“刚改族”双重焦虑：无论房价怎么跌，换房还差100万

北京楼市的黄金时代早已逝去。在政策严防死守下，对于“刚改族”来说，换房之难如鲠在喉。

特别是，当媒体披露数据称北京二手房均价十年来首现年度下跌，出现业主降价卖房现象，有换房心思的张云一下子着急了，一方面担心二手房继续跌势、自己的一居室不断贬值卖不出价钱，另一方面，更担心由于“认房认贷”造成的首付款缺口太大，双重焦虑，让她觉得2019年初的寒意更浓。

换房，还差100万

“大概算了一下，我们要是先换个小点的两居室，还差一百万。”2019年元旦后，张云每晚的功课，就是查二手房信息，再用计算器仔细计算手里的那点“筹码”。

张云与丈夫在2015年初于东南四环外购入一套55平米一居室。“在北京六年，本来想买套一居室过渡下，当时还没有小孩，这个一居室觉得两个人住足够了。”张云说。

张云夫妇买房时，还是北京房地产市场的冷淡期。“当时去房山、大兴也看了不少新房，印象很深刻的是，在房山的一个新房售楼处，空空荡荡几乎没有人。当时看的一套房，很满意，88平的两居室，总价下来不超过150万。”张云回忆起当时买房的经历说，但这个楼盘当时没有通地铁，尽管小区环境很不错，但小区外面就是一大片荒地，担心晚上加班回去会不安全。

最终他们选择了位于东南四环外、接近五环地方的一处二手房。“同样的总价、尽管比房山的房子破，但毕竟距离7号线近，交通什么的都很方便。当时的考虑是，过渡两年后，等经济条件好点了，就可以换个七八十平的两居室。”

2017年初，张云一家添丁变为三口之家，张云母亲过来看孩子，一家四口一下子在小房子里兜转不开。然而，就当张云夫妇打算在房子满两年后出售换房时，2017年3月，北京楼市新政再次收紧，“认房又认贷”将张云一家换房的想法打碎。按照新的政策，不光是北京贷款记录、购房人在京外有房屋商业贷款也将列入记录，按二套房计算，首付比例为最低六成。

“只能从银行最多贷40%，也就考验首付能力。”张云掰着手指计算说，目前的房子如果顺利卖出去，还了之前房贷后，如果想要负担一套总价在400万左右的两居室，按照二手房评估、40%贷款来算，自己需要准备的首付款以及中介费要超过270万。

“我们这套即便是卖了，再加上手头的各种存款，也还有一百万的缺口。”张云发愁说，眼看房子越来越挤，但如果还得四处借一百万上下的首付款，压力实在太大。

张云说，要是以350万-400万为区间，在北京链家大概能找到五千余套房源，她说这些房子，几乎每套她都点开看过，也细细地算过自己家是否有能力负担。“尽管总有陌生电话打来，询问是否需要消费类贷款，但这个是政策明令禁止的，怕到时候办了也没啥用。”

十年首降背后，僵局已经打破

与张云一样，住着一居室想要改善的家庭不在少数。随着2018年北京楼市僵持不下，等不了的二手房主开始降价出售。

跟张云几乎同时买房的闺蜜徐亚，在2015年最终选择了房山燕房线上的一处新小区，当时的单价在一万七上下，买房后一年时间这个小区的均价就开始飙涨，在2017年燕房线即将开通之前，这个小区的单价甚至飙高超过四万二大关。

徐亚从2018年初就想换个更实用的两居室，即便是她的房子在2017年高点可以挂出300万的价格，但近期中介给出的参考价格是最多230万，也就是说仅仅一年多时间，仅以她的房价测算，就降了23%。

这并非个例。仅仅在2018年，根据贝壳研究院的数据，北京全年二手房均价60925元/平，同比下跌3.3%，是2008年以来首次年度下跌。

在张云向中介透露出换房意愿后，就收到了多套五环外性价比较高的房源推荐。“从中介介绍来看，目前二手房成交中，中小户型更容易成交。当时看中一套挂牌320万的两居室，所在小区在2017年3月成交均价还在五万多，目前的挂牌价还不到四万，确实让人心动。”张云说，但就在她盘算着手里还差多少首付、犹豫了几天后，这套房已经以310万价格成交。

“算下来，这套房的价格，跟2017年3月最高点时同小区出售房源的价格相比降了将近30%。犹豫了几天就卖出去了。感觉二手房市场僵局已经开始打开，卖房的人都不想继续耗着了。”张云说。

麦田房产监测数据显示，截至2018年12月30日，2018年全年北京二手住宅网签量为153407套，同比上升12.7%，单月网签量将近1.3万套。

当市场松动，一部分刚需以及刚改型需求开始入场。而以张云为代表的“刚改族”，在北京二手房市场并不是一个小群体。贝壳研究院2018年三季度的经纪人调研结果显示，北京改善型换房成交占比约为61%，首次置业群体占比29%，改善型换房是北京二手房市场的成交主力。

当降准缓解流动性压力释放乐观信号，张云最大的希望是北京可以取消认贷，这意味着一旦他们将现有住房卖掉，仍然可以享受首付3.5成的待遇。

北京的房地产市场走向哪

张云的期待，源自于近期多地楼市试探松绑政策。

先是山东菏泽在全国楼市中首个对“楼市限售”政策进行调整，取消了“所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。被认为是“打响了全国楼市取消限售第一枪”。

紧接着，广州也放松了公寓等产品销售给个人的限制，几乎与此同时，珠海宣布降低购房门槛，非珠海市户籍居民购房条件，从此前的需连续5年社保改为只需缴纳1个月、3个月、1年不等。此后，全国多地对于楼市的松绑试探都在悄悄进行。

但北京取消认贷，似乎遥遥无期。“连中介都跟我说，几乎没有可能。北京现在的二手房市场成交量稳定，价格也在不断回调，这是这两年政策严控下的成果，一旦认贷这一限制放开，成交量井喷、价格再次回调是必然。”张云感叹。

在政策层多次强调“房住不炒”极力遏制房价上涨的大背景下，北京房价的稳定容不得任何风吹草动。所以，当二手房价格明显松动，北京房价的下行预期日愈浓烈，2019年的北京楼市走向如何让人等的有点心急。

对于北京新建商品房市场而言，库存量不断增加，这个冬天似乎漫长了点。

一方面，2019年大量共有产权项目开始呈现供应量上升模式。此前的2018年，北京的共有产权房项目就已经大量入市。据中原地产研究中心统计数据，截至去年12月28日，北京入市的共有产权房多达29个项目，提供房源32446套。

另一方面，限房价项目也开始进入供应高潮。有媒体统计称，如果叠加2018年入市未去化的限房价房源，北京将有7万套左右的限房价项目房源待售。

对于张云来说，既然政策没有松动可能，最重要的只能是攒钱。“唯一可以安慰自己的是，只要房价稳定，首付的缺口就不会突然变大，努力赚钱总会补上缺口的。虽然说2019年工资可能不会跑太快，但毕竟不再担心跑不赢房价了。”张云说。

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