小产权房要凉了，不仅无法做产权登记，还存在这些风险...

在我国，小产权房一直是个特殊的存在。它广泛存在于各个大中城市，价格相对便宜，有一定市场，但买小产权房也隐藏着诸多风险。

什么是小产权房？

说起小产权房的诞生，就要先从我国的土地所有制说起，我国实行的是二元制土地所有权结构，分为国有土地和集体土地。国有土地出让有严格的程序，会收取土地出让金，能获得土地使用证和预售许可证，俗称“大产权房”。而小产权房则是那些在集体土地上建起来的房子，未缴纳土地出让金等费用，其产权证由乡政府或村政府颁发，不经过国家房管部门，购房合同也无法在房管局备案。

现在我国究竟有多少小产权房呢？虽然没有具体的调查数据，但估计不在少数。据报道，截止2007年上半年，就有就有约有1/3的城镇住宅为小产权房。城中村众多的深圳，小产权房的数量占全市总住房的一半以上，这些由当地村民在集体土地上私自盖起来的楼房供应了深圳70%的租赁住房，可见其数量之庞大。

小产权房的出现，与我国城市化进程加快、大中城市房价的不断上涨有关。随着人口和产业在城市聚集，城市的住房缺口逐渐扩大，在利益的驱使下，小产权房就在这种缝隙中野蛮生长，遍布城市的各个角落。因为没有缴纳土地出让金等费用，小产权房的成本比商品房低了许多，房价也自然比商品房便宜。

随着人口的增加和城市的发展，房价也水涨船高。在工作的城市买房定居是许多人的梦想，在购买力有限的情况下，小产权房的价格优势就凸显出来啦，那些位置较好的小产权房更是吸引了不少购房者。

在买小产权房的人群中，有的用于自主或出租，有的用于投资赚差价，还有为了博拆迁补偿的。虽然小产权房价格比商品房便宜不少，买回来看似赚了，但同时也隐藏着不少风险。

买小产权房有哪些风险？

法律风险

买小产权房存在一定法律风险，即便买房的时候双方签订了买卖合同，但这种合同有可能是无效的。关来看看关于小产权房出售的规定：

1、当在本乡范围内农村集体经济组织成员之间进行房屋买卖时，房屋买卖合同认定有效。

2、将房屋出售给本乡以外的人员时，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。

3、把房屋出售给本乡以外的人员，如果未经有关组织和部门批准，合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋，该合同应作无效处理。

从上述规定可以看出，如果你不是本地人，在当地购买小产权房会面临着较大风险，因为在集体土地上建造的小产权房没有土地所有权，只有土地使用权。一旦买卖合同无效，那么它是不受法律保护的，将来出现纠纷或房屋质量问题，也难以通过法律途径维权，这是一个很大的风险。

“五证”不全

买小产权房的另一个风险就是“五证”不全。小产权房大都是在集体土地上建的，没有国有土地使用权证，预售许可证也难以拿到，这就导致它无法顺利取得房产证。而没房产证的房子不能按时办理产权登记和过户，也不受物权法的保护。

广州三元里城中村的日常生活

众所周知，有产权证的房子，不仅能把户口落在房子上、享受当地人的福利待遇、有利于小孩在当地上学，还能正常出租、转让、赠予、继承和抵押，遇到拆迁也能得到补偿。没房产证的房子很可能就没这种待遇了，这也是购买小产权房需要承担的风险。

无法顺利获得贷款

购买普通住宅，一般可以先支付一定比例的首付，然后向银行申请房贷，这样就能利用资金杠杆减轻购房压力。但如果买的是小产权房就不一样了，由于小产权房没有预售许可证，而且面临政策风险，所以也无法顺利从银行获得贷款，通常需要全款购买。

除此之外，没有房产证的小产权房，购房者的权益不受物权法保护，所以小产权房也无法到银行进行抵押贷款，将来想转让出去也比较难，流动性不如普通住宅。

政策风险

小产权房还面临着政策风险，最近出台的一些政策更是给小产权房市场蒙上了一层阴影。

2018年11月，深圳市规划国土委发布的《关于做好没收违法建筑执行和处置工作的指导意见》指出，对于违法违章建筑，将通过征收、出让、参照利益统筹等多种方式完善土地征收转移手续，构建增值利益共享机制。

12月，广东省自然资源厅发布的《关于加快处理不动产登记历史遗留问题的指导意见》提出，对小产权房等不符合法律法规规定的，不予办理相关登记手续。

除此之外，其他城市关于打击小产权房、拆除违章建筑的声音也此起彼伏。从这些规定不难看出，在政策层面小产权房很难得到认可，要“转正”也绝非易事。

总之，小产权房是住房市场上一个备受争议的存在，它数量庞大，处理起来也非常复杂，虽然小产权房价格比商品房便宜，但也存在许多风险。所以，看点君建议大家，要买房的话还是尽量买五证齐全的房子，会买得更放心一些。