这些“深坑”楼盘，你竟完美接盘？！

　　最近，你发现了没：

　　曾经9千多能买的华润悦景湾现在要1万出头了。
　　1.25万首付还能分期的正商汇航佳苑现在买不到了。
　　1.2万精装的郑地美景东望现在也基本没房源了。

　　慢慢的有些楼盘就这样没有了，有些优惠就这样离你远去了。这些曾经刷屏朋友圈的楼盘，也让你心绪难宁了一番。

　　但是除了这些网红楼盘之外，你是否注意到这些地块小、位置比较不错的楼盘也浮出了水面，他们到底如何？我们一起来看看。

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　　根据米宅不完全统计这样的楼盘有14个，主要有以下特点：

　　1、楼盘体量小，位置好配套成熟。

　　从上图可以看出，除了正商启盛华庭之外，其他13个楼盘都在主城区，配套比较成熟。并且在地铁沿线的也颇多，比如公园世家（地铁1号线）、旭瑞和昌花漾里（地铁3号线），郑地新港华苑（地铁2、5号线），建业半英里（5号线）。依靠地铁，位置，配套来吸引客户群体。

　　2、价格比较低。

　　备注：郑报玉兰先禾未开盘，价格未知先按照0计算。

　　我们先来看这些价格，目前金誉府的价格是2.3万，高出周边价格。其他的楼盘差不多就是低于周边10%左右的价格。价差是吸引购买者的重要因素，特别是现在，主要的客群就是刚需和投资。

　　郑地新港华苑刚开始推出1.2万的价格是非常不错的，虽然有一栋楼上有公租房，但是这个价格刚需和投资买是没有问题。现在价格差不多在1.3万，虽可捡漏，不如之前。旭瑞和昌花漾里，也是在周边1.5万+的均价下，目前1.3万，房源不多，基本售罄了。

　　3、规划大户型去化一般。

　　旭瑞和昌城市之光首开推出24层、4T15、35-87平小户型，精装14500，共计342套房源，截至27日晚21点去化240套，去化率约70%。

　　公园世家首开推出高层5#（1D31F2T4）、共计124套，截止中午11点半去化67套，毛坯13000，去化率为54%。

　　目前这个产品中旭瑞和昌的两个楼盘算是基本卖完，城市之光纯小户型，精装价格放在现在也还算可以，已经售罄。我们来看这些楼盘，规划都有小户型，除此之外，就连兴忠启程的户型面积段也是偏刚需，首次去化也算可以。

　　由于限购，房票比较珍惜，小面积也占据名额，不少人都倾向于买大户型。但是这种体量比较小的楼盘，如果开发商一般，大概率后期服务跟不上，并且地块小，景观不好做，住起来不是很舒服，所以并不受刚改、改善的客户的青睐。

　　其实对于这些小盘来说，在目前混沌的市场下，有些还是有机会去赢得漂亮数据的，毕竟郑州的购买力还是有的。

　　我们站在2019年看郑州，很多事情是不确定的，比如调控政策，金融政策，供需等充满着变量，虽说如此，从郑州的市场情况反映来说，有一点儿是肯定的那就是郑州的购买力。比如美景东望降价之后的此次开盘，次次都要去抢，正弘府在这个时候绑定车位的先选择，销售数据依然很漂亮。

　　再来看整年的去化率都差不多都在70%以上，还是可以的。

　　对于一些小盘来说，只要降价，这个时候就会有人去买。对于购房者来说，就是禁忌乱买，学会辨别，买的好是捡漏，买不好就是深坑，那么在这些楼盘中，到底有什么楼盘值得购买，哪些是避免的，不妨来看下。

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　　品牌+价格谁俘获购房者芳心？

　　米宅选择楼盘的标准是“开发商第一、地段第二，产品第三”的原则，这些楼盘虽然体量比较小，但是占据位置是不错的，加上好的开发商以及不错的价格，还是能吸引不少客户的。

　　1、我们先来看看性价比比较好的楼盘。

　　郑地新港华苑、正商启盛华庭，旭瑞和昌花漾里，郑报玉兰先禾。这四个楼盘，开发商相对靠谱，刚需和投资也可关注。

　　郑地新港华苑：这个楼盘位置是比较好的，地铁2号线还有5号线，之前内购价格1.2万，现在证件已经齐全，备案价格是1.38万，目前推出的价格是1.3万，毛坯，两栋楼，其中1号楼上有小户型，3t6户，面积45-60平。该楼栋上有公租房，小户型的价格便宜些，1.26万。

　　2号楼是2t4户，梯户比好些，康桥物业。郑地这个开发商是国企做背书，并且它开发的楼盘，你得时刻注意，因为悄悄的就卖了，这个楼盘就是很明显适合刚需和纯投资客户。

　　郑地新港华苑进程图▼

　　郑报玉兰先禾：开发商也算是国企相对靠谱，目前住宅还并未在售，户型面积大概率是偏大的，119的户型已经出来，规划地铁8号线，挨着正弘数码港，配套比较成熟，目前公寓在售价格在9700左右，对于高新区的公寓，还是谨慎选择。

　　郑报玉兰先禾进程图▼

　　正商启盛华庭：正商难道的小地块开发，目前价格在1.38万，户型面积在84-129平，价格吧，还算可以，户型跟正商家河家的很像，目前剩下大面积在售，之前价格性价比还挺高，但是在融创中原宸院1.38万之后，也算是市场价吧。正商的楼盘中规中矩，也不用啥担心。

