降准释放了1.5万亿资金，从贷款利率看房价走势

降准释放了1.5万亿资金，净释放长期资金约8000亿。

有些朋友一听到又来了一次降准放水，眼睛就发光：房价终于要涨回来啦。

前有菏泽、珠海、广州等地放松限购限售，后有降准放水，政府这是在救楼市吗？楼市难道要回暖了？要不要快点出手买房，等房价涨回来再买就迟了啊。别急，先听我给大家分析一下。

降准对房价走势的影响

1.降准是不是为了救楼市？

1月4号，克强总理在银保监会座谈会中强调：运用好全面降准、定向降准的工具，支持民营企业和小微企业融资。

克强总理刚讲话完毕，这边央行配合默契，当天晚上就宣布再次降准，下调金融机构存款准备金率1个百分点，释放的1.5万亿元资金，净释放长期资金约8000亿元。加上2018年的4次降准，这次可是1年时间内的第5次降准了。

央行一直放钱出来，那房价是不是也要往上提一提呢？关于这一点，我们首先要搞清楚到底央行为什么要降准。

有一个有意思的事情，去年的4次降准，分别是在1月、4月、7月和10月，而今年的首次降准也是在1月。

大家有没有发现？这是每隔3个月就降准一次，从中也可以看出来，绝不是说因为去年下半年楼市进入低迷期了才要降准的。

那降准的目的是什么？当然是为了更好地服务实体经济，缓解企业特别是民营企业、小微企业的融资难融资贵问题。说白了，降准是为了提经济，而不是涨房价。

从一个关键指标就能看出来经济出现问题：制造业PMI。

18年12月，中国制造业PMI，29个月以来首次跌破50这个荣枯分界线。什么是制造业PMI呢，这是一个采购经理指数，综合考虑产品订单、生产、雇员、配送、存货等方面指标，代表着制造业的整体增长或衰退。

而PMI指数50是荣枯分水线。如果PMI大于50%，表示经济上升，反之则趋向下降。12月制造业PMI是49.4，说明中国制造业经济在慢慢走向衰退。

这一点从GDP增速也能看出来，2018中国第一、二、三季度的GDP增速分别是6.8%、6.7%、6.5%，明显出现下滑趋势。

所以为了提振经济，防止增速继续下滑，国家当然要出手了，最直接的方式那就是调整货币政策，向市场放水，注入资金喽。

实际上现在的货币量也的确跟不上我们中国经济发展。货币是经济市场交易的载体，货币的增速理应和经济增速保持同步。

而咱们中国虽然GDP增速是有所下滑，但是前三季度GDP增速仍有6.7%，按实际价格算，也就是名义GDP增速能达到9.8%。如果货币发行完全匹配经济发展，那M2增速也该有9.8%。

实际上考虑到要保持经济增长，合理的M2增速应该比GDP增速高两三个百分点，也就是说M2增速要12-13%才算合理。然而实际上我们M2增速是多少呢？只有8.3%，远低于理想值。

这说明什么？说明现在货币是处于缺水的状况，哪里有资格说什么大水漫灌。降准不过是为了补水，进行合理的宏观调控。

这次降准就是一次正常的宏观调控，M2仍然处于低位，今年还会继续有降准出来，接下来国家的货币政策一定是不断在走向宽松的。

2.降准后房价会不会上涨？

经济毕竟是国家大事，我们升斗小民更关心的还是切身相关的事情：房价到底涨不涨？

光2018年降准就已经有4次，一共净释放了2.3万亿的资金。包括7月、10月分别净释放7000亿和7500亿，不亚于这次8000亿，然而楼市还不是在八九月进入低迷拐点。降准=涨房价？这条公式从来就没有正确过。

为什么2008年、2015年降准后09年和16年房价就能大涨呢？大家不能忽视一个前提条件，那两年的M2增速可远高于现在的8%。尤其是2009年M2增速28.4%，当年房价增幅也是10年来最大的，达到23%。

大家看下面这张图可以看出来，房价涨幅和M2增速是具有明显相关性的，没有高M2增速就不可能有房价暴涨。

另一方面，国家也绝不会允许房价再来大涨。有些朋友看到菏泽、珠海、广州等城市调控松绑之后，就觉得房价反弹了。

但是调控是调控，房价是房价，绝不能混为一谈。中国楼市有一个特征，那就是逆周期调控。包括克强总理最近也说到：加大宏观政策逆周期调节的力度。

什么意思呢？在房地产方面，就是房价涨得越快，楼市越火热就越要严厉调控，房价要下跌了，楼市冷清了那就放松调控。反过来也可以说，调控越严的时候楼市行情也好，调控放松了就说明楼市是的的确确不行了。

所以为什么菏泽、珠海、合肥等城市要放松调控，实在是现在楼市行情不好，为了不让房价大跌，防止楼市崩盘，不得不放松调控。

国家也怕大家误会，所以这些城市调控刚放松，住建部就召开会议，提出2019年要以“稳地价、稳房价、稳预期”为目标，官方态度很明确——“稳”！不管出几次降准都好，2019年别想有什么房价大涨，如果说2018年是楼市调控年，那2019年就一定是楼市稳定年。

