“产品为王”的流量红盘

近几年，随着开发商在别墅产品上的创新，形式各样的合院、叠墅产品纷纷上市。拥有院子和别墅居住功能的较低总价入门级产品，已成为众多购房人的改善首选。

虽然合院、叠墅产品有着别墅居住形态，但在有限的土地容积率上，要做出别墅居住的舒适度，却是对产品设计极大的考验。

房小评也曾探访多个项目的合院、叠墅产品，部分产品因受制地块面积和容积率，存在着一些问题。比如，有的项目别墅挨着高层住宅，私密性不好；有的项目由于密度较大，将合院产品竖排成南北走向，导致前排遮挡后排的南向采光；有的叠墅由于建筑空间设计不合理，都没有预留室内电梯，而这些问题都直接影响着居住的舒适性。

在购房人对居住品质的要求越来越高的当下，什么样的别墅产品才更符合未来人居的趋势？

解决居住痛点的别墅

在房小评看来，符合趋势就是准确把握购房人的真实需求，而购房人的真实需求，就是要解决其当下的居住痛点。

“一定要有围墙的独立院子，够私密”；“房间不用太多，但一定要分层居住”；“要有足够大的空间够家人一起活动”。每个购房人的痛点都不尽相同，如何做一个“均好”产品，让购房人都能满意呢？由龙湖、保利、首创、首开四家品牌开发商合力之作的和棠瑞著，用三个生活场景化的细节设计，破解了这一难题。

具有社交导向的首层空间

和棠瑞著合院：建筑成L型，北入户南院落，庭院半围合在建筑中。

入户门前有着约5平米的延伸空间，这个既能在雨雪天气时从容收放雨具，又能在迎送宾客时驻足致意的空间设计，生活感十足。

从北侧入户，穿过玄关就是宽敞的餐客厅一体的空间，7.9米的南向面宽，空间开阔。客厅的南向观景窗正对庭院，而餐厅南侧正对厨房，四个相邻空间的动线清晰，而且交流起来极为便利。

首层除客厅、餐厅、庭院外，南侧还有一间同时拥有南向和西向采光的12平米房间。样板间将这里做成茶室，供家人小憩话家常，十分温馨。

分层独立的居住空间

样板间首层的茶室具备改作老人房的条件，无论是房间面积还是南向、西向双采光，以及与首层卫生间相邻的位置，都为老人居住提供了应有的便利，也是实现别墅的分层居住的关键。而且，西向可以直接开门进出庭院，对喜欢以花草为趣的老人，居住首层更为惬意。

二层整体是套房设计，出电梯右手侧既是卧室所在，拥有4.3米的南向采光与北向阳台。套房内干湿、浴卫分离的设计十分人性化。同时，二层还拥有16平米的书房与12平米阳光房，功能分区十分明确。针对二孩家庭，二层的书房还可以改造成儿童房，而可以打通的二层卫生间，更便于生活上的相互照顾。

三层作为主人层，采用独立的套房设计，并有着唯一的南向大露台，有着不错的产品尺度和静谧性。

三层空间三至四个居室的产品设计，足以满足从两代3口到三代6口人家庭的分层居住，降低家人起居时的相互打扰。

充满想象的地下空间

别墅与其他住宅产品最大的区别就是庭院与地下空间。而样板间地下空间的设计也会直接影响购房人对产品的评判。

在和棠瑞著户型图上，地下一层仅有两处承重立柱，可以通过墙体隐藏，可以像样板间一样，用布景将立柱融为一体。4.1-3.1米的层高加上2.4x2.4米位于中央区域的采光窗使得地下一层的空间感较好，以至于样板间地下一层打造的儿童空间不但有攀爬架还有滑楼梯。

样板间将地下二层的空间打造成家庭手作室，即是让业主和家人的兴趣爱好“有的放矢”的空间，也是一个增加家人间协作交流的场景。

除合院产品，和棠瑞著还有独门独院的叠院产品。叠院产品采用地上两层地下一层的设计，下叠户型南向花园入户，入园再入户，更具归家礼序感。7.2米的南向面宽，带来大面宽短进深的户型布局，颇具实用性。功能上首层起居生活，二层静谧居住，地下一层娱乐活动，分区明确。

相比平层住宅，和棠瑞著叠院在每层100平米的面积上实现了各个居室的独立性，各个功能区的联动性以及家人的兴趣拓展。

能解决居住“痛点”的产品已经打动购房人的“心”，而让购房人迅速出手的是产品的“性价比”和项目所处区域未来的上升空间。

区域价值正在显现

以和棠瑞著合院产品350平米670万元／套，叠院产品305平米550万元／套的销售价格，其单价均不到2万元/平米，而平谷在售新房项目普遍已在3万元/平米以上。用北京五环外洋房的总价，或者平谷洋房下跃产品的总价，就能买到合院别墅，让对价格敏感的刚需改善人群，有了花同样价钱能得到居住最高形态产品的机会。

此外，和棠瑞著所处的平谷金海湖休闲小镇规划的核心区也是2020年世界休闲大会主会场区域。小镇规划中，世休会主会场位于项目北侧，与主会场一同建设的还有配套高端酒店和15万平米的风情商业街。项目南侧紧邻滨河体育公园、泃河和泃河湿地公园，东侧是康体养生公园、世界休闲广场、金海湖。

据悉，整个小镇的定位低密休闲生活小镇，除和棠瑞著项目外，未来还有7块住宅用地陆续挂牌。基于区域低密度的定位，未来地块产品或将均以低密度别墅为主。从而形成一个集会展经济、休闲度假、康体养生、娱乐购物为一体的低密别墅居住区。

作为2020年承办世界级会议活动的平谷金海湖，这一波发展的契机将直接推高区域价值。而此时尚处于区域笋盘阶段的和棠瑞著，极像当年孙河的双珑原著，同为低密度住区首个上市的项目，同样是低密度产品的规划。不同的是孙河迄今为止还没有商业配套兑现，而金海湖休闲小镇围绕世休会的配套建设，已经开工。

和棠瑞著90天7亿元的销售成绩，说明不少眼光独到的购房人同样对金海湖休闲小镇与和棠瑞著的未来充满信心。

而以五环外洋房三室的价格，实现湖畔别墅的自然闲逸与一方天地的墅居生活，这才是购房人选择和棠瑞著的根本。

目前项目一期将罄，应市加推南区新品——350㎡栖水合院、305㎡山湖叠院。作为和棠瑞著继续创新和优化之作，南区延续了一期“自然湖院”规划的精髓：南侧临水大宅观赏泃河山河美景，景观视野极佳；东侧临湖尽揽万亩金海湖广袤湖景；占据墅区两大核心水系景观，更好的彰显了纯粹墅区品质生活。