　　旭瑞和昌花漾里：剩余85-130平，少量房源在售，价格1.3万，有地铁3号线，位置不错，但是旁边有铁路，会有噪音，舒适度不是很好，如果纯投资，这个楼盘是可以关注的。

　　2、性价比一般的楼盘

　　开发商比较靠谱，价格略贵的有两个：建业半英里和英协生生银河居这两个开发商位置不错，开发商也算靠谱，但是价格有点贵。

　　建业半英里进程图▼

　　建业半英里，小户型比较多，面积是38-80平，主要的客群是投资，位置比较好，地铁5号线站点在楼下，距离熊耳河也比较近，只有一栋楼，价格在2.2万，目前大户型偏多一些。

　　英协生生银河居，周边安置房比较多，目前少量房源在售了，今年会交房，算是准现房。地铁5号线，跟半英里挨的比较近，价格也在2.3万，周边可选择不多，价格有点贵。

　　开发商一般，价格也一般的有这三个：

　　丰乐奥体公馆，属于惠济区，目前在售89-128平，房源不多了，剩下大户型在售，后期推出的楼栋有可能是精装，规划有地铁经过，价格在1.6万，毛坯，性价比一般。

　　碧桂园天玺：原本是碧桂园比较高的系列，但是自从去年碧桂园频频负面之后，价格从2万+到1.85万，依旧不是很好卖，社区小，景观绿化也会有限制，目前价格，其实可以对比华润紫云府和阳光城檀悦这两个项目之后对比。

　　公园世家：开盘价格是在1.3万，据说内购价格有1.1万，性价比还是不错的，但是只适合刚需，面积段吧又规划的比较大，后期会增加小三房，不过现在价格是1.37万，提价了，可以首付分期，这个价格就比较一般了。毕竟只有两栋住宅，其他均为公寓，社区纯粹度不高。

　　对于这些地块小的楼盘来说，一定要优先看开发商，然后是价格，再出手。

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　　哪些是深坑？

　　我们曾经说过，对于小开发商的开发的一些楼盘，价格再低也不能碰的。因为有可能一入深坑，深似海。

　　我们用米宅网点评上的一段对话，来感受下：

　　这是我们过了楼市期的狂躁之后，冷静下来的回答。在上一波中，不少人购买者用销售数据告诉了我们，他们有多无奈，多不冷静：

　　2016年8月20日正道和苑一期首次在丰乐园大酒店排卡开盘，本次推出房源为一期高层共计95套房源，活动结束大定95套，总体去化率为100%。
　　2017年，9月23日上午9点兴忠启程在逸泉国际酒店开盘，推出高层1栋楼西单元共计128套房源，截止12点，去化108套，去化84%。
　　城果、兴忠启程和正道和苑，这三个楼盘在楼市追涨的2016-2017年这段时间首开，因为价格、市场原因，成绩斐然。可见当时的人是多么的恐慌，想想高峰期南龙湖的烂尾盘都能清盘，这个成绩也是在意料之中。
　　兴忠启程的价格放在现在来说，性价比并不高，管南的楼盘我们来看，奥兰和园，盛澳金尊府的价格都在1.5万。面积段在75-89平，也是纯刚需楼盘。城果的面积段则比较多50-120平都有，位置比兴忠启程的更好些，吸引了不少投资，这个楼盘也是等了很久才开盘，开发商的资金实力，着实是担忧的。
　　正道和苑，主城区少见的新盘，但是比较出名的就是施工影响附近居民，面积为85-128平，这个楼盘真的是难产，其实除了这个楼盘还有万创都市公馆，这俩楼盘有一拼，价格在1.65万，建议大家还是远离吧。
　　金誉府，这个开发商也曾接过这种小体量的项目，但是开发楼盘不多。这个产品的设计就能看出开发商也是比较矛盾的，最高的一栋楼为14层小高层，97的做成两房，三房是130多平的，并且底下几层设计有小户型，你说他想抓住改善客户吧，他还设计小户型。
　　目前价格在2.3万，附近的学校比较多，还有地铁。客群就是周边地缘客户多些，备案价在1.7万，剩余的价差要跟首付一期付，首付加上价差差不多小100万，这样的楼盘是真的不是很划算的。
　　其实，除了这些楼盘之外，还有很多楼盘是需要大家注意的，比如啟福城，唯棠，豫森城，万创的项目等等，千万不要贪一时便宜，而把自己的资金付诸东流。
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　　小结
　　最近很多粉丝咨询问题，我发现不少人盲目跟风去购买不适合自己的房产。比如大正水晶森林，推出2万定房，两年之后一次性付首付之后，呼呼啦啦都去了。这个楼盘真的只适合高新区的地缘客户，除此之外的人，真心不建议。
　　再比如，这些主城区的小体量楼盘来说，开发商，产品和价格这三个做好了以后，很容易有让你购买的冲动。但是这些楼盘只适合刚需（资金不多），地缘，以及投资。对于改善的客户来说，就不要凑热闹了。
　　虽然不少开发商为了拦截客户，推出的优惠力度比较大，但是你一定要冷静，千万别让以后的眼泪，变成之前脑子进的水。