那难道一通降准操作下来，满天刷屏，居然跟购房者毫无关系吗？也不对。虽然降准涨不了房价，但在其它方面也会给大家带来一些好处。

降准会给购房者带来什么好处？

1.降准带来的利好

实际上不仅是这一次，哪怕是2018年的4次降准，国家都在强调资金不能流进房地产，要支持实体经济，支持民营和小微企业。

然而实际上，钱是放出来了，不流入楼市也做到了，但真的就流入到了实体企业了吗？也没有。

其实整个市场上的货币谈不上紧张，主要是货币没有涌入它该去的地方。所以为什么央行不继续增发货币，将M2增速控制在8%。所谓的缺钱不是资金不够，而是结构性缺钱，资金没有得到合适的利用。

央行是释放了资金，但优质的企业不缺钱，缺钱的企业不优质，银行对于放款非常谨慎，只有相对较少的优质中小企业才能获得银行贷款。

结果5次降准下，钱是流出来了，但央企不要，房企不给，中小企业不敢贷，最终导致银行内涝。

那么既然银行实际上不缺钱，这笔钱要贷给谁？资金都是逐利的，既然经济不好，给企业贷款风险高，那就贷给大家买房啊。

房贷的抵押品是房产证，不管贷款人出什么问题，银行起码也能收回一套房子，而房产又一直以来都是最保值的资产。房价再跌，撑死了跌30%就不得了了，最多给你贷款7成的银行怎么都亏不了。

实际上，房贷利率的涨幅在2018下半年就已经明显降缓。到了去年11月，首套房贷利率5.71%，和10月打平，终结了连续22个月的上涨趋势。

最近多个城市的房贷利率都有所下降，广州、北京的首套房贷最低只上浮5%，上海甚至可以做到基准利率的95折。

前一段时间，还有杭州媒体报道称杭州某银行规定房屋按揭贷款最长可贷到80周岁。我们正常贷款最多也就贷到70岁，而杭州有银行就可以通过“接力贷”，父子一起贷款间接延长了贷款年限，真的是做到“贷贷相传”。

所以，我预测接下来的2019年，房贷利率会松动，尤其是在支持刚需层面，首套利率上浮必定下调，甚至不排除有降息的可能。

虽然房价不能大涨特涨，但是房贷利率下降也不错，以后买房利息不用给那么多。对于购房者来说，尤其是对刚需来说，2019年完全就可以适时入手。

而对于需要优化房产，需要卖房的人来说，同样要抓住这波机会。尤其是那些持有三四线房产的朋友，利用好房贷利率下降带来的购房需求，会更容易将房子脱手。

2019年，房价不会暴涨不代表不能投资房产，房价保持稳定，购房成本在减少，这时候反而有利于我们买房。那什么时候适合出手，应该如何出手呢？

2.2019年的购房时机

根据我个人判断，4月份会再来一次降准。

一方面，根据前5次的降准频率来看，每3个月就会降准一次，只要经济趋势没有重大变化，这个频率应该不会改变。

另一方面，到时候两会也该举行完毕了，期间对楼市的态度和信号相当关键，如果国家的态度对房地产是利好的，对楼市调控放松的意见是缓和的，那么相应的支持也会出来。

到时候资金更宽裕，政策更宽松，银行给出的房贷利率下降力度会更强。这个时间点，部分价值被低估、价格一直被压制的城市和一些有重大利好的城市，会率先回暖，譬如深圳、广州、苏州、武汉、西安、长沙、南京、徐州、燕郊等城市，就可以在此时出手。

除了4月，年尾的十一、十二月也是一个购房的时间节点。到了年底，各种楼市调控该放松的放松，房贷利率该降的下降。

而对于房企来说，年底是冲业绩的时候，价格会有更大的优惠。不管是政策还是价格，都会相对宽松，双重优势下，是最适合那些三四线刚需出手的时机。

最后提醒大家一点，房贷利率不能成为你买房的理由。

不能因为房贷利率降了，就觉得有便宜可以占，不存在的。决定是否投资一个地方的房产，永远都只是一个判断标准：收益。

而对于此时此刻的中国来说，就是房价涨幅。你房贷利率再低，低到基准利率8折，也要4%，但是中国租金收益率普遍只有3%以下，没有足够的房价涨幅，一切都没有意义。

哪怕你是刚需，相比房贷利率的下降，房价下跌所节省的成本绝对是远高于房贷利率的下降。对于绝大部分的三四线城市，如果你不是刚需，那完全不应该在那里买房。

如果你是投资，又不知道你想买的三四线城市适不适合投资，那就直接不买，宁愿错过也不买错。当然，最好的方法是学习如何判断城市的投资价值，关于这一点大家可以多听课进行自我提升，我的课程里面也会有全面的实操方法，用最精简的语言告诉大家如何判断城市的投资价值。

购房时机的选择和城市的选择，我已经告诉大家。但是正如我一直所说的，2019年房地产进入后房产时代，整个投资逻辑都在发生变化。

选对了城市不代表你可就一劳永逸了，后房产时代的地段选择、学区的重要性、地铁房的挑选标准等等都和过去不同，这里面涉及的内容太多，我无法在这里一次过给大家讲清楚。

有机会，我会在以后跟大家详细讲讲在选对城市的基础上，怎么选择地段、挑对项目。