2018“饥渴”朝阳顺义！刚需斥资35亿买出个限竞房销冠

据网易房产数据中心统计，截止到2018年12月28日，朝阳新建住宅（统计不包含共有产权房、商住房、保障房、经适房、定向安置房等）网上签约1649套，成交面积29.45万平方米，成交总金额212亿元，成交均价为72010元/平。

顺义新建住宅网上签约1221套，成交面积20.18万平方米，成交总金额94.43亿元，成交均价为46784元/平。

朝阳、顺义作为别墅区发展地，是北京别墅市场的缩影。我们关注别墅成交情况的同时，更应该看到别墅市场背后，大量刚性需求的现状。两个区各有不同，又有相同之处，严肃君细细说。

01 朝阳楼市持稳 顺义均价涨幅第一

总体来看，朝阳2018新房市场较2017年，成交套数涨幅达10.9%，成交套数、成交面积、成交均价稳中有涨。

顺义2018新房市场与2017年相比，成交套数、成交面积、成交金额大幅下滑，但成交均价上浮24%，是北京16区涨幅最高的区域。

• 朝阳老盘稳定 新盘给力

2018朝阳销冠景粼原著发挥稳定，成交金额较2017年上涨11%；加上纯新盘的发力，朝阳整体成交均价稳中有涨。

2018年朝阳纯新盘有3个，瑞悦府、泰禾·北京院子二期、北京城建·朝青知筑。前2个新盘成交金额、成交套数都在Top10内。其中限竞房瑞悦府，以成交483套、35亿的好成绩夺得了2018北京限竞房销冠，为朝阳成交套数状元、成交金额榜眼。

另外，南四环的首开住总熙悦安郡表现不俗，即使单价较高，但以82平两居、107平三居的产品成功吸引到刚需购房者买单，项目于2017年底开盘，网签数据集中表现在2018年。

• 2018顺义别墅供应下降 成交面积下跌4成

2017年顺义成交套数在20套以上的项目共有19个（刚需盘2个），2018年仅13个，且成交套数Top3都是刚需盘。

具体来看，顺义别墅项目除观承别墅·大家、祥云赋合院产品外，其它成交项目均为开盘多年的老盘，供应不断减少。这是导致2018顺义成交面积（-40.9%）、成交套数（-19%）、成交金额（-26.5%）下跌的重要原因。

2018顺义成交均价较2017年上涨24%，达46784元/平。究其原因，2018年顺义新房市场刚需盘供应增多，新开盘的祥云赋（成交均价49607元/平）、北京城建·北京合院加推高层（成交均价44254元/平），单价较高，拉高区域整体成交均价。

02 老牌别墅区 饥渴的刚需市场

从供应量上看，近5年，朝阳、顺义刚需盘供应主要依靠自住型商品房、两限房、共有产权房及少数刚需盘支撑。

• 共有产权房成解渴主力军

自2017年起，顺义共有产权房共有7个项目，供应总量在北京14个区中与大兴并列第2。

目前有5个项目申购结束，累计申购人数达10.4万户家庭，累计供应6962套房源，供应量是2018顺义新房成交总套数的5倍。

朝阳有5个共有产权房项目，目前申购了3个，累计申购家庭共23.3万户家庭，共计3279套房源，申购比高达71:1。

一方面反应出朝阳、顺义市场刚需族的庞大，另一方面，足见共有产权房的供应一定程度上缓解了刚需市场的饥渴。

反观其它区域，大兴共有产权房四季盛景总计2224套房，通过资格审核的共有2202户，选房结束后，最终只选走了28套。

• 刚需盘有一出一 成交量喜人

从成交量上看，2018年仅有的几个刚需盘，表现的都很突出。

2018朝阳新房成交金额榜单Top20 唯二的刚需盘，第二名瑞悦府，90平洋房售罄夺限竞房冠军；第四名首开住总熙悦安郡有82平两居户型。

2018顺义新房成交金额榜单Top20 唯三的刚需盘，第二名北京城建·北京合院149套成交的为95平起高层房源；第三名中海·国际城70平-100平户型全部售罄；新开盘祥云赋89平三居高层卖了6个亿。

03 2019年还有这些盘可期待

• 商品房供应

首先是朝阳孙河两块“不限价”的商品房地块，自2016年9月出现限竞房地块后，首次明确“不限定住宅销售限价”。至于是否也能突破“7090”政策限制，有待进一步证实。

再说说几个待入市的盘。

顺义万科·天竺悦府主打125平起精装三居室，预计价格6万3-6万5，开盘时间待定。

朝阳壹·亮马一期（均价9万8）开盘房源售罄，二期预推171平三居、195平四居、251平五居，开盘时间待定。

朝阳东四环泰禾·金尊府预推76平-101平一居、160平-180平两居、261平-294平三居。金尊府销售曾说2018年11月开盘，预计单价15万，但至今未能开盘。

• 限竞房供应

朝阳、顺义还有10个限竞房地块未入市，其中6块地都执行“7090”政策。

顺义2018年底开盘的限竞房合景·天汇广场，可以说很低调了。产品有95平、108平三居，117平四居以及联排，位于牛栏山镇政府对面，限均价55583元/平。适合本地工作的刚需群体购买。

朝阳崔各庄马泉营地块，已经公示了规划。住宅最高4层，地下2层，建筑密度30%，绿化率35%，配建社区综合服务设施、养老设施及幼儿园。户型、面积等信息暂无消息。

规划图

• 共有产权房供应

2019年1月3日，国土资源网站朝阳新挂出一块拍卖的共有产权房地块，位于东坝。全装修价格3万7，与锦安家园价格相同，预计将来可提供大约1000套左右房源。

总结来看，2019年的朝阳、顺义新房市场，保持大面积、高单价的房源供应，刚需产品中，共有产权房依旧会是主力军。

关于朝阳、顺义的新房市场，你有什么想说的，欢迎大家在评论区留言互动

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