中国的高房价究竟是谁抬起来的?

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  中国房地产总市值已达到65万亿美元,约值451亿人民币,这相当于美国+欧盟+日本的总和。这也意味着,中国人拿着发达国家八分之一的收入,却要面对全球最贵的房价。很多人把高房价归咎于炒房客、中介、房地产商。我们认为,这些人对于推高房价应是难辞其咎。

  首先,炒房客转战全国各地。先炒一二线城市房价,再炒三四线城市,最后连五六线城市都被拉升个遍。炒房客买了房产,是希望将来以更高的价格抛售,一旦希望落空就会撤离市场。这样就会导致房价的大起大落。厦门房价五六年前还在1.5万/平方米,三年前顶峰时期一下涨到了6万/平方米,现在又回落到4万元左右。房价波动与炒房客是否大量进入或流出有关。

  再者,房产中介是哄抬房价的参与者。对于房产中介来说,房价越是高,他们的提成的收入越是多。在房地产市场火热时,房产中介就会主动与房东合伙起来抬升房价,买房者只能被动接受中介给出的价格,而且房产中介费用还主要由买家悉数承担。

  

  开发商一般是房子好买的时候囤积起来,只推出少量新房源供应市场,而将大多数房产待价而沽,或直接转让给附近中介来高价销售。所以,我们往往看到,新房一开盘就会被秒杀,或直接对外宣布已经被团购了,真正想要买到新房的人,还必须要有内部的关系。

  此外,房产商在房地产销售情况不好的时候,就会以每天200-300的价格到外面雇佣托儿,来售楼处排队,造成当地人买动辄几百万的房子就像买白菜似的。还通过各大网络媒体公布售房信息。这样一来,就能提升新房去化进程,尽早回笼资金。对于开发商来说,如果房产去化率不高,就有资金链断裂风险。

  

  最后,导致全国高房价的还有棚户区改造货币化安置。如果棚改都是用实物安置,则肯定是推高不了房价。但是棚改货币化安置后,情况就会大变,大量拆迁居民获得了现金补偿款,于是到周边去购置房产,这样房地产去库存是完成了,但是由于三四线城市房产市场较小,房价就会在短期内快速走高。

  当然,以上四条是助推高房价的原因,而导致高房价的主要因素:一是货币政策的持续宽松,资金没出路只能投资房产。举例:2015年上半年,我国货币政策偏向宽松,央行连续降准降息,首套房降至二成,二套房首付只要三成,房贷利率处于历史最低端。于是大量资金流向市场,被作为房贷资金去购买商品房。

  二是地价水涨船高,已经占据了房价的50-60%,虽然现在房地产已经市场化了,但是上游的土地市场没有完全市场化。地方政府如果推了高价土地,开发商拿了高价地块后,不仅是新房价格要上涨,周边二手房价也会上涨。此外,如果地方政府供应土地偏少,开发商拿地成本居高不下,房价就会上涨。而如果地方政府大量供地,土地购置成本下降,开发商购置地价成本也会回落,房价就会回调。

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