18城市试点集体土地建租赁房 仍严防出现小产权房

简介：业内人士预计，未来仍会有其他城市纳入试点。

集体土地建设租赁房试点工作进入新的阶段。第二批五个城市的试点方案获得两部委批准，至此试点城市已经扩展到18个城市。

自然资源部与住房城乡建设部近日联合发文称，原则批准福州、南昌、青岛、海口、贵阳等5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。

两部委表示，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，按照区域协调发展和乡村振兴的要求，促进建立多主体供给，多渠道保障、租购并举的住房制度，实现城乡融合发展、人民住有所居，增加人民群众的获得感。

为何要推进利用集体土地建设租赁房？土地价格是一大优势。

中原地产首席分析师张大伟表示，目前租赁市场的核心问题是租购比悬殊，开发商开发商品房用于出租的回报率过低，大部分年收益只有1%～2%，这种情况下集体用地因为土地价格相对较低，集体用地建设的租赁房，在租金市场化的情况下，可以达到年投资回报率5%以上，对于集体产权拥有者来说，可以获得稳定回报。

这已经是第二批利用集体土地建设租赁房试点城市了。

2017年8月28日，上述两部委对外发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》称，为增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制，国土部会同住建部根据地方自愿，确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，第一批试点之所以选择这13个城市，重点在于这些城市流动人口规模相对大，租赁市场需求比较旺盛。现在又增加了5个城市，体现了改革试点扩容的态势。这几个城市也属于城市规模大、流动人口多的城市。

“对于这几个城市来说，房价上涨过快也会要求采取长效发展机制，从这个角度看，发展租赁市场是一个较大的亮点，即通过发展租赁市场来对冲房价。”严跃进称。

两部委要求，试点城市要规范审批和监管程序，明确集体建设用地建设租赁住房的项目申报主体，完善项目审批程序，户型以90平方米以下中小户型为主，住房建筑质量、装饰装修符合相关标准。鼓励金融机构参与试点建设，依法依规提供金融产品服务，严禁违规提供“租金贷”。强化事中事后监管，确保有序可控。

严跃进表示，此次政策信号意义很强，随着土地管理法的修改工作推进，后续集体建设用地改革的力度会强化。总体上看，这利好租赁市场供给端的发展和租赁市场的活跃。预计未纳入试点的省会城市，在2019年下半年也会开展试点工作，比如第一次名单和第二次名单没有覆盖的城市，包括西安、济南、苏州等大城市，部分百强县或也有机会进行试点。

在集体建设用地上建租赁房，外界一度有疑虑，此举是否会造成新的小产权房问题？

此前，一位地方国土局官员曾坦言，集体土地建租赁房与小产权房有差别，差在哪里？就是差在一个是短期租赁合同，一个是长期租赁合同。如果租房合同超过20年甚至30年，实际上就成了变相卖房，与小产权房无异。

此次五个试点城市披露的实施方案中均强调，集体租赁住房出租，应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售。

青岛试点方案中强调，集体租赁住房建设必须依法办理相关审批手续，强化监管约束，不得以租代售、不得转租，坚决杜绝变相开发经营性房地产或建设小产权房。

贵阳试点方案也要求，利用集体建设用地建设租赁住房，必须依法履行相关报批手续，不得违法出租和转让建设用地使用权，不得出售或以租代售。

海口试点方案中称，集体建设用地建设租赁住房必须依法办理相关审批手续，严格执行用途管制，按整体确权，权属统一的原则进行监管，坚决防止以租代售和变相开发商品住宅，确保集体土地所有权性质不改变。

福州试点方案表示，项目宗地只能办理整体产权，不得分割登记。各职能部门应依职责分工严格落实监管责任，保障集体经济组织权益，防止出现“小产权房”或“以租代售”等现象。

南昌试点方案中强调，集体建设用地不得出让、转让、抵押；集体建设用地租赁住房不得对外出售或以租代售，不得抵押；坚决杜绝变相开发建设小产权房。