北京换房族双重焦虑:无论房价怎么跌 换房还差100万

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  “刚改族”双重焦虑:无论房价怎么跌,换房还差100万来源:90度地产 李敏北京楼市的黄金时代早已逝去。在政策严防死守下,对于“刚改族”来说,换房之难如鲠在喉。特别是,当媒体披露数据称北京二手房均价十年来首现年度下跌,出现业主降价卖房现象,有换房心思的张云一下子着急了,一方面担心二手房继续跌势、自己的一居室不断贬值卖不出价钱,另一方面,更担心由于“认房认贷”造成的首付款缺口太大,双重焦虑,让她觉得2019年初的寒意更浓。

  

  换房,还差100万“大概算了一下,我们要是先换个小点的两居室,还差一百万。”2019年元旦后,张云每晚的功课,就是查二手房信息,再用计算器仔细计算手里的那点“筹码”。张云与丈夫在2015年初于东南四环外购入一套55平米一居室。“在北京六年,本来想买套一居室过渡下,当时还没有小孩,这个一居室觉得两个人住足够了。”张云说。张云夫妇买房时,还是北京房地产市场的冷淡期。“当时去房山、大兴也看了不少新房,印象很深刻的是,在房山的一个新房售楼处,空空荡荡几乎没有人。当时看的一套房,很满意,88平的两居室,总价下来不超过150万。”张云回忆起当时买房的经历说,但这个楼盘当时没有通地铁,尽管小区环境很不错,但小区外面就是一大片荒地,担心晚上加班回去会不安全。最终他们选择了位于东南四环外、接近五环地方的一处二手房。“同样的总价、尽管比房山的房子破,但毕竟距离7号线近,交通什么的都很方便。当时的考虑是,过渡两年后,等经济条件好点了,就可以换个七八十平的两居室。”2017年初,张云一家添丁变为三口之家,张云母亲过来看孩子,一家四口一下子在小房子里兜转不开。然而,就当张云夫妇打算在房子满两年后出售换房时,2017年3月,北京楼市新政再次收紧,“认房又认贷”将张云一家换房的想法打碎。按照新的政策,不光是北京贷款记录、购房人在京外有房屋商业贷款也将列入记录,按二套房计算,首付比例为最低六成。“只能从银行最多贷40%,也就考验首付能力。”张云掰着手指计算说,目前的房子如果顺利卖出去,还了之前房贷后,如果想要负担一套总价在400万左右的两居室,按照二手房评估、40%贷款来算,自己需要准备的首付款以及中介费要超过270万。“我们这套即便是卖了,再加上手头的各种存款,也还有一百万的缺口。”张云发愁说,眼看房子越来越挤,但如果还得四处借一百万上下的首付款,压力实在太大。

  

  十年首降背后,僵局已经打破与张云一样,住着一居室想要改善的家庭不在少数。随着2018年北京楼市僵持不下,等不了的二手房主开始降价出售。跟张云几乎同时买房的闺蜜徐亚,在2015年最终选择了房山燕房线上的一处新小区,当时的单价在一万七上下,买房后一年时间这个小区的均价就开始飙涨,在2017年燕房线即将开通之前,这个小区的单价甚至飙高超过四万二大关。徐亚从2018年初就想换个更实用的两居室,即便是她的房子在2017年高点可以挂出300万的价格,但近期中介给出的参考价格是最多230万,也就是说仅仅一年多时间,仅以她的房价测算,就降了23%。这并非个例。仅仅在2018年,根据贝壳研究院的数据,北京全年二手房均价60925元/平,同比下跌3.3%,是2008年以来首次年度下跌。在张云向中介透露出换房意愿后,就收到了多套五环外性价比较高的房源推荐。“从中介介绍来看,目前二手房成交中,中小户型更容易成交。当时看中一套挂牌320万的两居室,所在小区在2017年3月成交均价还在五万多,目前的挂牌价还不到四万,确实让人心动。”张云说,但就在她盘算着手里还差多少首付、犹豫了几天后,这套房已经以310万价格成交。“算下来,这套房的价格,跟2017年3月最高点时同小区出售房源的价格相比降了将近30%。犹豫了几天就卖出去了。感觉二手房市场僵局已经开始打开,卖房的人都不想继续耗着了。”张云说。麦田房产监测数据显示,截至2018年12月30日,2018年全年北京二手住宅网签量为153407套,同比上升12.7%,单月网签量将近1.3万套。当市场松动,一部分刚需以及刚改型需求开始入场。而以张云为代表的“刚改族”,在北京二手房市场并不是一个小群体。贝壳研究院2018年三季度的经纪人调研结果显示,北京改善型换房成交占比约为61%,首次置业群体占比29%,改善型换房是北京二手房市场的成交主力。当降准缓解流动性压力释放乐观信号,张云最大的希望是北京可以取消认贷,这意味着一旦他们将现有住房卖掉,仍然可以享受首付3.5成的待遇。

  

  北京的房地产市场走向哪张云的期待,源自于近期多地楼市试探松绑政策。先是山东菏泽在全国楼市中首个对“楼市限售”政策进行调整,取消了“所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易,非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。被认为是“打响了全国楼市取消限售第一枪”。紧接着,广州也放松了公寓等产品销售给个人的限制,几乎与此同时,珠海宣布降低购房门槛,非珠海市户籍居民购房条件,从此前的需连续5年社保改为只需缴纳1个月、3个月、1年不等。此后,全国多地对于楼市的松绑试探都在悄悄进行。但北京取消认贷,似乎遥遥无期。“连中介都跟我说,几乎没有可能。北京现在的二手房市场成交量稳定,价格也在不断回调,这是这两年政策严控下的成果,一旦认贷这一限制放开,成交量井喷、价格再次回调是必然。”张云感叹。在政策层多次强调“房住不炒”极力遏制房价上涨的大背景下,北京房价的稳定容不得任何风吹草动。所以,当二手房价格明显松动,北京房价的下行预期日愈浓烈,2019年的北京楼市走向如何让人等的有点心急。对于北京新建商品房市场而言,库存量不断增加,这个冬天似乎漫长了点。一方面,2019年大量共有产权项目开始呈现供应量上升模式。此前的2018年,北京的共有产权房项目就已经大量入市。据中原地产研究中心统计数据,截至去年12月28日,北京入市的共有产权房多达29个项目,提供房源32446套。另一方面,限房价项目也开始进入供应高潮。有媒体统计称,如果叠加2018年入市未去化的限房价房源,北京将有7万套左右的限房价项目房源待售。对于张云来说,既然政策没有松动可能,最重要的只能是攒钱。“唯一可以安慰自己的是,只要房价稳定,首付的缺口就不会突然变大,努力赚钱总会补上缺口的。虽然说2019年工资可能不会跑太快,但毕竟不再担心跑不赢房价了。”张云说。

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