◎智谷趋势（ID：zgtrend） | 宇庭
新年到来，香港楼市的下跌趋势仍在继续。
不仅量价齐跌，仅在开年前9天里，就发生了9起购房违约案例。相当于去年一个季度的违约数量，与2017年全年的违约数持平。
最让香港地产界震惊的，是近日诞生了香港史上最贵的购房违约金。
3610万港币就在一念之间，打了水漂。
神秘买家以最高竞价拍下价值7.22亿港币的亚洲最贵豪宅。所有的形容词加起来，已经足够让人唏嘘几秒。
买卖敲定时支付5%的定金，是香港地产界的通用标准。这栋豪宅的定金是3610万。
如果故事到这里就结束了的话，恐怕这笔交易早就被人遗忘了。暴富与挥霍，在香港从来就不是新闻。
但拍下7亿豪宅又索性放弃定金、取消交易，才是这个故事最高潮的部分。
早已泛起阵阵涟漪的香港楼市，被这三千多万的定金掀起轩然大波。
01
下跌通道开启：认怂才能活下来
这是香港房价下跌以来最大的一笔违约金。买家对于香港楼市的认知，已经从观望转为逃离。
对于许多香港居民来说，光是打水漂的这笔定金，就足够他们买两三套小公寓了。
2018年的最后一天，香港山顶豪宅Mount Nicholson 敲定了全年最后一单，以每平米97.4万港币（约84万人民币/平米）、总价7.22亿港币的价格卖给了一位神秘人士。
据南华早报报道，这个价格已经比去年4月相邻的那套豪宅低了7%。
但就在上周五，开发商确认：人没见着，交易取消，买家违约在先，不会返还3610万港币的定金。
这栋豪宅位于香港最贵地段，所在小区Mount Nicholson也在2017年荣登亚洲最贵住宅前三名。Mount Nicholson开盘的两年多时间里，头一回遇到买家交了定金又反悔的情况。 有多少人在这笔交易中，猜中了开头，没猜中结尾。
宁愿不要那三千多万，也不敢再把剩下的7个亿交给一个前景不乐观的市场。适时地认怂，也是富人的另一种勇气了。
不止超级富豪在认怂，开发商也在认怂。
香港新年的第一个新楼盘就实现了开门红，但代价是开发商自己先割肉。
赔没赔本不清楚，吆喝反正是赚够了。
接下来的事实证明，不是你的房子没人买，是你割肉割得不够多，而且要先割为敬。
1月12日，中国海外发展有限公司推出第一批楼盘，总套数486套。当天参与竞拍的就有7500人，相当于15个买家抢一套房。截至当天晚上9点，就有97%的房子已经敲定买家。
这批楼盘以小户型为主，面积377-761平方英尺（约35-70平米），单价非常感人！
最低单价为12800港币，整个项目均价比周边类似的楼盘低了三分之一。
距离这个楼盘仅有5分钟车程的地方，在去年7月的均价是18698港币/平方英尺。那时，距离香港结束连续28个月上涨的牛市，只剩一个月时间了。
（随手一搜就是他们的广告，在原定价上还可以再享18.5%的优惠）
02
李嘉诚警告：别来香港炒楼，太危险
就连已经“逃港”的李嘉诚，也忍不住出来警告：如果你要在香港买楼，最好就自己住吧。言外之意是，投资的就先洗洗睡吧。
李氏家族的业务遍布全球52个国家和地区，所以李嘉诚对全球经济有着高于常人的敏感度。谈及香港未来的经济和楼市，李嘉诚看好香港的经济，但并不认为现在是投资香港楼市的好时机。
“我在1940年来到香港，过去的几十年里，香港都挺过来了。”
“在能力范围内买房自住没问题，但千万别想着投机，现在的香港楼市并不稳定。”
从去年8月至今，香港房价已下跌7%，部分偏远地区的楼盘价格（新界东的居多）跌幅甚至达到20%。
（南华早报：连涨28个月的香港楼市已成往事）
（中原地产：半年跌去20%的楼盘不在少数）
房价凉凉，销量也扑街。刚刚过去的12月，全港住宅销售总额为241亿港币，同比下降了53.7%。土地注册处的数据还显示，12月份的住宅销量只有两千套，同比下降了61%。
违约的案例也在增多。据南华早报报道，今年开年前9天就出现了9起购房违约案例。2018年的违约数量，就已经远远高于前几年。仅去年前10个月，既有36起违约案例，而2017年全年仅有9起。
当然最让市场恐慌的，是香港有越来越多的房产被银行收回，或是因为房主断供，或是因房主无力还债而把房产抵押给银行。
还记得去年下半年的“深圳法拍房”与“断供潮”之间的隐秘关系吗？民众和媒体的反应，就是香港楼市出现大面积断供时的真实写照。
去年11月份，突然有媒体曝出“深圳法拍房大量增加，断供潮来临”的消息。虽然最后证明是误读，但消息在传播过程中就给了本已降温的深圳楼市重重一击。一时间，人们惊呼深圳房价要变天。
在1997年香港遭遇亚洲金融危机的冲击时，违约潮和断供潮就是有房一族最害怕的噩梦，更有家庭因无力偿还银行贷款而走上绝路。
03
铁了心的港府：别指望政府来救市
香港政府放出狠话：虽然房价跌得很快，但楼市“辣招”不会放松！
在1月14日的采访中，香港财政司司长陈茂波对彭博说，目前政府还没有计划要放松楼市调控，也不会放松贷款政策，现在的香港房价正在有序回调中。
这届香港政府，心很铁。
提高海外买家税、征收新房空置税、提高贷款利率、收紧贷款政策、增加住房供应、请刘德华来做宣传……可以说是辣招出尽。在2018年8月份以前，香港房价岿然不动，甚至屡屡霸榜全球房价涨幅榜前几名。
直到新的催化剂出现。
随着中国收紧富豪资金出境的途径，香港楼市最大的海外购买力大幅下降。
而美联储在去年的频繁加息、中美两方的贸易摩擦，也让夹杂在中间的香港，举步维艰。内外交困之下，辣招的作用终于开始显现。
去年9月，香港最优惠贷款利率上调至5.125%，住房贷款利率也创近10年来最高值，申请贷款变得更难，还贷压力也更大。但最难的时刻还没到来。
香港金管局此前曾暗示，将结束长达10年的超低息环境。在大宽松环境下成长起来的香港房价，也将进入慢慢挤泡沫的时代。
过去二十多年来，香港的许多楼市政策，都在被内地效仿。土地财政、楼花、公摊面积、低首付……
祝福这一次香港能平稳挤出泡沫，再一次成为被效仿的对象。
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