0.2%，5月持平%，6月下跌0.4%，7月下跌0.1%，8月持平，9月下跌0.2%，10月下跌0.2%，11月-12月持平，终于完美的收官。

　　北京房价同比自2015年7月止跌上涨，截止2017年9月 ，已连续27个月上涨。2017年10月开始下跌，到2018年1月下跌0.2%，2月下跌0.3%、3月下跌0.6%、4月下跌0.7%，5月下降0.5%，6月下降0.1%，连续下跌9个月。7月上涨0.2%，8月上涨0.2%，9月上涨0.4%、10月上涨0.8%、11月1.4%，12月2.3%、连续下跌9个月之后连续6个月上涨，说明北京房价非常抗跌、抗调控。

　　其六是上海来看，12月房价上涨0.6%、11月0.5%、10月0.1%、9月下降0.1%，8月上涨0.1%，7月下降0.1%，6月0.0%、5月下降0.2%、4月下跌0.1%、3月上涨0.2%、2月下跌0.2%、1月下跌0.4%。上海房价环比自2015年4月止跌上涨，截止2016年10月 ，已连续19个月上涨。11月持平，12月下跌0.1%。2017年1月下跌0.1%，2月上涨0.2%，3月下跌0.1%，4月下跌0.2%，5月持平%，6月下跌0.2%，7月持平，8月持平，9月下跌0.1%，10月上涨0.3%，11月持平，12月上涨0.3%。

　　上海房价同比自2015年6月止跌上涨，截止2017年8月已连续27个月上涨。2017年9月开始下跌，到11月连续下跌3个月，12月上涨0.2%，正式由下跌完成逆转上涨。到2018年1月下跌0.2%，2月下跌0.6%、3月下跌0.3%、4月下跌0.2%，5月下降0.4%，6月下降0.2%，7月下降0.2%，8月下降0.2%，9月下降0.2%、10月下降0.4%，11月上涨0.1%、12月上涨0.4%，连续下降10个月后连续2月上涨。

　　第七是2018年12月15城热点城市房价看（计算办法，所有指数相加除以70）。12月份，15个热点城市房价出现分化，环比下降的城市有3个，南京-0.1%、无锡-0.2%、厦门-0.4%；持平的1个（合肥）；上涨的12个，最高涨幅为3.0%。其中有5个城市环比涨幅超过1.0%，涨幅依然较高，分别是广州（3.0%）、成都（1.3%）、武汉（1.3%）、杭州（1.1%）、北京（1.0%）。

　　同比下降的城市有1个（厦门-0.4%），而上涨的14个，最高涨幅为15.9%。济南（15.9%）、成都（12.7%）、武汉（10.8%）、郑州（9.4%）、福州（8.5%）、广州（8.3%）、杭州（5.6%）、无锡（5.2%）、合肥（4.2%）、北京（2.3%）、天津（1.7%）、南京（0.7%）、深圳（0.1%）

　　老谢可以责任的讲，12月70城市热点城市的房价假摔大于真跌，这是因为15个热点城市几乎实施了严重影响房价统计的限价、限签政策，导致房价失去最真实的市场反应，市场的楼盘基本上没有出现房价下降。

　　这就是老谢一直强调的，除限购、限贷、限商以外，限价、限售、限签政策与“双合同”、三合同的因素，已经掩盖房价上涨的真实性，暂时让房价呈现下降的情景。同时，15个热点城市因区域性及住宅供应与产品的结构性因素，导致房价统计数据失去真实性，一定程度上人为的让房价下降。换句话说，当统计数据来源不真实时，即使是房价表明上看起来是下降的，事实上这是典型的假摔，是上涨。这就是老谢怀疑11月部分70城市房价下降的假摔还是真跌的根据。不为别的，只求站在市场角度说说心里话。

　　第八是2018年12月70城一二三线房价来看（计算办法，所有指数相加除以70）。据初步测算，从环比看，4个一线城市新建商品住宅销售价格上涨1.3%，涨幅比上月扩大1.0个百分点。其中：北京、上海、广州和深圳分别上涨1.0%、0.6%、3.0%和0.4%。31个二线城市新建商品住宅销售价格上涨0.7%，涨幅比上月回落0.3百分点。35个三线城市新建商品住宅销售价格上涨0.7%，涨幅比上月回落0.2个百分点。

