各平台数据均显示：2019年，杭州的新房供应不会少只会多，甚至市场大概率会出现供大于求的局面。
面临着库存压顶，目前看来涨价去库存已经难以为继了。那2019年，杭州是要开始降价去库存了吗？
值此之际，刚需、改善住房又该选择从哪些板块入手？
NO.1 | 壹
杭州库存14.8万套，相当于2018年的1.5倍！
2018年全年杭州新增1064万方的可出售纯住宅供应，加上2017年尚未入市的隐性库存，杭州市区还有1322.86万方的可售纯住宅库存，约14.8万套。
14.8万套，意味着什么？
就是几乎相当于2018年杭州全年去化量的1.5倍。
如果按照2017年杭州市区住宅成交162575套来算，去化仅需1年。但如果按2018年杭州市区住宅成交80884套来算，要消化掉这些库存，足足需要两年！
NO.2 | 贰
面临庞大的库存压力，怎么去库存？
从2015年年底开始，杭州楼市狂飙突进，库存快速消化，并在2017年达到了历史最低水平。“涨价去库存”被不少人称为，真是一剂灵丹妙药，一涨就灵!
但是到2019年，这条路已经行不通了，为什么？
一是受中央政策影响。2018年7月底政治局会议直指房价上涨，并且措辞也有所改变，从“遏制房价过快上涨”升级为“坚决遏制房价上涨”。
2019年开年第一天，房产专家就表示，楼市去库存的初衷，是以去掉不合理的高库存，防止楼市下行对于经济、房地产企业和地方债务的影响，而不是制造新一轮房地产大繁荣。
二是受供需关系影响。因为2019年市场供过于求的局面是大概率事件。
从去年7月，市场观望情绪就日渐浓厚，这种氛围也一直延续到了2019年。
加上在《中国住房报告》中，中央明确建议实行房产税，这对房产投资客打击力度很大，在2018年就有很多投资客纷纷转行。
还有随着中央棚改收紧，减少甚至取消货币化安置，更多的居民将选择安置房。
再者由于市场预期下行，拥有多套房的人也开始将手中多余的房子转售出去，这样二手房的供应增多了，购房者的选择便多了。
这样一来，可以明显看到新房需求在下降，供应却很富余。涨价去库存不符合逻辑。
三是房产经济泡沫已成定势。即房价上涨和居民收入不匹配，居民负债率高。
以家庭债务/家庭可支配收入测算，中国家庭部门杠杆率高达110.9%，已经超越美国。
2017末，全部金融机构人民币消费贷款余额315194亿元，同比增长25.8%，为历史最高增量。
这些数据都在说明一件事情，老百姓借钱越借越多。而老百姓债务中大部分就是房贷，占比超过68%。
四是2018年房地产开发行业出现了史上最难融资困境——银行信贷收缩、拿地款融资通道被封、国内发债暂停、海外发债和信托融资成本高涨。各大房企资金周转困难，所以不得不降价求量。
既然“涨价去库存”的路已经走不通了，但另辟蹊径就只能通过以价换量，来推动购房积极性了。
NO.3 | 叁
哪些板块库存多？
哪些板块库存充裕？了解库存量有什么用？
库存充足，就意味着议价空间大，选择也更多。所以购房者就可以根据库存量，来制定自己的买房看房路线图了。
（广义库存量=在售可售+在售未推+待售项目）
据中原地产的数据，2019年住宅广义库存量，排在第一的是萧山南部卧城，高达14211套。
该板块目前在售和待售的新房项目多达10个，是杭州当下库存压力最大的板块。未来，很有可能出现价格上的博弈。
未来科技城接下来供应量有9179套房源，萧山开发区板块有8000余套房源，崇贤板块有近6000套房源，都很充足。
NO.4 | 肆
刚需首选余杭，改善选申花、钱江新城....
刚需盘，供应主要集中在余杭、萧山，特别是余杭。
预计能在2019年开盘、均价在3万元/㎡内的20余个楼盘中，有10个位于余杭，5个在萧山。
其中，塘栖、超山、仁和等板块，楼盘的楼面价大都在9000~13000元/㎡，基本可以判定他们的售价会接近甚至超过2万元/㎡。
还有萧山南部卧城以及更南的义桥等，价格也都在3万元/㎡以内；富阳、临安也是相对价格较低的房源供应大户。
这或许就是接下来承价能力有限的刚需购房者的选择路径。
改善盘，依旧聚集在申花板块、钱江新城、钱江世纪城以及城东北一带。
中原地产数据显示，2019年杭州市区改善型供应量预计约109万方，售价都在4万元/㎡以上。
所以2019年，改善型客户不愁买不到房子。
2018年年末，在城东新城，金茂、世茂、龙湖、越秀等大品牌开发商悉数登场，4万+楼盘的销售情况并不好。所以接下来，2019年，他们的续销也值得关注。
与之对标的就是——申花板块。2019年在这里，许多热盘都会集中火力。
比如已经开盘的沁园，待开的杭州古翠隐秀，九龙仓也还有两块高价地待动。
钱江新城和钱江世纪城也有不错的供应量。特别是滨江的上品、御品项目，应该会是板块内的热门，因延续滨江高端系的风格，价格不会低。
而钱江新城二期的安徽置地景芳项目以及钱江世纪城保利澄品101，也会是备受期待的高端作品。
今年房源库存多、供应足，对于刚需、改善购房者来说，是很好的入手机会。
特别在库存充足的板块，可以在多个项目间多多比较，选择户型好、品牌实力强、口碑好的项目。
今年，丈母娘催你买房了吗？
信息来源：聚焦杭州湾
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