全国调控最严的城市也松了！

2016年全国房价调控蔓延开始，全国多地城市纷纷推行严厉的调控政策。新房市场普遍受到限购、限价、限贷等抑制性政策，在此基础上，部分城市一二手房价格“下跌”现象，随着2019年的开始，1月9日，北京发布2019年的第一次土拍公告：

这两宗住宅用地，最大的亮点不是1点多的低容积率，也不是位置好，而是商品住房均不设定住宅销售限价。也就是非限竞房。

不过这已经是北京第三批放松限价的土地了。在2018年10月和11月，北京就出让过两块不限价的土地，只是我们没有注意到这个信息。

2018年11月延庆区延庆新城03街区会展中心东侧地块土地一级开发项目（二期）YQ00-0003-0010等地块，地块成交不限价。另外在2018年10月北京市丰台区南苑石榴庄0517-L02地块，也不限制价格。

这虽然不是北京第一次出让不限制价格地块，但在各地方放松政策频出之时改变土地出让条件，还是引起了市场极大的关注，毕竟北京是一线城市中调控最严厉的城市，楼市调控的风向标，北京放松的底线有多大，则意味着其他城市松动的尺度只会更大。

为什么会重新出现非限竞房的土地呢？

其中一个重要的原因是，限竞房滞销了！出现了供过于求的问题，需要从供给端调整政策。

自2016年底之后，这两年多来，北京的全部住宅供地除了共有产权房外，其他几乎都是限竞房。

限竞房，即限房价，竞地价，在土地拍卖的时候，就规定了房屋出售的价格，而且有“购房后5年内不得出售”的限制。

过去两年，北京累计供应的限竞房土地合计已经多达86块，限竞房住宅规划建筑面积高达830万平米。按照7090占大部分计算，北京已经出让成交的土地将形成超过7-8万套限竞房。但大部分分布在大兴、房山、丰台、顺义、昌平等郊区，只有少部分在海淀和朝阳等中心区。

因为产品和地段的问题，北京限竞房出现了严重的分化，好地段的限竞房很容易售罄，毕竟有价格优势，即使5年不能转让，购房者还是愿意买。而偏远的限竞房去化率则非常低了，部分去化不足2成，本身郊区二手房也在降价，限竞房价格优势不明显，又限售，所以没什么吸引力。

相比过去销售小批次优质房源与一般房源搭售，现在限竞房要求一次全部推出市场，上千套房一次开盘，导致优质房源销售后，后续房源去化非常艰难，2019年那些郊区的限竞房避免不了会有价格战。

02、而另一个原因，就是限竞房滞销导致的连锁反应，北京的土地也不好卖了！土地收入下降了！

据中原地产统计，2018年北京共成交土地72宗，成交额1682.9亿元，相比2017年的2796亿，减少了1114亿。

其中，北京土地成交宗数同比2017年下跌29%，土地出让金同比2017年下跌40%；北京市土地成交溢价率同比2017年继续下跌43%，为近五年最低；北京市土地流拍率达到10%，创2012年以来最高水平。

房企拿地积极性不高，有多个原因，

第一，北京拿出来的地也不是很优质的地，而且又都是限价地，价格限死了，配建条件多，开发商算算账，没钱赚的不敢拿；

第二，对未来预期不太好，当前市场的限价房都卖的不好呢，位置太差的更加不敢拿了。

第三，信贷一直没有明显放松，开发商资金也都很紧张，现金流是第一位，2018年很多房企都压缩了拿地计划。

限竞房的大量供应，无疑挤压了改善市场尤其是高端改善产品别墅的市场供应。

北京在2016年之后，9070政策重出江湖，即小区建筑面积90平方米以下的户型所占比重需达到70%以上，因此小户型比重大量供应，而大户型越来越少。导致市场的供给和需求匹配不了。

不限价土地供应之后，开发商自主决定价格的空间更大了，特别是像朝阳区这种优质地段的土地，如果是限价房，也许只能卖5万，但如果是商品房，可以卖到8万，还可以根据市场需求设计成大户型豪宅，无疑开发商拿地的积极性就会提高。

但对于郊区来说，是否限价现在影响也不大，因为本身郊区目前已经出让的限竞房库存就非常多，这些都卖的不好，你不限价，也卖不出高价来。

03

天津前日也有个土地开了先河，即租赁住宅改为可售住宅。

1月10日，天津市土地交易中心发布补充公告，取消津滨开（挂）2012-13、14、15、16号四宗地块出让合同中约定的“该地块租赁型住宅建成后不允许出售，仅允许出租”条款，将自持租赁住宅调整为可售住宅。

据了解，2012-13、14、15、16号四宗地块还是2012年11月出让的，总价约4.5亿元，成交楼面价约2500-3000元/平米，由招商、泰达合资持有。位于滨海新区开发区第二大街贝肯山南侧，临近津滨轻轨9号线太湖路站、市民广场站。

6年过去了，目前尚处于待开发状态。这6年光靠囤地，地价也升值了不少。

2012年这四宗地块出让公告中规定“该地块租赁型住宅建成后不允许出售，仅允许出租，如因项目经营或受各种不可抗力因素需要出售的，须经天津经济技术开发区管理委员会批准，严格按照相关程序办理”。

当时自持租赁房还是比较新鲜的事物。因为提出租售并举的长效机制，大举出让租赁房用地还是2017年之后，租赁房土地出让成了各个地方保障房建设的任务之一，2018上海的租赁房土地出让尤其多。

中原地产统计显示：北京、佛山、上海、广州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等超过10个城市开始租赁土地供应加速模式。合计供应的出租房用地接近600万平米，按照60平米一套平均计算，大约供应出租房10万套。

这个数据放到这么多城市平摊来说，并不算多。

天津这4宗租赁房用地为什么6年了一直没有动工，为什么旁边建的是长租公寓，而它现在又要改为出售？

今天我们业内在猜测是不是天津国企负债率过高，要降低负债率，因为自持租赁房占用的资金成本高，回款几十年，消耗不起呢。

但我刚刚查到这几宗地，是招商和泰达共同持有，招商地产作为央企，应该还不存在资金压力大的问题。

目前还只是天津，这是否意味着租赁房政策又要改变呢？

计划总是赶不上变化，政策两三年一变，已经习以为常，大家习惯就好。