住宅回归居住本位 鼓楼平层双钥匙产品抓准商机

目前南京楼市进入“五限时代”，在政府坚持“房住不炒”的情况下，住宅市场的去投资化不容置疑，同时，南京试点商业用房改租赁，享民用水电气，大量的投资需求外溢至商办市场。然而，商办类产品就能够随便买吗？当然不是，选择这些产品更需注重地段、轨交、人口导入能力、项目品质等。

鼓楼区租房热度高 人口竞争力强

2018年南京租房成交热度分布情况

数据来源：cric+调研

从上表中我们可以很明显的看到南京租房客群偏好明显，大多偏向鼓楼、秦淮、江宁等区域，鼓楼区租房热度最高。租是先期人口导入，鼓楼不仅人口导入能力强，而且因为教育、科研等方面的优势，在人才方面颇具竞争力。从各城市”抢人才”政策发布可以看出，留住人口尤其是人才更具竞争力。

鼓楼区是南京的老城区，集中了行政、交通、产业、人口等资源；全城90%以上的省级机关都在鼓楼，120多家研究机构、90多家国家和省部级的重点实验室也都设立在这儿，鼓楼可以算得上是中国科技资源最密集的城区之一。同时，这里汇聚了南大、东大等南京老牌名校，人口黏性强，竞争力强。

目前鼓楼区住房凭借着不可动摇的老城根地位，2018年新房单价达38241元/㎡，二手房单价一般4—5万元/㎡。鼓楼区新房在售房源少，且以大户型为主，总价高，二手房则以老破小居多，居住体验较差，升值空间有限。这时候，我们可以把眼光放到不限购的商办类项目，这类项目在占据地段优势的同时，小户型低总价，方便入手，还可以以租养贷，一举多得。

龙湖紫都城 鼓楼平层双钥匙

首先，我们来看下龙湖紫都城的地段。

龙湖紫都城位于南京市鼓楼区的“城市第三商圈”中央门核心，项目周边已运营有地铁1号线、3号线，在建地铁7号线及规划地铁9号线，未来四条地铁线路环绕，将极大地方便公共出行，给区域带来源源不断的人口导入。项目距离已经通车的地铁3号线小市站直线距离仅0.6km，距离1号线南京站约1.6km，南京站是南京市最重要的交通枢纽之一，无论是去往其他城市还是在市内转乘其他地铁线路都非常便捷。

交通，尤其是轨交，是商办类项目升值空间大小的关键性因素，因为交通的便利性决定了商办项目对外辐射的力度和能级，有更多商业办公交定价的话语权，从而决定了各类物业自身的价格及升值力度。

其次，我们来看下项目的产品。

项目规划打造8.7万方商业综合体，自持约3万方自运营商业。项目打造为平层双钥匙产品，约6.6米超大面宽，约3.3米舒适层高，可一分为二成两套独立空间，满足办公、自营、租赁等多样需求。同时项目配备有屋顶双花园、双重精装入户大堂、智能入户系统，提升了产品品质。

75㎡双钥匙户型

项目主打约75平米平层双钥匙产品，可改造成双钥匙户型设计，一套变成两套，更能提高租金收益。总价130万左右，相当于住宅价格的三分之一，资金压力小很多，投资回报却没有打折扣。