　　一二线城市新建商品住宅销售价格同比累计平均涨幅比上年同期均回落，三线城市新建商品住宅价格同比累计平均涨幅与上年同期相同。2018年12月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨2.8%，涨幅比上年同月扩大2.2个百分点。1-12月平均，同比上涨0.5%，涨幅比上年同期回落9.6个百分点。二三线城市新建商品住宅销售价格同比上涨11.3%，涨幅比上年同月扩大6.2和3.9个百分点；1-12月平均，同比分别上涨7.6%和7.8%，其中二线城市涨幅比上年同期回落1.5个百分点，三线城市涨幅与上年同期相同。

　　第九是政策看。2018年房地产调控，450次调控刷新历史记录，房地产调控政策见底。中原地产研究中心统计数据显示，2018全年房地产调控合计450次，刷新历史记录，同比2017年上涨75%。其中10月24次，11月20次，12月20次，政策逐渐平稳。2018年可以说是中国房地产调控历史上调控政策出台最频繁的年度，各地在10月前频繁升级调控政策，限购、限价、限贷。限商、限售，多重限制下，房地产市场从之前的高温逐渐退烧、

　　12月虽然政策不多，但从地方到国家的这些政策内容基本决定了2019年房地产政策的走势和方向。首先：从各地政策内容看，房地产调控2019年政策取向依然是从严为主，但之前过于严厉，部分城市楼市出现明显调整局部市场，会有政策微调的可能性。其次2019年，全国可能出现一轮起码30城以上房地产调控政策的微调潮，标志着，本轮楼市调控全面见底。未来多个城市的的很多微调宽松政策将密集出现。房地产市场出现涨幅明显回落，房地产调控政策也到了调整阶段。

　　全国房地产市场的政策底部已经出现，未来大幅度全面宽松可能性不大，但各种微调将频繁出现。信贷政策见底+调控政策见底。对于房地产市场的影响主要体现在，信贷将依然处于偏紧的环境中，限贷政策将依然严格执行，但对于自住需求的合理信贷有所倾斜，也是2019年最有可能的房地产政策变化。2018年，房地产长效机制已经在租售并举，房住不炒等环节开始快速落地，截止日期，全国2018年房地产各种调控政策全年在450次左右，刷新历史调控记录。

　　同比涨幅高达75%。2018年也成为历史房地产调控政策最密集的年份。再次明确要求房住不炒，代表了全国房地产的调控力度将依然维持之前的高温状态。虽然最近出现了部分城市的微调，但是整体看，基本原则依然不会改变。国家遏制房价上涨的决心不会发生改变。房住不炒也代表了未来楼市政策将依然打击投机投机，对真实居住保护。未来微调的政策也有利于刚需。

　　未来各地房地产调控依然由各城市主导，而分类指导也带来了更多的监管，未来房地产调控将以地方主导，住建部与国家指导的为主。未来不排除有部分城市政策调整，但地方主体责任要求房地产市场平稳的大原则不变。2018年11月来楼市政策明显减少，只有苏州、承德两地针对限购政策有所升级。其他城市基本无收紧约束性的调控政策发布。大部分调控都是重申之前的调控政策，针对房地产调控内容基本以落实之前政策为主。

　　2018年房地产调控政策归纳为三点：打预期、降杠杆、稳市场。目前看前两项任务已基本实现，稳市场将成为贯穿2018-2019年的政策主线，其主要目标是成交量不大跌，价格不涨，同时防止大跌。报告指出，在不重复旧有刺激老路的前提下稳市场，政策方向必须把自住、改善需求与投资、投机需求区分开。在确保房价稳定的情况下，鼓励自住和改善需求，而对投资投机需求则继续通过限购、限贷加以抑制。

　　在严厉调控下，中国楼市上半年的热度已在消退，上周闭幕的中经会对房地产着墨不多，除了一贯强调的＂房子是用来住的、不是用来炒的＂之外，还提出因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，这被业内解读为未来地方将承担更多平稳楼市的责任。

　　会议并明确，保持经济运行在合理区间，进一步稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期，提振市场信心。住建部之后公布的明年重点工作中，进一步表示要以稳地价、稳房价、稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展；继续保持调控政策的连续性稳定性，加强房地产市场供需双向调节，改善住房供应结构，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房。